投资房税务

Henrychen

今年自住房作了REFINANCE，从银行多贷出了20万，目前这20万都在自住房的OFFSET帐户中。

如果我再买投资房的话，这20万是不是可以拿出来作投资房的首付，包括律师费，印花税等等。
那么这20万的所产生的利息也可以进行税务抵扣吧。

问题是如何计算这20万产生的利息呢？应为已经作了首付。

大江东去

今年自住房作了REFINANCE，从银行多贷出了20万，目前这20万都在自住房的OFFSET帐户中。

如果我再买投资房的话，这20万是不是可以拿出来作投资房的首付，包括律师费，印花税等等。

可以


那么这20万的所产生的利息也可以进行税务抵扣吧。


不可以抵税（按你目前描述的做法）

sidneygan

用pro–rata的方式算，比如一共100万贷款，4万利息，20万就是8000利息。

Henrychen

大江东去 发表于 2015-11-9 21:52
今年自住房作了REFINANCE，从银行多贷出了20万，目前这20万都在自住房的OFFSET帐户中。

如果我再买投资房 ...

如果不能抵税的话，我做REFINANCE干吗？

REFINANCE的意义有在哪里呢？不是相当于向银行又借了20万吗？

大江东去

Henrychen 发表于 2015-11-9 21:56
如果不能抵税的话，我做REFINANCE干吗？

REFINANCE的意义有在哪里呢？不是相当于向银行又借了20万吗？ ...

需要正确的操作

sidneygan

可以抵税，因为那20万也是用来买投资房的，这20万只能抵扣新的投资房。

Henrychen

大江东去 发表于 2015-11-9 21:59
需要正确的操作

您就不要卖关子了。

大江东去

Henrychen 发表于 2015-11-9 22:34
您就不要卖关子了。

按你的贷款方式不同，有两种操作

jeff_lawsons

The interest from the $200K shall be deductible.

You will need to apportion the interest according to the TR2000/2-

https://www.ato.gov.au/law/view/ ... 20002/NAT/ATO/00001

Zwlt123

Redraw, redraw, 还是redraw.

Offset的钱是saving

JohnnySu

按你的情况 这20万的利息已经没法抵税。

如果在交首付的时候做个refinance 把这20万从loan里提出来，这样是可以的。数算出来是一样的，但这样就可以抵税。这方面的规定是比较死板。

所以我总叮嘱我的客户在做事之前计划。事后再问的话已经晚了。

Simonjo

JohnnySu 发表于 2015-11-11 10:51
按你的情况 这20万的利息已经没法抵税。

如果在交首付的时候做个refinance 把这20万从loan里提出来，这样 ...

还进去再redraw出来不就得了？

JohnnySu

Simonjo 发表于 2015-11-11 11:05
还进去再redraw出来不就得了？

可以
但她说已经从offset account付了？ 如果没付的话可以。

Simonjo

JohnnySu 发表于 2015-11-11 11:20
可以
但她说已经从offset account付了？ 如果没付的话可以。

貌似LZ还没付。
我有个朋友，第一套房当做投资房，20%直接现金付的，亏大发了。
这种情况怎么搞好？搞个personal loan出来再redraw？

jacsonlin

Henrychen 发表于 2015-11-9 21:56
如果不能抵税的话，我做REFINANCE干吗？

REFINANCE的意义有在哪里呢？不是相当于向银行又借了20万吗？ ...

本来就是相当向银行又借了20万。

JohnnySu

Simonjo 发表于 2015-11-11 11:28
貌似LZ还没付。
我有个朋友，第一套房当做投资房，20%直接现金付的，亏大发了。
这种情况怎么搞好？搞个p ...

付了就没有办法改变了。有人卖方也是因为这个问题。

Henrychen

JohnnySu 发表于 2015-11-11 12:00
付了就没有办法改变了。有人卖方也是因为这个问题。

我的情况是目前还没有付，房子还没有买到手呢。。。

就是想问问，一旦房子合同一签，要付款的时候，如何操作这20万的钱，
换句话说买投资房首付的那20%，如何算成投资，最终的目的就是100%贷款买投资房。100万房贷产生的利息都可以税务抵扣。

jeff_lawsons

Henrychen 发表于 2015-11-11 12:30
我的情况是目前还没有付，房子还没有买到手呢。。。

就是想问问，一旦房子合同一签，要付款的时候，如何 ...

You shall be able to claim the interest deduction because :

Normally as long as the amount withdrawn from the home loan is used to purchase the property immediately after it was withdrawn, interest portion in relation to the amount drawn down for the property would be deductible.


If it was deposited into the offset account temporarily, it should not impact on the deductibility. However, if it was deposited into the offset account for an extended period of time, then the ATO may disallow the interest deduction.

Please refer to the ATO private ruling which is similar to your situation:

https://www.ato.gov.au/rba/conte ... a/content/84863.htm

cosksun

Henrychen 发表于 2015-11-11 12:30
我的情况是目前还没有付，房子还没有买到手呢。。。

就是想问问，一旦房子合同一签，要付款的时候，如何 ...

你的问题不是钱在offset的问题， 而是你的loan structure 不对。 你这个做法不管再如何操作，都是要把投资房的利息和自住房的利息混在拉一个账户里， ATO完全可以不退你那２０万产生的利息，就算那２０万是买的投资房。

你应该把２０万单独做个ｌｏａｎ出来，用ｏｆｆｓｅｔ账户绝对没问题的。

什么让你ｒｅｄｒａｗ的都不对。

Snowfeee

一套归一套，除非绑定贷款，可也只有投资房那套的贷款才能抵税吧。

Simonjo

JohnnySu 发表于 2015-11-11 12:00
付了就没有办法改变了。有人卖方也是因为这个问题。

不，假如他还没付，而且目前也没有其它的loan，不知怎么操作好？银行有相关的产品吗？

lee2267

19 #正解。。。一个是时间差的问题，，一个是 20万必须单独loan的问题。。。
2个凡是：
凡是涉及到 redraw 都是错。。
凡是把钱贷出来放进offset 都是错。。你没法解释 loan initial purpose。。有案例可循。

Henrychen

lee2267 发表于 2015-11-11 22:08
19 #正解。。。一个是时间差的问题，，一个是 20万必须单独loan的问题。。。
2个凡是：
凡是涉及到 redraw  ...

怎么单独做个Loan出来？和银行谈吗？SPLIT Loan？

假设我目前问银行贷款100万，就分成两个贷款帐户，80万和20万，两个帐户都是自住房的贷款利率。都可以有OFFSET功能。
然后那20万的帐户怎么处理？这20万的贷款利息就可以算投资房的了。

luluwawa

Henrychen 发表于 2015-11-11 22:19
怎么单独做个Loan出来？和银行谈吗？SPLIT Loan？

假设我目前问银行贷款100万，就分成两个贷款帐户，80 ...

没错！

sidneygan

redraw出来用于投资，只要可以substantiate资金走向和用途，是用于投资或者生意的话就完全是deductible的啊。

lee2267

sidneygan 发表于 2015-11-11 23:18
redraw出来用于投资，只要可以substantiate资金走向和用途，是用于投资或者生意的话就完全是deductible的啊 ...

关键是时间点的问题。。。