贷款术语你知多少？

SydPeterLiu

以下文章是我在微信公众号发布的，觉得同学们也许感兴趣，供大家参考。

无论各位看官是贷款新手还是熟手，今天让我们一起用最简单的方法复习一些常用的术语，希望大家下次在办理贷款的时候派上用场。


房贷 (mortgage home loan): 把住房物业抵押给银行或者金融机构，同时向银行或金融机构借钱。

买房贷款 (new purchase mortgage) : 把新购物业抵押给银行，借贷来的款项用于购房用途。

加按（refinance mortgage）：把原有物业贷款再次抵押给银行。
加按的目的有多种：有时是为了增加贷款额，有时是为了重新选择一个更适合的银行产品（例如减低贷款成本，或者改变还款方式），有时也许只是简单的为了得到更好的银行服务。


LVR：贷款金额与房价的比例。例如 1百万的房子，LVR 80%，就是贷款80万。

Lender Mortgage Insurance (LMI)：银行贷款保险。就是贷款超过一定LVR，例如80%，部分银行要求借贷人缴付保险费，目的是在借贷人违约的情况下，由保险公司赔偿银行损失。目前也有银行对LVR 85% 或 90% 以下不收取LMI的优惠措施。

估价（valuation）：银行需要对物业做估价，银行借贷的比例以估价的价格为标准。

在购买物业时，物业的估价有时会高于或低于合同价格。

够买楼花，签合同的日子和估价的日子超过12 个月，部分银行可以接受更好的估价结果为实际房价基准。当然，无论签合同时间长短，如果估价低于合同价，就只有以低的价格为基准贷款了。


楼花（off the plan）: 一般是指，在房屋最初开始售卖的时候，房子还没有开始动工，售楼人员只是给客户看房屋的户型图。

末日条款（sunsetday）:意思是说，开发商在合同里放一个预计日子，如果在这个日子房子好没有建成交付，合同将会被终止。如果双方均不愿意放弃买卖，则需要重新签合同，价格和其他条款有机会因而修改


估价种类大致分三类：
电脑估价（desktop）：银行参照内部的数据，确定物业的价格。
入门估价（inspection）银行派第三方估价公司（估价师），与物业管理人，进门视察房子的内部和外部的情况，而定估价。
周边环境估价（driveby）：银行派第三方股价公司（估价师），在物业周边视察，不需要进门，而定估价。

投资房（Investment property)：物业用于出租，视为投资物业。投资物业类似生意，需要向税局报税。报税时，投资物业的收入减去投资物业所产生的费用，剩余的利润需要向税局汇报。


负扣税（negativegearing）：负扣税是一项税优惠，如果投资物业的支出大于收入，亏损部分可以用来抵扣物业持有人的其他收入，例如工作收入，从而降低应缴税收。

资本增值 (Capital Gains)：物业卖出价减去买入价，所得部分如果是正数，那么就是资本增值部分。相反，如果所得是负数，那就是资本亏损。

资本增值税收 (Capital Gains Tax)：简单来说，出售的投资物业，如果产生收益，政府将会根据税法而收取相应的税款。
  
自住物业 (Owner Occupied Property)：拥有物业用于自己居住。自住物业不能使用负扣税优惠，但是一旦出售，可以免去资本增值税。


鉴于目前多数看官都是日理万机，很少有耐心把大幅文章从头看到尾。所以，以上介绍较为简单。

备注：文中不经意涉及的税务问题，会因情况不同而产生巨大的变化，恳请和澳洲注册会计师商量，海外人士也不例外呀！

dabaobiao

加按 是粤语吧？

zhangzhuolin01

如果第二套房不出租的话也是要按投资房来算的吗？

SydPeterLiu

dabaobiao 发表于 2016-4-18 14:08
加按 是粤语吧？

加按通常是指增加按揭的缩写。

有时，不一定会增加贷款，只是refinance.

SydPeterLiu

zhangzhuolin01 发表于 2016-4-18 14:24
如果第二套房不出租的话也是要按投资房来算的吗？

银行对客人自己居住的房子叫自住房。

有些客人之前买房子给父母居住，也申请自住房，有的银行也接受。

不过，按照税局的说法，每个家庭只能申报一间自住房，除非你有合理解释，例如在另一个城市，用于度假之类的。

zhangzhuolin01

SydPeterLiu 发表于 2016-4-18 14:33
银行对客人自己居住的房子叫自住房。

有些客人之前买房子给父母居住，也申请自住房，有的银行也接受。

如果银行这里申请的是投资房贷款（因为额度可以高一些），但是在税局或者sro那里记录的是自住房，会否有影响？

智商21

zhangzhuolin01 发表于 2016-4-18 14:40
如果银行这里申请的是投资房贷款（因为额度可以高一些），但是在税局或者sro那里记录的是自住房，会否有 ...

没影响

jerrywang

zhangzhuolin01 发表于 2016-4-18 14:40
如果银行这里申请的是投资房贷款（因为额度可以高一些），但是在税局或者sro那里记录的是自住房，会否有 ...

settle之后改回自住房不就ok了, 现在投资房贷款利息高, 改回自住还能省钱

相比你这个, 按自住房申请贷款(利息低), 再当作投资房做负扣税的人才需要担心

AragornII

感谢分享

jerry_sdut

jerrywang 发表于 2016-4-18 14:52
settle之后改回自住房不就ok了, 现在投资房贷款利息高, 改回自住还能省钱

相比你这个, 按自住房申请贷款 ...

请问需要担心的是什么？

y6556

jerrywang

jerry_sdut 发表于 2016-4-18 23:14
请问需要担心的是什么？

我也不知道, 个人感受而已

找银行贷款以自住房申请, 然后报税的时候又说是投资房, 并有房租收入, 这个矛盾的信息会不会有隐患?

SydPeterLiu

jerrywang 发表于 2016-4-19 09:10
我也不知道, 个人感受而已

找银行贷款以自住房申请, 然后报税的时候又说是投资房, 并有房租收入, 这个矛 ...

这种担心事实上是正常的，给银行递交的申请资料银行都会保留7年。

如果房子成交在很短一段时间内，将投资房改变为自住房，或者将自住房改为投资房，有实际有租金进账纪录，这些都增加了银行review这个file的可能性。

过去很多人由于收入不够，将房子改为投资房借贷，也有很多申请，因为为了更低的利率，把投资房改为自住房，这些申请递交了也就递交了，但是如果在成交短期内，例如三个月内，给银行说要改变用途，银行也有可能为了保护自己的利益，对file再次内部审查。

另外，银行之间也陆陆续续签署互通协议，银行和税局之间的信息沟通的成本也慢慢降低。

所以，建议在做一些动作之前，审视一下自己是否有漏洞，三思而后行。