2016年，开年关于房地产的浅见 ----- 主要以数据理解为准(更新ing）

jack0083

对于2016的房产，大家都很想知道个答案，到底是涨 还是 跌，出现了大量的预言帝。唱跌的，唱涨的，很多套用理论，核心理论。
当然了，每年都有人唱跌，每年都有人唱涨。实践总是检验理论派的最强武器。
言归正传，2012-2015 火了房产市场，从墨村到悉尼。首先，悉尼和墨尔本从june2012- june2015 分别累计增长为 56% 和 33%。（所有数据都来自网络research）
主要原有为3点：
1.        投资者的需求大幅度提升
2.        利率走低
3.        房产市场增长较为稳定。
分别来看unit 和 house，对于2016年的预估也是+ve的，这点和我之前在smart invest上一致。



由于对于2016年，房市影响的因素太多，这里只取几点重要的来和大家探讨。
1.        澳洲经济情况(利率，GDP，失业率)
2.        租房市场
3.        海外移民，洲际人口流动
4.        AU房源情况
5.        悉尼house 历年情况
6.        其他：GST，新移民政策，媒体分析，悉尼政府规划

首先谈谈经济，上图说话

CPI向着3%跑，失业率往6%以下去，GDP预计增长优于前两年。如果今年油价和铁矿触底反弹，那么将会利好资源出口型经济的澳洲。 暂时小结一下， 按照现在这两年的趋势，房子2016年增长是绝对跑赢CPI 3%的（之后有数据支持，慢慢再）。

利率，关键中的关键。

利率不用看了，就算4大银行已经对loan加息，还是20年最低了，接下来继续向下。据悉，RBA应该会出新的利率调整政策，会offset 掉loan的加息。还有，cpi3% 跑赢cash rate2%，这点大家都懂。

租房市场，这点对投资房很重要，科普：Vacancy rate :3% 是个标准，也就是considered balanced，合理区间。

悉尼，2014年1.8 ，2015年2.1 。打败全澳无敌手， 租房市场相当稳定。远低于3%这个标准。

Annual rental growth如下

市场稳定，悉尼市场打败2014，15年CPI 2.9 和 1.8 。 2016年应该 能接近预估CPI3% 。

今天略有时间，再更新一点点。
今天来谈谈辅助性的东西，海外移民和洲际人口移动。上图


看出越来越多人选择长期居住澳洲，移民人口稳定增长，按现在的增长2030年后人口达到3000万（政府预测），15年人口增长50%。其次，移民州立选择，NSW，07-15年34%，16-18预测40% ，NSW大多数人还是会选择住在sydney，。外来人口增长稳定，我们可以这么算下，2030年根据政府的预测，是3000万人口，其中接近1000万是未来15年多出来的，悉尼占比澳洲总人口的25%左右， 也就是近250万人会多出来，满打满算一下，人口也接近50%增长，参照20年的房产市场，也就是10年翻一倍（后文会提到具体数值），但是人口未来的增长速度现在来算来是远大于之前20年的速度，如此推断，长期来算给房市奠定稳定增长的基础，或者简单的说更多接盘侠。

AU的房源情况
道理很简单，供需关系分析，供应多了，价格下降，需求多了，价格上升（这也是2012-2015为什么会暴涨的原因，但是各位看官，是否想过什么导致了悉尼，墨尔本房产的迅速增值？简单说 外因 和 内因 ，不过先留个坑，这个题目可大可小，以后有机会慢慢填）上图，

NSW（悉尼），还是高居缺房不下，从2015-2018，库存任然不足，那么未来3年（到2018年）从供需关系来看还是稳定的，但是，我要提出一点，有短缺那么supply一定会跟上，缺口会慢慢填补上去，同时NSW（悉尼）批地是有规划的（具体请自行上plann and environment上看吧），不可能这个缺口说什么2，3年就被你填完了。 在看看VIC2016年，简单的说墨尔本房市增长将放缓。之前其他帖子有提到过布里斯班，那里house未来3年预估是15%左右增值，这也是我在其他地方看来的资料，比较冗长，懒得具体说了，当然这也是公认的未来房产之星之一。当然还有其他城市也不错，这里就不说了。必须要提的 perth 和 darwin 是绝对2个坑，今年预估都是跌的，未来3年毫无起色，所谓的抄底，建议 ：暂时不可取。

最后来张历年的变化，比较直观


总结一下：
1.平均10年翻一倍，看图在08年经融危机的时候，也算是避风港了，没什么过大的冲击。
2. 之前提到，未来3年经济稳定的话，我认为平均值至少于CPI增长速度持平。
3. 2016年是暴涨之后的余热，还会持续增长，之后会有调整，平均增长速度取个最低值cpi 或者 cash rate 。差不多 2-3%。
4. 不同意断崖式的暴跌，我相信会有些区域，有所调整也许会看到-1- -2%，下跌10%-20%，实在看不到任何依据支撑。每年都有媒体和研究机构看空房产市场，去年，前年都有，今年也有，今年提出下跌2-5%左右，也算是有理有据吧。注释：以上说的都是悉尼均值
5.major centre 附件的house unit，应该会比较稳定。
6.GST预计今年增长5% 至15%，这个也算是老生常谈了，不知道执行否。
7.移民政策放宽，今年1月 小生意又能移民了。
8.附送一张规划图。

isawang2000

用数据说话，赞一个

freewalker

一大波空军在赶来的路上

jack0083

最近较忙，顺便补充下，回头上图。
从1995-2015年，unit median price 从160 -------- 700. 也就是说，每10年翻一番。

天涯浪客

好贴。

天涯浪客

等着看主席同学用“小明和小花”系列反驳楼主。

猴子请来的逗比

快买房 多买房 只买房 不卖房

samssky

好贴 期待LZ的更新

水星浪子

油价...都奔着20去了

zhoukainj

澳币奔着50去了 房价还得张

猴子请来的逗比

一不小心弄了一把无间道

干柴

正能量？

gzangel_sz

感谢楼主分享

twp

看起来很客观的样子

伟峰

上半年微涨

下半年爆涨

Hong606

五月的风

强烈围观

5summer

支持用数据说话  

clarkzm

比什么房地产市淫率好多了

clarkzm

还有什么猪兽比

jack0083

更新完了，马上开盘了，看股票去先。

潜水老虎

靠谱

CBD

关注数据

louierma

楼主辛苦了