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1.收入
-收入是贷款的基础，本地收入也好，海外收入也罢只有收入过了银行计算器，银行才会考虑放贷。
-不管实际赚100万1年还是10万1年，银行计算的收入是你收入证明（本地/海外工资单or自雇人士个人退税记录or公司退税记录）上的收入，并不是你实际到手的收入，因为不是所有的收入都被银行认可为有效收入。
2.房屋
-房屋的估值决定了是否要付差价，买房时应对喜欢的区做简单的了解（价格是否在接受范围内）了解自己的资金能力（高于心里价是否有足够资金补足差额）。
-银行是否接受该房屋（面积与类别），是否银行达到了maximum exposure比如同一个开发商的楼盘银行是不会全部拿下来，只会贷款30%-40%比例，是否属于concentrated post code住宅密度高的区域贷款比例会被控制在70%同时要求P+I（少数情况下）.
-一般情况下，如果收入足够贷款，同时也有足够的资金在估价偏低时补足差价贷款就不可能出现问题。
上面是简单的概括，下面是围绕这两点剪短的介绍
1.收入
收入分为很多种，Full time/part time/casual/contractor
-银行最喜欢看到的贷款就是夫妻双方本地收入PAYG，全职，工作时间都大于一年，,没任何其它贷款，信用卡（有时有些银行会查信用卡账单），没有任何不良记录（欠费），收入足够贷款，首付充足。这种贷款基本银行就是走个形式，各方面都符合银行政策，不用动脑子，分配给银行后台就直接批了。
-Part time/casual 每个银行不同，一般至少大于6个月，大于12个月的行业在职证明（PAYG SUMMARY)，如果换工作那么间隔不能大于一个月以上。 CBA policy可以接受不满6个月，但批起贷款来就要看银行的人怎么分析了，会要求补充材料直到令银行信服。
以上除CBA都得过3个月probation，bankwest要求至少6个月。
-Maternity leave 大部分银行都接受雇主信上的年收入，少数情况要求提供资金证明，产假工资减少如何供应房贷。
-self-employed/自雇人士 2年个人退税和notice of assessment，CBA,ANZ一年，ABN至少2年。
-company/公司 以上材料加公司2年退税，balance sheet，Financial statement
每个银行的policy各不相同，基本上如果一个贷款想要好做no drama,no surprise 最简单的就是PAYG收入，大部分银行员工受过的训练也是这种类别，更复杂的类别会被refer到更高的层级，而且即使高层也不一定懂得每种类别的贷款该如何计算，他们也有业绩要求，不会在你的贷款上耗太多时间。这导致了一些贷款比例高或收入组成复杂的贷款没80%，简单收入贷款好批，要看broker/banker如何帮你structure，特别是一些寻求exception的贷款，有时要写诸多理由说服银行。
BTW，WBC和STG不是所有TR和PR类型海外贷款都接受，有些PR也只能当做纯海外。NAB,CBA,ANZ对PR目前没VISA的分类
2.房屋
-虽然WBC,STG 2m以下house免估价，1m以下APT免估价，但要求系统过才能采用，而这种情况少之又少，所以该policy基本没用。不过好在WBC的一般而言估价比较不错，如果遇到CBRE,WBP那就自求多福，基本是偏低。
-ANZ可以1m以下二手房免估价直接contract price,
-NAB 估价较ANZ,WBC差，主要partner CBRE，不是CBRE就还行,CBRE估房价高的house有时不错。
-CBA 估价普通，转贷估价一般不高，好处大于25平米的住宅都接受，其他大部分银行要求至少50平米室内面积。
银行的估价主要来自估价公司，所以如果收入没问题，贷款额不多，估价少了一些，首付又不够，可以试着换银行，如果换银行没有随机到好的估价公司，可以选择non bank lender，它们可以选择估价公司，当然如果不settle是要收费一般$550，这也是一个对赌。
收入没问题，资金没问题这个时候也不要比较利率，看哪家银行好top up/cash out，WBC,ANZ比较好top up所需材料少，不过WBC也在慢慢收紧top up政策。
以上各个因素考虑到再去考虑利率的对比，如果只考虑利率就不找银行贷款了，因为non bank lender/online bank利率会是最低的。
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酥皮系列——山寨绿豆饼 (2009-7-9) edith921 
发表于 2015-8-24 23:35
很是复杂。
归纳的很详细！