1. 年入3-5万左右，现金5-10万，投资房产的思路

kesai

写一写，大家也多提意见；算是给自己明确思路吧。 原则是安全，低风险，少压力。

假设年收入5万左右，手里现金大约5-10万。适当的房产投资思路可参考：
（备注其他投资方式自理）

考虑Auburn 2房公寓（避免问题房）
均价： https://www.realestate.com.au/neighbourhoods/auburn-2144-nsw
2房 45w  出租：400/w

实际租金会高很多，参考：http://www.realestate.com.au/property-unit-nsw-auburn-417302258
http://www.realestate.com.au/property-house-nsw-auburn-417285746


80%贷款

买房实际支付： 9w+1.5w = 10.5w
背贷款：36w   
I/O  利息按5.5%      利息：380/w      （后面同学发言千万别说没NG不好，会被嘲笑）
P/I   大约每周500

维修与strata 忽略（因其他类型房产也有）

即：投入10万后，未来基本无需任何支出可养住这个房子。 没风险，没压力；房产价格哪怕跌了，也没什么可担心的。只要升点，就是赚了。
5万左右现金的，可考虑85% 或 90%贷款（如果能做到）


补充说明，上面实际租金中的红砖房现在售价大约42.5左右。


不选择偏远地区house等，是因为租金回报不够高，不具备抗风险。

maxinfang

房市在跌的时候 看租金回报率
房事好的时候 看房子增长

aulin

说真的，收入3-5万，就别想着投资房了，全家吃好点，有空出去玩玩。

何况council rate, water, strata, 维修都是实实在在的支出，怎么能不算呢？觉得你的逻辑很奇怪。

aimili424

aulin 发表于 2015-12-10 10:50
说真的，收入3-5万，就别想着投资房了，全家吃好点，有空出去玩玩。

何况council rate, water, strata, 维 ...

aimili424

kesai

看回复的帖子感觉很幼稚，，， 没思路没想法的回复就别跟啦。  假设条件中的工资是为了满足贷款的需要。

100元硬币

kesai 发表于 2015-12-10 11:09
看回复的帖子感觉很幼稚，，， 没思路没想法的回复就别跟啦。  假设条件中的工资是为了满足贷款的需要。 ...

This is a very naive comment.

1. You should consider risk of vacancy. E.g. 2 weeks of vacancy drives your weekly cost by $15 p/w
2. Assuming Strata+Council+Water = 1400 p/q, this is equivalent to approx $100 p/w
3. Assuming no other costs incurred your effectively weekly expense is $380+$15+$100 = $495. Now this already surpass your weekly rent.
4. Your annual income is only 3w - 5w. I doubt you can get much deduction out of NG.
5. If the annual increase of property value is less than CPI then it is generally considered to be a loss.
6. You also forgot about the opportunity cost of 10.5w initial investment.
7. When you rent it out you need to consider agent commissions.
8. When you bought the property you need to fact in stamp duty.
9. When you eventually sell your property you may have more vacancy periods, agent commissions and legal costs.

Think again before making comment like "即：投入10万后，未来基本无需任何支出可养住这个房子。 没风险，没压力"

In real life, any investment with a potential rate of return greater than CPI would carry some extent of risks.

1212qwe

aulin 发表于 2015-12-10 10:50
说真的，收入3-5万，就别想着投资房了，全家吃好点，有空出去玩玩。

何况council rate, water, strata, 维 ...

没钱更应该买房，一定要push 自己

天涯浪客

这就是我的水平嘛！

kesai

100元硬币 发表于 2015-12-10 11:39
This is a very naive comment.

1. You should consider risk of vacancy. E.g. 2 weeks of vacancy dri ...

您的回复很认真，谢谢。
但是，作为一个思路明确，习惯在写文章时就补好漏洞的，已经在帖子中明确了不考虑的原因：其他房产也有同样费用存在。

一个投资好与坏的界定是“比较”。 see?

最后，您列举的一些事情，明显看出没有做实际调查。比如1400每季度，，，  42-45的房子，如果有这么高的strata 等费用，就是“问题房”（也提前提示在帖子中了） ；机会成本？ 早也提示在文章中了“（备注其他投资方式自理）”

  :)   

不争论，祝好。

amy081

楼主，如果你是房产中介的话回去练练再来忽悠，如果是在介绍投资经验那就是一大坑。
上面的同学还挺有心思，一个个吐槽你的槽点

kesai

amy081 发表于 2015-12-10 11:45
楼主，如果你是房产中介的话回去练练再来忽悠，如果是在介绍投资经验那就是一大坑。
上面的同学还挺有心思 ...

不用很长时间，2年后如果您感觉自己现在发言错了，请回来说一下。

当然，如果您认为自己是对的，更应该回来说一下。  :)

jh_hammer

楼主说的是NSW的建议了。   不过有没有考虑到 公寓管理费上涨的可能性的。

个人赞同这个思路的，如果能够抗的主，一定有赚的。 风险有，不过比其他的风险 要小的多。

kesai

100元硬币 发表于 2015-12-10 11:39
This is a very naive comment.

1. You should consider risk of vacancy. E.g. 2 weeks of vacancy dri ...

再补充一句：特别欢迎有自己想法的人回复“技术含量的帖子”。  100元硬币就是典范。

类似泛泛廖侃的回复，没意思，幼稚。

hanggaihanggai

维修与strata 忽略（因其他类型房产也有）

？？？？这句话啥意思？！ 忽略？！ 怎么忽略？ bill来了直接忽略还是信用卡付完帐不用你还？

还有啥叫没风险，没压力？空置怎么办？房客把房子弄坏了怎么办？

别说养个房子了，3-5万就是单纯吃饭生活都有风险有压力呢！

足迹牛人越来越多了!

kesai

hanggaihanggai 发表于 2015-12-10 11:48
维修与strata 忽略（因其他类型房产也有）

？？？？这句话啥意思？！ 忽略？！ 怎么忽略？ bill来了直接忽 ...

是啊！您说的太对了，天踏啦怎么办啊？！

panada

年入3-5万左右还是多买点肉加点菜把身体养好再说。

hanggaihanggai

kesai 发表于 2015-12-10 11:49
是啊！您说的太对了，天踏啦怎么办啊？！

  大哥你真牛逼

别的不说，能不能请教请教您那些杂费是怎么忽略的啊？

不吃饭不过日子不教房租啊？

kesai

3里面大部分是真正在考虑或琢磨的。
1里面却是各种担心，各种“比较”，各种否定。

人与人之间的差异啊！

天涯浪客

100元硬币 发表于 2015-12-10 11:39
This is a very naive comment.

1. You should consider risk of vacancy. E.g. 2 weeks of vacancy dri ...

呵呵，同学你那个1400明显是按照高大上的思路想出来的吧。我说个自己买的两房unit的实际例子，6年前买的，物业费400一个季度，目前物业费460一个季度，物业费包含水费。我是悉尼的，别的城市不清楚，悉尼一般的unit或者APT水费都在物业费里面吧。市政费1000一年，一个季度就是250.

amy081

kesai 发表于 2015-12-10 11:44
您的回复很认真，谢谢。
但是，作为一个思路明确，习惯在写文章时就补好漏洞的，已经在帖子中明确了不考 ...

这个逻辑神，那stamp duty，legal expense，bank fee都可以不考虑，反正每个房子都有嘛
tax，agent commission也可以不考虑

笑懵了

kesai

amy081 发表于 2015-12-10 11:54
这个逻辑神，那stamp duty，legal expense，bank fee都可以不考虑，反正每个房子都有嘛
tax，agent commi ...

你是来搞笑的吗？ 请查阅第一个帖子类似费用有无计算？  1.5w 干嘛用的？

strata 不计算是因为不算大开销，其次与其他同等投资比较差距不大。。

amy081

kesai 发表于 2015-12-10 11:46
不用很长时间，2年后如果您感觉自己现在发言错了，请回来说一下。

当然，如果您认为自己是对的，更应该 ...

房产市场怎么走我不知道，我也不否认房产是长期稳定的投资
我说的是你睁着眼睛说瞎话，忽悠人，而且水平还不行

kesai

人与人确实是有差别的，没必要为“您”怒其不争。
合理，正常的讨论肯定继续回复。

原以为大家会争论为什么选auburn. 结果这里的却再争论要不要投资，，，  

amy081

kesai 发表于 2015-12-10 11:56
你是来搞笑的吗？ 请查阅第一个帖子类似费用有无计算？  1.5w 干嘛用的？

strata 不计算是因为不算大开 ...

你是来搞笑的吗.....
不但业务差，连基本的阅读能力都很差，你随便找个学过小学语文的读一下回复，然后给你解释一下

hanggaihanggai

kesai 发表于 2015-12-10 11:58
人与人确实是有差别的，没必要为“您”怒其不争。
合理，正常的讨论肯定继续回复。

人与人确实是有差别的

大江东去

strata，council，水费的费用大概是每周75-100刀

维修费动手能力强的可以忽略

天涯浪客

kesai 发表于 2015-12-10 11:58
人与人确实是有差别的，没必要为“您”怒其不争。
合理，正常的讨论肯定继续回复。

这个版块天天被各路多军和空军轰炸，比叙利亚强不了多少。

所以一直讨论的是买与不买的问题，而不是买哪里的问题。

夏朵赫

退税的时候做了很多有投资房的客户 基本上没有positive gearing的的客户
基本上除了interest之外 杂费每年都要一万多 所以得从你三五万的收入里再拿出现金来供这个房
如果房市不涨 很难赚钱

自游自在

其实LZ是鼓励普通收入家庭投资啦。我补充一点，心理承受能力强的才参与。前怕狼后怕虎的就多买点肉菜提高生活水平算了。LZ，我说对了吗