自己研究的Fix，Offset还贷计算方法，请各位Broker进来指教

mymyyoyo

首先声明我不会计算，所有现成计算都是用网上计算器来的（银行的和第三方的），比如：
http://www.yourmortgage.com.au/calculators/
先说本息同还（PI），利率和贷款额为假设数值（主要是为了能整除12），全部用按月还款计算：
假设房屋总价135w，20%首付27w，80%贷款108w。假设固定利率4.5%，浮动利率5.0%。
按我自己的理解，把Offset的算法拆分为“无利息的本金部分”+“有利息的本金部分”——不知道这样算合理吗？
--（0）108w贷款：没有利息，那么30年360个月，利息为0，每个月平摊本金$3000块？？
--（1）108w贷款：固定利率4.5%，PI还款，则每月按步就班还本息$5472.20
--（2）108w贷款：浮动利率5%，PI还款，有Offset但是没有闲钱，则每月还本息$5797.67。
--（3）108w贷款：浮动利率5%，PI还款，有Offset而且有闲钱。
-- --（3.1）放100% Offset，那么等同于（1），一分钱利息不出，每个月固定还3000，也就是说我虽然用了Offset可以不还利息，但是本金你还得还。当然我第一个月过后就可从Offset里取3000出来，Offset剩1077000，下个月继续不付利息。
-- --（3.2）放50% Offset，那么你需要还100w的本金和以50w来计算的利息，可以拆分成54w无息贷款（每月还本金1500）+ 54w以5%计息（每月还本息2898.84）的贷款。那么每个月还4398.84。
-- --（3.3）放36w进对冲，等于36w无息贷款（每月还本金1000）+72w有息贷款（本月还本息3865.12）。那么每个月还4865.12。

换个算法，固定+浮动，因为固定利率要低一些，假设闲置资金还有36w。
--（4）1080000贷款：固定利率4.5%，浮动利息是5.0%，PI还款，Fix和Offset看比例（银行有没有对比例作限制？）
-- --（4.1）50% 固定，50%浮动：固定部分54w（每月还2736.10）；对冲36w将浮动部分54w拆成36w无息（每月还1000）和18w计息（每月还966.28）。那么每个月还4702.38
-- --（4.2）72w固定，36w浮动：固定部分72w（每月还3648.13）；对冲等于全抵消了，每月只还本金1000，每个月还款后，取回1000块。那么每个月还4648.13

再换个算法，干脆一次性首付付足，少贷款
--（5）135w = 63w（首付） + 72w（固定），72w固定4.5%每月还3648.13，这个效果其实和（4.2）是一样的

月还款金额：（3.1）<（3.2）<（4.2）=（5）<（4.1）<（3.3）<（1）<（2）

所以这样看来，对冲多少的选择应该根据能有多少闲置资金来决定？

mymyyoyo

请各位行家进来指教。另外就是问，四大银行对部分固定+部分浮动有什么限制+规定？利率会不会有优惠？

mymyyoyo

接下来一个难倒我的问题就是如果是只还利息（IO）情况下，有没有固定+浮动的组合？
如果有，是怎么计算的？比如还是贷108w，54w固定，54w浮动，放36w在浮动的Offset中，固定部分如何去只还利息？

ozzy

看不懂！你想从银行那里白搞钱出来？别想了

ozzy

一有余钱就对冲

shuyuanli

看不懂你要算什么, 总之就是有余钱就往offset里面扔就是了, 扔进去的那部分等于冲抵了本金, 不会被收利息.

至于fix和浮动的比例, 取决于你未来某段时间内能有多少余钱, 如果余钱不多, 那么fix多一点, 浮动少一点. 如果余钱很多, 那么就fix少一点, 浮动多一点.

mocha185

很简单的事，搞那么复杂干嘛

一个原则，你有多少闲钱，尽可能地全用来offset，不就行了么？

mymyyoyo

mocha185 发表于 2016-2-10 22:03
很简单的事，搞那么复杂干嘛

一个原则，你有多少闲钱，尽可能地全用来offset，不就行了么？ ...

关键就是没有多少闲钱啊！

mymyyoyo

ozzy 发表于 2016-2-10 21:48
看不懂！你想从银行那里白搞钱出来？别想了

没想搞银行的钱，农民算计不过债主的。我只是想弄懂这个原理，资金有限，还贷能力有限，所以只能分几种情况算下来对比。

mymyyoyo

shuyuanli 发表于 2016-2-10 22:00
看不懂你要算什么, 总之就是有余钱就往offset里面扔就是了, 扔进去的那部分等于冲抵了本金, 不会被收利息.  ...

那么简单一点，你能否回答我两个问题：
1. PI情况下，假设我能七拼八凑搞到36w闲钱，你觉得我怎么还贷划算，或者如果换成你自己你怎么选择？
A. 108w 全浮动
B. 72w 固定 + 36w 浮动
C. 54w 固定 + 54w 浮动
D. 36w 固定 + 72w 浮动

2. IO况下，能否固定+浮动？

shuyuanli

mymyyoyo 发表于 2016-2-10 22:16
那么简单一点，你能否回答我两个问题：
1. PI情况下，假设我能七拼八凑搞到36w闲钱，你觉得我怎么还贷划 ...

1. 我选B, 但我会留出一点余地, 比如做38万浮动, 说不定啥时候又有点闲钱多出来, 如果只做36万浮动, 那么这多出来的钱就完全抵不了利息了

2. 可以, offset 账号是link到你的浮动利率贷款的

peterorz90

你好像没弄清楚offset account的含义。

offset account就是普通的transaction account，只不过和你的贷款账号连接后有了offset功能，即你的贷款减去该账号存款/365天X利率是你贷款一天所产生的利息，如果你选择只还利息模式，存的钱越多每个月还款就越少，如果选择本金利息模式，那么所还利息少了，但偿还本金多了，还款额没变化。

假设你贷款100万，offset里有100万，选择只还利息的方式实际上没有任何利息支出，因为两个账号贷款和存款抵消了，现在自住房最多头10年只还利息，如果你不转贷的情况下。如果你转贷，那么假设你10年后转贷从A银行去了B银行，或在A银行从新做了一次该贷款，假设贷款额不变，因为你重新签了合同，又会有新的10年只还利息时间，实际上在你决定卖掉房子之前你可以一辈子选择只还利息方式，同时把多的钱放入对冲账号或者直接放入本金。

本金利息还款方式因为该方式比较死板，固定了还款额度，你唯一选择这种还款方式是当你贷款全部固定，因为固定是不能offset的，除了极个别银行的产品可以。

至于如何组合自己的还款，你要考虑这几点

1.对房子未来增值的预期，预计什么时候会卖？
2.未来的现金流有多少？是否有能力偿还？
3.对未来利率的预估

假设你贷款100万，offset有20万，每年除去一切开销可以存10万，同时这套房是自住房5年内都不考虑出手，那么你可以选择固定一部分，浮动一部分。比如固定50万 3年，这样3年到期，你基本offset account也满了，或者固定30万5年，5年后offset满。具体要看你对未来的判断以及把握，这是很有难度的。


所以，大部分人固定的时候选择的以2-3年居多，能看到更远的都会有自己的想法。


最后，房产和保险是防御型投资，进攻性投资外汇/股票/期货，真想赚钱，就不要考虑放太多钱offset 房贷，拿去投资。

chainray

最简单的，按照2年来算，浮动部分看你两年能存多少钱，比如20万，那就浮动设置20万

剩下全部固定，当然前提是2年内不转贷

lz你算得太死

mymyyoyo

peterorz90 发表于 2016-2-10 22:34
你好像没弄清楚offset account的含义。

offset account就是普通的transaction account，只不过和你的贷款 ...

很敬业的回复，多谢！今天分不够了，明天评！

mymyyoyo

chainray 发表于 2016-2-10 22:51
最简单的，按照2年来算，浮动部分看你两年能存多少钱，比如20万，那就浮动设置20万

剩下全部固定，当然前 ...

是的，为了简化计算。

nmanz

能不能简单点

freewalker

mymyyoyo 发表于 2016-2-10 22:16
那么简单一点，你能否回答我两个问题：
1. PI情况下，假设我能七拼八凑搞到36w闲钱，你觉得我怎么还贷划 ...

全部浮动，还是部分浮动部分固定，完全取决于你对未来利率的预期，如果你固定了，以后利率降了，那你就亏了，如果涨了，那你就赚了，这跟买股票一个道理。至于还款方式，只要有offset账户，P+I或者I/O，你实际付给银行的利息都是一样的，这样的话尽可能做成I/O，因为本金可以留在自己账上。固定贷款一般都没有offset，所以最好选择I/O，这样你的闲钱都可以放在offset账上来对冲浮动部分的贷款。

sarah_2010

终于弄明白了

我在大洋洲

peterorz90 发表于 2016-2-10 22:34
你好像没弄清楚offset account的含义。

offset account就是普通的transaction account，只不过和你的贷款 ...

很清晰

Patrick.Gao

lz强人啊，超清晰

neard

Patrick.Gao 发表于 2016-3-15 23:30
lz强人啊，超清晰

这都能看懂？

zl5431

楼主，你想多了

mula

-- --（3.1）放100% Offset，那么等同于（1），一分钱利息不出，每个月固定还3000，也就是说我虽然用了Offset可以不还利息，但是本金你还得还。当然我第一个月过后就可从Offset里取3000出来，Offset剩1077000，下个月继续不付利息。

这种情况银行会每月从offset里面取$5797.67用来抵本金，而不是3000块。

去留无意cy123

非常感谢楼主

Diamelia

LZ還沒有房貸嗎？PI的還款金額在簽合同的時候已經定好了，比方說你舉的例子裡就是5800左右。每個月就會固定扣這麼多錢，不管你有多少offset。

HALAN

peterorz90 发表于 2016-2-10 21:34
你好像没弄清楚offset account的含义。

offset account就是普通的transaction account，只不过和你的贷款 ...

你好，你说假设你贷款100万，offset里有100万，选择只还利息的方式实际上没有任何利息支出，
请问那么redraw 有这个功能吗？就是同样满了，就不计算利息了？？谢谢