小白问题：I.O和P.I每月还款额的计算方式？

autocx

本人不明白澳洲I.O和P.I每月还款额的计算法则，特来请教，请明白的人跟帖回答，谢谢。
贷款额440000（为了计算简单，不考虑OFFSET情况，假设账户没有OFFSET），都是选择月还款（为了方便，每月天数都是30天），利率假设都是4%，贷款期限都是30年（为了方便，I.O假设只还利率期也是30年）
1.I.O很好理解，每月还款额=440000*4%*30/365=1446.58.
2.P.I怎么算的，不明白，特来请教？

hbyu

M = P [ i(1 + i)n ] ／ [ (1 + i)n - 1]

M ＝ 每月还款额
P ＝ 借款额
i ＝ annual rate ／ 12
n ＝ 借多少个月

这个公式是 rate 是固定的，要是 variable rate，那就把 n 的单位从月改成天，i 也是同理，每天算，然后每天加起来就是月

autocx

hbyu 发表于 2015-11-4 19:38
M = P [ i(1 + i)n ] ／ [ (1 + i)n - 1]

M ＝ 每月还款额

rate 虽然是个variable rate,但为了计算简便，假设这个variable rate 是不变的，即月利率不变，为4%/12.
月还款额=440000*（4%/12*（1+4%/12）*12*30）/((1+4%/12)*12*30-1)

（经过简化）
              =440000*((1+1/300)*1.2)/（（1+1/300）*12*30-1）
              =1470.74


这样看来，第一个月本金只还了几十块钱，当然这应该是个等额本息计算公式，等额本息的意思就是如果未来假设利率不变，每月都是4%，30年内每月还款额都是1470.74，只是每月这1470里面本金占的比例逐月提高。


这样看来，P.I比I.O每月多不了几个钱，相比I.O，增加的还贷压力不是很大。
唯一的缺陷是，P.I贷款的话，未来房子如果自住转成投资的话，一是未来在税收方面负扣税可能不利；其次呢因为还本金了，手里的头寸（比如OFFSET账户的钱的多少）可能不太灵活了。


谢谢解答。