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爱摇滚的大象

银靴族

发表于 2015-9-26 17:51 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由爱摇滚的大象于 2016-8-6 19:25 编辑

78

ymzcapital

草鞋族

发表于 2015-9-26 17:55 |显示全部楼层

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难道汇率涨回去，房价就能跌回来？还是买房呀

wuyi

皮靴族

发表于 2015-9-26 17:59 |显示全部楼层

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汇率和房价有直接的关系。考虑到近几年澳元汇率的下跌，房价从2012年到现在其实没涨，这就是我们为什么说房子可以保值，如果把钱一直放到银行里就等于贬值了。

爱摇滚的大象

银靴族

发表于 2015-9-26 18:05 来自手机 |显示全部楼层

ymzcapital 发表于 2015-9-26 16:55
难道汇率涨回去，房价就能跌回来？还是买房呀

回如果澳币回到6，房价跌5%-15%左右都有可能的，熬过去，再过两年就回去了，因为通货膨胀不可避免。

爱摇滚的大象

银靴族

发表于 2015-9-26 18:06 来自手机 |显示全部楼层

wuyi 发表于 2015-9-26 16:59
汇率和房价有直接的关系。考虑到近几年澳元汇率的下跌，房价从2012年到现在其实没涨，这就是我们为什么说房 ...

也可以这么说

大江东去

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2015-9-26 18:06 |显示全部楼层

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汇率只影响房价的增值幅度

汇率6.7的时候，悉尼房价也是在飞涨

ymzcapital

草鞋族

发表于 2015-9-26 18:08 |显示全部楼层

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爱摇滚的大象发表于 2015-9-26 17:05
回如果澳币回到6，房价跌5%-15%左右都有可能的，熬过去，再过两年就回去了，因为通货膨胀不可避免。 ...

那到时候卖房亏20%，汇率回到6以上，汇回国还是赚的

HXG

铜靴族

发表于 2015-9-26 18:15 |显示全部楼层

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澳洲房屋使用的进口建筑材料比你现象的要少，大头主要是混凝土，钢筋，砖，铁材，石灰板，玻璃窗。。。这些大部分建筑商使用的都是本地出产的。受到汇率影响的无非是瓷砖，卫浴，电器，灯具等等，顶多占总造价的10～15%。反倒是因为建筑需求大，人工的涨幅高过汇率对建筑成本的影响。从11年到现在建筑人工涨了将近30% 。

还有现在悉尼两房的建筑成本不可能到45万，除非是那种水景豪华公寓。

zdream_10

皮靴族

发表于 2015-9-26 18:17 |显示全部楼层

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楼主数学要回炉啊

”澳币兑人民币汇率从12/13年的1:6.5到现在的1:4.5，跌了50%“

仔细算算吧有下跌50%吗呵呵

爱摇滚的大象

银靴族

发表于 2015-9-26 19:18 来自手机 |显示全部楼层

大江东去发表于 2015-9-26 17:06
汇率只影响房价的增值幅度

汇率6.7的时候，悉尼房价也是在飞涨

汇率6.7，2012年贷款利率要7%了，那时候房价不动的，还微跌了5%

爱摇滚的大象

银靴族

发表于 2015-9-26 19:22 来自手机 |显示全部楼层

HXG 发表于 2015-9-26 17:15
澳洲房屋使用的进口建筑材料比你现象的要少，大头主要是混凝土，钢筋，砖，铁材，石灰板，玻璃窗。。。这些 ...

说的就是这种高档公寓。一套两房公寓，平均下来，土地成本20万，建筑成本45万，市场营销（包括广告中介费）5万，设计公司费用与政府文件准备5万，税10万，卖100万，赚15万。

大江东去

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2015-9-26 19:36 |显示全部楼层

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爱摇滚的大象发表于 2015-9-26 18:18
汇率6.7，2012年贷款利率要7%了，那时候房价不动的，还微跌了5%

实际上是腰斩

澳洲行

金靴族

发表于 2015-9-26 21:30 |显示全部楼层

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确实有联系

HXG

铜靴族

发表于 2015-9-26 22:15 |显示全部楼层

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本帖最后由 HXG 于 2015-9-26 21:16 编辑

爱摇滚的大象发表于 2015-9-26 18:22
说的就是这种高档公寓。一套两房公寓，平均下来，土地成本20万，建筑成本45万，市场营销（包括广告中介费 ...

卖100万的公寓才挣15万，良心开发商啊～这年头没个30%的毛利没人会碰的，个别洗钱或土豪除外...

能卖到100万的地段，地价不可能才20万，而且你的成本里少了银行利息。

现在楼价高本土的因素就是人工和土地成本，毕竟康嫂的rezoning是有限的，卖家也精明了。上年悉尼某区大面积修改低密度别墅至高密度住宅区，被rezone的独栋楼房价翻了近三倍，每套生地成本近25万，那个区2房公寓也就85万左右。

当然这些本土因素都是被动的，主要还是来至海外的热钱和买家。说白了，澳洲特别是一线城市的房市，和中国的经济/社会发展是紧紧相连的。

爱摇滚的大象

银靴族

发表于 2015-9-26 22:20 来自手机 |显示全部楼层

HXG 发表于 2015-9-26 21:15
卖100万的公寓才挣15万，良心开发商啊～这年头没个30%的毛利没人会碰的，个别洗钱或土豪除外...

能 ...

本来比如造100套的，土地平均每套40万，后面修改了变200套，每套土地就变20万了，可以多赚了

HXG

铜靴族

发表于 2015-9-26 22:29 |显示全部楼层

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爱摇滚的大象发表于 2015-9-26 21:20
本来比如造100套的，土地平均每套40万，后面修改了变200套，每套土地就变20万了，可以多赚了 ...

说改就改啊... 100套变200套，容积率一下翻倍... 总理都没这么大的权力吧。

你让那些为了增加10～20%容积率和康嫂软硬兼施，死缠烂打，对峙公堂的开发商们情何以堪哪...

爱摇滚的大象

银靴族

发表于 2015-9-26 22:31 来自手机 |显示全部楼层

HXG 发表于 2015-9-26 21:29
说改就改啊... 100套变200套，容积率一下翻倍... 总理都没这么大的权力吧。

你让那些为了增加10～2 ...

哦哦

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