面对升息，个人的一点看法与分析对策

jy_mpi

近期多家银行都相继地进行了升息的调整，令市场人心惶惶。更有很大的一批客人开始了新的一轮的“利息大比拼”意在于从市场上对比出相对最低利息的银行来保障自己的“贷款利益”。然而在现在如此动荡的市场，是不是即使选择转贷到相对最低利息的银行就是最好的保障？

对于贷款人而言，现在能做的并不是漫无目的地在不同银行间转换产品但又非任由升息“宰割”。重要的是如何理性分析来做出最合理的决策，稳住脚步，用已知的银行政策变动来做出相应的对策调整，这才是此次突发变动的最后赢家。

笔者还是沿用一贯的做法，从关键词出发冷静分析。银行此次做出的内部调整升息，虽然升息的幅度与涉及的范围各不相同，也与澳储不久前发布的维持利息不变背道而驰，但步伐却出奇一致。那接下来要问的主要问题是，银行为何升息？

从外部环境出发，银行的相继升息是为了回应APRA(Australian Prudential Regulation Authority)监管对于投资房借贷激增的调控，从而间接抑制房价的再次攀升。这点可以从澳新银行(ANZ)与联邦银行(CBA)都各自分别将投资房浮动与定息上调0.27%与0.30%看出。值得注意的是， 澳洲国民银行(NAB)的调息同时针对投资房与同自住房的借贷利息调控，可以看出银行内部的隐患也是激发此次升息的重要因素。

似乎看来无论是投资房或者自住房，都无法避免此次升息带来的冲击，那有没有躲过这次利息调动的幸运儿？答案是肯定的，对于早已选择银行定息产品不会再受任何浮息定息调动受影响的现存客户无疑是这次突袭的最大赢家。借着这样的结论我们再来引申出更具有探讨意思的话题。

到底现在对于定息的选择意义有多大？已发生的升息毕竟是既定事实，应该做的是在下次银行的调控政策出台前做好准备。需要了解的是既然降息与维息已不现实(具体分析在上篇小文：澳储宣布维持利息不变,对于固定利息的选择还有多远?)无需置疑的是银行将会有更多对于升息调控的举措。综上所述，现在的确是选择定息的最好时机。

笔者举一个刚刚发生的案例来说明定息选择的重要性。ANZ是最早一家发布升息的银行，在银行刚发布升息前夕，笔者已分别通知了两位客户，告知可以在升息前帮客人固定住现在相对地低的固定利息4.49%，一位客人在笔者的分析下当即将自己4.3%的浮动转为一年固定利息4.49%，但是另一位客人因为接受不了比自己原有利息高0.09%的固定，坚持观望。结果是几天后第一位客人在固息变成4.79%浮动变成4.57%前锁住利益。而第二位客人因为自身条件限制，在其他银行相继升息与错过固息机会，利息变为4.62%，并且埋下了会再次被升息的地雷。

案例中第二位客人因为看重眼前一点利息差异，以为就算利息升高可以转贷到更低的银行，却不知道其他银行也相对应作出升息的调整，错过好时机固定。并且每位客人因为自身条件各异，并非所有银行都可以自行选择，笔者认为还是应当与自己的贷款经理做相应的沟通选择最适合自己的银行做固息，争取在下次突袭中做最后的赢家！

ozmhsh

好分析

jy_mpi

ozmhsh 发表于 2015-7-31 11:13
好分析

谢谢支持

寧靜默

请问如果固定利息到期后还享有原来的折扣吗？

jy_mpi

寧靜默 发表于 2015-7-31 11:21
请问如果固定利息到期后还享有原来的折扣吗？

一般来说，折扣分很多种，那要基于您当初签合同写的是否为终身折扣，但是银行才是big boss，所有就算他当初是写终身折扣，但是现在他有权不给你，所有这个问题没有人能准确回答，要知道的话，您最好打电话去问你现在银行的customer service，最准确

vvuuww

涨息是利好

jd07

如果固定了几年 出来后 拿不到一开始的折扣 还是别折腾了, 毕竟贷款要30年

所以我看贷款 只关心终身折扣 长远来看拿到好的折扣的可能越来越小 给你一个5年蜜月或者固定 之后还有25年呢

另外我也不倾向固定 原因就一个 咱算不过银行

winsome

一次涨息就代表以后都涨息？我不信RBA降息的时候这些银行敢加息

sy0326

固定不是唯一选择，挑选适合自己的银行

jy_mpi

sy0326 发表于 2015-7-31 11:44
固定不是唯一选择，挑选适合自己的银行

一直都是，当然不是盲目固定，要看每个人的需求。如果是对cash flow有要求的客人，当然不能建议fixed，但是如果在可预见时期内没有过多打算，选择对的适合的银行，现在fixed住，还是相对保险长期盈利的。

howardgyp

winsome 发表于 2015-7-31 11:36
一次涨息就代表以后都涨息？我不信RBA降息的时候这些银行敢加息

还是看银行，所以银行都跟进升息，不跟进不是傻了，一年少赚几亿

jy_mpi

jd07 发表于 2015-7-31 11:33
如果固定了几年 出来后 拿不到一开始的折扣 还是别折腾了, 毕竟贷款要30年

所以我看贷款 只关心终身折扣  ...

亲 终身折扣这种说法不是说一定的，我看过太多终身折扣到后来总有因为银行的任何情况取消的，还是那句话，银行是放款人，他愿意怎么解释都行，给与不给都是他在理，除非你不想在他那里借钱了

jy_mpi

winsome 发表于 2015-7-31 11:36
一次涨息就代表以后都涨息？我不信RBA降息的时候这些银行敢加息

那你可以逆向思考，例如商店做sale,我们都知道一般这种都是提前把价格提上去，然后做促销，那sale之后的价格就跟原价差没多少，这个道理一样可以解释你刚刚那个疑问

iLeac

LZ分析的很好，不过从经济的基本面分析，澳洲RBA升息的机会很小，美国老大哥数据比澳洲好多了，都没敢加息，加息的步伐一拖再拖，从9月现在又到12月，RBA基本没有加息的可能，除非矿业再次繁荣，否则只会打击刚刚有起色的出口贸易

winsome

jy_mpi 发表于 2015-7-31 11:58
那你可以逆向思考，例如商店做sale,我们都知道一般这种都是提前把价格提上去，然后做促销，那sale之后的 ...

我唯一知道的是一旦定息哪怕你卖房子也是要交一大笔赔偿金，流动性灵活性都不够

当然适合对利率敏感，希望锁定一定时间的预算的人

jd07

jy_mpi 发表于 2015-7-31 11:57
亲 终身折扣这种说法不是说一定的，我看过太多终身折扣到后来总有因为银行的任何情况取消的，还是那句话 ...

给个你碰到过的原因 把终身折扣取消的? 可能性有 毕竟银行说的算, 但也不能想怎么变就怎么变吧

固定也好 蜜月产品也好 等到期的时候 就任由银行宰割了

jy_mpi

iLeac 发表于 2015-7-31 12:32
LZ分析的很好，不过从经济的基本面分析，澳洲RBA升息的机会很小，美国老大哥数据比澳洲好多了，都没敢加息 ...

是的没错。所以现在按照现在正常的脚步走，如果要对房市进行控制，只能继续沿用这样的方式，那最后的能达到的目的也是进一步对银行贷款的限制，那还是回到那个基本点，只有定息的人，能避免现在发生的任何冲击

jy_mpi

winsome 发表于 2015-7-31 12:41
我唯一知道的是一旦定息哪怕你卖房子也是要交一大笔赔偿金，流动性灵活性都不够

当然适合对利率敏感，希 ...

是的，所以就算是我的客人，我也并不是推崇盲目定息。每个人得情况不一样，如果是对现金流有一定要求的人，定息当然不适合。但是如果对于收入一定的上班族，其实对于现金流的要求并不高，因此定息必然是利大于弊。这些都需要具体情况具体分析，所以说好的broker会慢慢演变成客户的financial planner的角色。

jy_mpi

jd07 发表于 2015-7-31 12:42
给个你碰到过的原因 把终身折扣取消的? 可能性有 毕竟银行说的算, 但也不能想怎么变就怎么变吧

固定也 ...

可以这样说，凡事皆有可能，所以我的point是终身折扣这种东西不可靠

jd07

jy_mpi 发表于 2015-7-31 16:17
可以这样说，凡事皆有可能，所以我的point是终身折扣这种东西不可靠

给个理由吧 为什么终身折扣不靠谱? 我曾经转过fix,也用过蜜月产品, 到期出来的时候 基本上银行那边不给你协商的余地

逆风而上

jy_mpi 发表于 2015-7-31 16:16
是的，所以就算是我的客人，我也并不是推崇盲目定息。每个人得情况不一样，如果是对现金流有一定要求的人 ...

放着款不还。。叫利大于弊？

如果你是投资房， 而且自住里还有很多没还掉， 那你可以FIX, 如果是自住的， 基本上没有必要FIX, 所谓的冲击大不到哪里去， 尤其是现在这个经济环境下。

你说的这个适用两种情况， 一， 不想或没能力去还的投资房， 二， 贷到自己能力极限的自住房。。

我知道你会说可以SPLIT LOAN, HALF FIX, HALF VARIABLE...BEEN THERE, DONE THAT, DONT LIKE IT AT ALL.

所以我觉得， VIARABLE是王道。 投资房的人， 也可以想想歪门邪道， 尽量把LOAN弄成自住的loan， 不就得了

jy_mpi

逆风而上 发表于 2015-7-31 16:32
放着款不还。。叫利大于弊？

如果你是投资房， 而且自住里还有很多没还掉， 那你可以FIX, 如果是自住的 ...

硬把投资房写成自住如果只是为了低利息我觉得还是要深思，对个人会有什么长远的不好的影响，具体可以咨询你的会计，在这里就不细说，毕竟不是会计，没权给建议

jy_mpi

jd07 发表于 2015-7-31 16:26
给个理由吧 为什么终身折扣不靠谱? 我曾经转过fix,也用过蜜月产品, 到期出来的时候 基本上银行那边不给你 ...

这是只有银行才能解释的，他也会给你任何理由，你信继续做，不信可以换银行，这就是policy

pattieguo

如果储备银行继续减息，你的客人就不会感谢你赶快帮他固定了，作为broker, 最重要的一条就是不能给客人固定还是浮动的建议。 这一点你都不清楚还说什么做客人的financial planner. Financial planner是要有RG146的，不能随便给客人投资的建议的。

jd07

jy_mpi 发表于 2015-7-31 16:51
这是只有银行才能解释的，他也会给你任何理由，你信继续做，不信可以换银行，这就是policy ...

你上面说 "见过太多" 现在又不能说出一个具体事例...

其实已经有不止一个broker站出来说fix多么好了, 无非就是想让大家跟着转贷 多拿佣金罢了

jy_mpi

jd07 发表于 2015-7-31 17:06
你上面说 "见过太多" 现在又不能说出一个具体事例...

其实已经有不止一个broker站出来说fix多么好了, 无 ...

我并没有推大家转贷，我也说了：并且每位客人因为自身条件各异，并非所有银行都可以自行选择，笔者认为还是应当与自己的贷款经理做相应的沟通选择最适合自己的银行做固息。并没有任何推的意思，还是建议大家咨询自己的broker。

jd07

jy_mpi 发表于 2015-7-31 17:11
我并没有推大家转贷，我也说了：并且每位客人因为自身条件各异，并非所有银行都可以自行选择，笔者认为还 ...

请给个例子 银行取消了终身折扣 银行给的原因又是什么 谢谢

jy_mpi

pattieguo 发表于 2015-7-31 17:04
如果储备银行继续减息，你的客人就不会感谢你赶快帮他固定了，作为broker, 最重要的一条就是不能给客人固定 ...

我并没有说是要做financial planner，只是角色的类同，当然不能一味地劝客人做什么，只能按他实际的情况分析，给出专业贷款建议。如果连一点建议都不能给，要所谓的broker有什么用？而且您可以看看我别的回复，我并没有给超出我范围的任何建议，贴中有人问关于会计类的东西，我也说要咨询会计，我无权回答。这样看来，我觉得我没有任何“越权”的概念

jy_mpi

jd07 发表于 2015-7-31 17:14
请给个例子 银行取消了终身折扣 银行给的原因又是什么 谢谢

说是必须跟着现在新的条款走。哪家跟客人信息我总不能给吧，我只是在交流想法，而且确实这样的事也在发生，可以去问问别的broker。您不信我，可以选择不看

逆风而上

jy_mpi 发表于 2015-7-31 16:49
硬把投资房写成自住如果只是为了低利息我觉得还是要深思，对个人会有什么长远的不好的影响，具体可以咨询 ...

LOL...会计。。。。

贷款和会计是两个世界