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[修房建房] Due Diligence （尽职调查）- 买地买房前最重要的事情！ [复制链接]

发表于 2016-2-1 21:35 |显示全部楼层

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转自：AU澳洲土地开发那点事

‘Due Diligence’ 网上的翻译是“尽职调查”，老F也不大清楚中文里有没有更好的翻译，不过就像字面意思一样，就是在做购买决定前把看中的这块地或这座房子（或者一个生意）彻底弄清楚的一个过程。

一般来讲，在买房子的时候，以下几点是大伙都能做到的：

1.    贷款问题
2.    选址问题
3.    基本花销问题（比如物业费、停车费、市政费等。买房子的一般都请律师帮忙看这些问题）
4.    检查房屋结构问题（大家买房前都是先签附有条件的合同，然后去请专业公司人员做房屋结构和白蚁的检查，没问题了才能签正式合同）
5.    检查合同本身有没有问题

除了以上几点，我们还需要注意以及做些什么？

老F根据自己的经验，在下面给大家列了一些需要注意的事项，仅供参考：

1.    检查测绘图，找测绘师确定地块边界。

这个具体需要不需要要因情况而定。有些很空旷的地方肯定就无所谓，可是有些小块的土地邻居家的墙压在边界上的时候，这种情况就要注意了。

老F之前做过的一个案子，那个客户想要再建一个车库，距离边界1.5米。在昆州，距离边界1.5米及以上是不需要防火墙的。万事俱备，可是真正到测量车库位置的时候才发现，邻居的房子并不是压在边界上，而是往里伸了1米。这下糟糕了，那距离边界就不到1.5米了，照政策就得建防火墙了。。。这下那个客户不干了，说那个邻居违法在先，凭啥要我承担后果（客户本来不用建防火墙的），这不公平对不对！所以，那客户说他的车库就要建在原处，还就不弄防火墙，因为那1.5米是他自己家的地！

老F当时告诉他，他邻居的建筑确实是违法的，可惜这是两码事儿。两个建筑距离在1.5米以内就是要修防火墙，你可以和邻居协商让他出钱修啊。如果他不修，你只好去告他违法建筑，那是需要拆除的。你只能等他拆了你再盖，就不用防火墙了。。。本身客户想在去年中旬就把这个车库搞定的，结果到现在也没开始动工。想想如果真去告邻居家这是违法建筑，以后邻里关系多尴尬啊。。。

下面的图就是这个案例现场，各位看官也可以看出来，其实邻居并不是故意的，因为邻居家的房子确实是修在了围栏的另一边。可惜客户家的这个围栏本身的位置就是错的，差出去了1米。这个客户在这块地上生活了20多年都没发现围栏的位置摆错了，完全是因为要多修个车库，这个问题才冒出来的。可见找个测绘师确定自己地块确切位置的重要性啊，保不齐出现这种问题，那就太耽误事儿了。

2.    排污管道和各种其他管道的位置（Easement）

很多看官想必都想买个带大后院的房子，将来可以在自家后院盖个小房子(俗称 Granny Flat)，可以租出去挣点外快，或者给亲戚朋友住。现在澳洲政府比较鼓励这种开发，所以干这种小开发也越来越容易。比如在昆州，盖个Granny Flat 都不用规划审批，直接一个建筑审批搞定。新州也差不多。维州是最严格的，盖 Granny Flat 还要告诉地方政府谁谁谁要住进去，然后等那个谁谁谁搬走了（或者不在了）那个 Granny Flat 还要拆。可是现在维州也在重新修订自己的政策，让盖 Granny Flat 变得越来越容易。

那么基本上来说，后院里能不能盖房子要看两点：一是面积问题，各位看官挑房子的时候到后院看一眼就一目了然了；第二就是各种管道的位置问题，因为管道上方和周围都是不能盖东西的。具体规定每个地方都不一样就不详细说了，不过最起码在考虑这个问题的时候要管道每边留出个两米左右。

还有要考虑雨水排放问题。一般来讲是排到马路上，所以一块地最好是向马路的方向倾斜，或者有专门的工程设计。如果看见旁边的地势比较高（或者自己这块的地势比较高）就需要注意问清楚。尤其是老地块，偶尔会出现雨水排放的问题，一下雨谁家发水都不好。

3.    规划条款方面问题

在新州，签买房子合同的时候，法律规定合同里必须有Section 149 Certificate（老F不知道是不是应该翻译成“用地证书”）。这个 Certificate 是当地政府所发的，告诉你这块地的用地性质，能干什么不能干什么，有什么限制之类的。不过这个 Certificate 里的信息很宽泛，一般的自住房估计都差不多，可是如果想要根据这个 Certificate 里提供的信息做一些投资或开发之类的话，那这些信息远远不够。

在昆州也有类似的 Certificate，可是不用附在合同里。如果需要的话需要自己去地方政府买。这个 Certificate 分成三个级别。第一个级别（Limited）基本上就是告诉你用地性质和地里有什么基础设施。第二个级别（Standard）就是再把地方政府手里的各种审批文件（Development Approval，Compliance Permit / Certificate，Judgement / Court Order 等）提供给你，告诉你有没有过期。第三个级别（Full）会在第二个级别的基础上再告诉你这些审批文件里，有没有你没有满足的条款等等。

这种分成三级的 Certificate，对一般的买居民房(House) 的朋友来说还好（不包括买楼花，买楼花的问题老F以后单讲），但是对于买生意的朋友来说，Certificate 里提供的这些信息的重要性就不言而喻了（老F之前分享过一篇“如果 Council 说你有违法建筑或者违章经营怎么办”的文章里就举过一个类似的例子）。

当然了，这些官方信息到底如何发挥其作用和重要性，还是需要专业规划师来帮助深入分析的。所以，关于投资潜力或者最佳的土地开发方案问题还是需要在一些官方提供的信息（比如DA）的基础上再具体情况具体分析，才能避免不必要的麻烦。

4.    其它问题

这个就比较宽泛了，比如后院有游泳池的话，有没有围栏啊，是不是在洪水区啊，地上有没有树，在什么位置啊（尤其是新州，树的问题管得很严），签合同的时候房子里包括不包括动产（比如桌子椅子沙发之类的），还有在交了押金以后，入住之前这一段时间，如果房子出了什么问题是谁来负责等等。