[负扣税]关于投资房负扣税最大化求解

chaosbiubiu

楼主说下情况，之前有个自住房，目前贷款了44万，去年top up了一些钱，加上自己原本有的钱在offset accounts里总共放了21万，最近刚买了一个投资房，总价值70万，其中20%的首付和印花税和都用自住房offset里的钱来付（18万），剩下的贷款（56万），新老贷款全部都是在同一个银行内办理，请问如何可以利用负扣税最大化？


我有一个朋友告诉我是这样的：自住房offset里拿出的钱因为用于购买投资房，就是负扣税最大化了。实际计算投资损失时是这样的：

自住房OFFSET账户拿出的钱：18万 乘以x 自住房的贷款利率a （即 因为拿出了这18万所以就要付利息了）

加上+

投资房80%的贷款额 56万 乘以x 投资房的贷款利率b

加上+

其他涉及的一次性费用（如装修啊，律师费啊，出租中介费啊，房子评估费啊，折旧啊等）

减去-

当年的租金收入或其他投资房相关收入

=投资损失


是这样吗？






我还听过另一个版本：

让银行重新做贷款的再分配，将99%甚至100%的贷款（包括自住房的）做成投资房贷款，自住房本身等于贷款几乎还清或留一点（留个3-4万用来做再有钱时放钱的offset账户，平时是工资账户），这样计算投资损失时，是：

投资房99%或100%的贷款额 接近100万（原本的44万贷款加上56万新贷的款） 乘以x 投资房的贷款利率b

加上+

其他涉及的一次性费用（如装修啊，律师费啊，出租中介费啊，房子评估费啊，折旧啊等）

减去-

当年的租金收入或其他投资房相关收入

=投资损失


我不清楚哪个是对的，还是都可以？如果是都可以，第二种应该是最大化的利用了负扣税？

求大神解答，谢谢！！！！

jeff_lawsons

1.        Renovation expenses may not be deductible immediately, it would be subject to capital works deductions.

2.        Legal Fees incurred to purchase the property shall form CGT cost base of the property, no deduction is allowed.

3.        You can claim a deduction for the interest on the new loan of $560k if the new property is used as an investment property.

4.        For the $180K you taking from the home offset account, you would not be able to claim a deduction of the interest on it as it would still relate to the main residence. The purpose of the home loan was to finance the main residence and not the new rental property. This is because you were merely taking funds from the deposit account to acquire the new property (ie, rather than taking out additional borrowings). As the home loan is a private loan and the funds in the offset account are money deposited by you, the transfer of $180k from the offset account money from the offset account would not change the fact that the initial loan was taken for private purposes. The interest would not be deductible as there is no connection with an income producing activity.

weiwei0410

自住房OFFSET里的钱提出来，不能抵税吧。。没听过。

weiwei0410

第二种也没听过。。

leslie1207

初试操作不正确，已经无法最大化了～

hual

leslie1207 发表于 2016-5-10 14:43
初试操作不正确，已经无法最大化了～

求解释最好初期怎么操作能最大化。

syd8888

offset里 的钱不能抵税的

Qoo

hual 发表于 2016-5-10 18:57
求解释最好初期怎么操作能最大化。

当初top up 出来的钱应该设一个loan，有对应的off-set帐号，买投资房的首期就从top-up的offset出
这样钱的用途很清晰

kakei14

最近也在考虑投资房，研究一下。

第一个算法肯定不对，自住房offset拿出了18万，这18万的利息不应该算是投资房的损失。

第二个方案就是通过贷款整合之后，相当于把自住房还清，投资房100%贷款，投资房的利息就都可以算是损失，这个方案我觉得合适，问下楼主最后是这么操作的吗？