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发表于 2015-6-12 00:02
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以下是Jetty精彩论述论证 比专家分析的还透彻 怕大家没看到 特别再次转发
整理了一下思路，简单说，负扣税这个东西，就是给投资房的特别补贴。
打个比方，房价90万时建筑公司的利润是合理的。
但是，有NG，卖价100万。因为国家铺贴20万，但它不补贴给自住的！相当于投资买房只要付80万，自住买房要付100万。
首先分析房价平衡点：
1.投资者：已有投资房取消NG,有部分100万买下来的投资房就养不了了。因为买房时实际的负担能力只需要80万。怎么办？需求不会短期突然增加，立即涨租等于找死。挺到新需求上来，挺不过去就卖房，这种情况下旧房供应增加。能否挺到需求/供应变化到房租上涨，取决于下面的反馈结果。
2.租房者：房租什么情况下会上涨？出租房的需求/供给变化。需求是全局或局部（例如悉尼）人口增加。供给最后取决于新建住房。再取决于下面的反馈。
3.房价和建筑商：首先，取消NG房价短期上涨显然没依据，相反，房价会先降，因为投资者负担能力降低总买家少了。首先是取消补贴->投资者负担能力下降->购房者减少->房价下跌
比如跌到85万，租房者里面支付能力85万-99万的自住者买房了。
然后建筑商利润降低新房供应减少，房价回升。但是会回升到比有NG高？肯定不会，因为是负反馈过程。最终升到它的实际价值90万。自住和投资购买价格都回到相同的90万。
这一步反馈到2，部分租房者转为自住，如果新增需求-转走需求>新房供应，则房租上升，同样，因为是负反馈，新房租<原房租+负扣税。租房者的实际开支成为90万。反馈到1，负担能力80-90万的人把房子卖了，90万以上的人仍旧继续提供出租房。
租房者，投资者，建筑商，自住购房者都到达90万的真实水平，重新平衡后的结果。
（数字只是举例，另外考虑通货膨胀，利息成本等，数字可以理解为加权值）
四方得失：
投资房转为自住或者少赚了，租房者多付钱了，自住者少付钱了，建筑商少赚了。
投资者减少，租房者减少，自住购房者增加。
这个得失结果是必然的。因为投资者是NG的最大受益者。NG本质是在这四方里面，单独补贴给投资者的，然后投资者把这部分补贴分别分了一部分给租房者和建筑商。有NG的情况下，自住购房者是最大的输家。
这个单独补贴合理吗？首先投资者比租房者和自住者富裕，道义上是"补有余"的嫌疑。
NG的依据是投资。花钱作为投资而不是消费的依据是它能创造就业或者推动经济，而对NG，经济上的合理性也有待思考。
NG省下来的钱如何处理？补给其它三方里任何一方都至少能达到有NG的情况下增加供给的结果。但是补给不同方效果不同：
补给租房者：新房租-补贴<旧房租。优点是“补不足”。另外投资者和建筑商也可以分到部分。缺点是增加供应效果不直接，管理成本高。
补给建筑商：增加供应效果直接，也方便调控。弱点是有“补有余”补富人的嫌疑。但是因为方便调控，可以控制。
补给自住购房者：兼有上面的优点，可以增加供应，自住房可以分租，租房人减少，都可以降低房租。但是每一点效果都没上面强。
最后给负扣税一个定义：负扣税就是，国家从所有的产业税收的一部分，补贴给房地产产业，并且只补贴给四方里投资者一方的一个特别补贴。 |
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总算买到房子了，鸡冻~~~（更新了鸡冻的部分和一些经验，照片已上P2，坑填完！） (2009-12-15) luftluft 
