到底怎么选择投资房？

springtulips

在悉尼的。请问大侠们到底如何选择投资房产？ location第一还是房型（house或公寓）？
如果是交通生活方便的话，公寓价格要比house低很多，相信出租率也不错；如果考虑土地升值稳妥的话，就要入远一点的所谓交通不那么方便的区域，可是相应的出租就不是很容易了…… 到底那个投资回报大呢？ 迷茫… …
有经验的请赐教啊 谢谢！

天涯浪客

你是个富人还是穷人是关键。

springtulips

天涯浪客 发表于 2015-6-9 12:52
你是个富人还是穷人是关键。

不是富人，但有点现金

天涯浪客

springtulips 发表于 2015-6-9 12:55
不是富人，但有点现金

富人是指缴税多的人，可以付扣税，买House。

穷人是指缴税少的人，最好现金流，买unit。

raywang5

买房投资根据自己收入来决定买positive gearing 还是negative gear来帮助当前的财务情况，不是所有人买房子都賺钱，也不是所有人买公寓都赔钱，location的另一个含义是scarce，需求和供给决定价格，不是location决定价格。一套无敌海景，只有2套，却有100个富人想买，这无论是公寓还是house，价格都不会低。
一个super luxury house 盖在一个流氓遍地的地方，你卖10万，人家还得考虑值不值。

出国吃考拉

location第一, 然后选尽量便宜的. 不要纠结朝向, 户型, 楼层, 越便宜越好.

springtulips

出国吃考拉 发表于 2015-6-9 20:49
location第一, 然后选尽量便宜的. 不要纠结朝向, 户型, 楼层, 越便宜越好.  ...

你说的应该是unit/appt咯？ 那投资楼花还是二手呢？ 觉得新房好贵啊，物业也高。

springtulips

raywang5 发表于 2015-6-9 17:07
买房投资根据自己收入来决定买positive gearing 还是negative gear来帮助当前的财务情况，不是所有人买房子 ...

肯定NG的，没有那么多米。
也知道宁买好去破房的道理。
纠结在于：比如是买一般区的120W的house（location不方便）还是买2个不错区60万的一室unit（近火车）？

出国吃考拉

springtulips 发表于 2015-6-9 21:40
你说的应该是unit/appt咯？ 那投资楼花还是二手呢？ 觉得新房好贵啊，物业也高。 ...

二手好, 看得见摸得着. 价钱也相对较低.

kc_zhang

出国吃考拉 发表于 2015-6-9 19:54
二手好, 看得见摸得着. 价钱也相对较低.

问题现在二手公寓喜欢拍卖，一拍卖价格就飙升了。

出国吃考拉

kc_zhang 发表于 2015-6-9 22:15
问题现在二手公寓喜欢拍卖，一拍卖价格就飙升了。

一样的. 楼花你要跟国内和国外的人抢. 算起来二手还少点.

mymjia

location当然很重要了。同样条件能买House，长远肯定增值好。不过这样问，每个人投资不一样，适合别人的不一定适合自己。银行城主买unit，他自己说只买unit也是投资很成功。

nmanz

Location是永远的第一考虑

hanpeng

Mix your investment portfolio. Never put your eggs in one basket.

springtulips

hanpeng 发表于 2015-6-10 10:14
Mix your investment portfolio. Never put your eggs in one basket.

澳洲别的还有戏吗？股票？ 中国的股票都5000多了，不敢买了呀

raywang5

springtulips 发表于 2015-6-9 21:47
肯定NG的，没有那么多米。
也知道宁买好去破房的道理。
纠结在于：比如是买一般区的120W的house（locatio ...

根据你的收入和财务情况来决定买什么，没钱就买PG的，找需求高离cbd 20km 以内的，实在不行稍微neutral gearing的也行。尽量不要买房屋折旧后才neutral的，好东西不好找的，买房投资不是短期的事情，慢慢来。 coogee的公寓不比120w的房子差。
如果你能买的起120万的房子，也就是有24万+5%印花和过户还有杂费。  如果有PR就买两套公寓10% deposit，可能还会租到4-5.5%的租金，但是120万的房子如果租，可能只能3% 。 （但是不要买期房公寓，买已经建好的）

springtulips

raywang5 发表于 2015-6-11 17:40
根据你的收入和财务情况来决定买什么，没钱就买PG的，找需求高离cbd 20km 以内的，实在不行稍微neutral g ...

二手unit可以只付10%首付吗？ 我以为都需要20%

springtulips

mymjia 发表于 2015-6-9 22:24
location当然很重要了。同样条件能买House，长远肯定增值好。不过这样问，每个人投资不一样，适合别人的不 ...

可是location好的unit价格才不会那么吓人，house都过1.5mil还是破房，我比较怕买到乱的区，说的是好区，比如上北。西北我的米也就够一套1.3mHouse。 有地的house真是诱人，又无物业费，location好的unit租金高些也很诱人。纠结

kc_zhang

raywang5 发表于 2015-6-11 15:40
根据你的收入和财务情况来决定买什么，没钱就买PG的，找需求高离cbd 20km 以内的，实在不行稍微neutral g ...

你好，请问“  如果有PR就买两套公寓10% deposit，可能还会租到。。。”这句话怎么理解？
你是说PR买二手公寓，手里只要有10%的首付和印花税的钱，就能去做投资?（90%贷款的利息怎么还？）

springtulips

kc_zhang 发表于 2015-6-11 23:34
你好，请问“  如果有PR就买两套公寓10% deposit，可能还会租到。。。”这句话怎么理解？
你是说PR买二手 ...

同问

raywang5

springtulips 发表于 2015-6-11 20:06
二手unit可以只付10%首付吗？ 我以为都需要20%

谁告诉你不可以10% 的？ 10% 要付一个叫LMI 的东西，一般中国的贷款家不愿意给我们弄，因为那样少赚很多佣金。但是有的时候多付LMI 也比多交10% 合适。

raywang5

kc_zhang 发表于 2015-6-11 23:34
你好，请问“  如果有PR就买两套公寓10% deposit，可能还会租到。。。”这句话怎么理解？
你是说PR买二手 ...

和20% 是一样的，跟你拿多少首付是没区别的，投资首要任务想的回报，然后看风险，根据投资风险系数选你自己（而不是市场或者朋友说怎么怎么样）相应的投资方法，投资不是一成不变的，10个人，10个人家庭背景都不同，不能一个方法全部人用。我的10% 意思是海外人士不可已，因为没有pr的只能付20%，这是银行要求。
不过有些数字是大同小异的，
打个比方，
一个房子60万，你付10% 6w， 5% 相关费用过户费，这些只是upfront fee，满足这些条件并不能证明你可以投资的了这栋房子，因为买到手后，要付银行利息，房屋保险，维修费，中介管理费，如果是unit还有body coperate，等， 这些费用差不多会占房子价值的1%。 也就6000一年，然后假如利息是安现在算的4.3%, 一年要还25800利息，加上相关费用需要31800， 也就是说，如果你的租金大于这个数字，你的房子就是positve gearing 或者neutral，也就是说你需要找到最少5.3% 回报率才能在不影响自己生活费用的情况下买下这栋房子，那么利息不是一成不变的，银行在借钱给你时同样会考虑风险，一般会是你现在利息的点再额外加2%-3%，也就是说如果你可以在利息6.3% 甚至7.3% 的时候还能负担起利息，这才算一个稳妥的投资，除非你收入高，例如15万一年，那你自己可能会有闲钱来满足negative gearing，但是ng 投资房数额是有上限的，pg 没有。
我上面的算法是安105% 全部贷款算的。投资如滚雪球，短期的叫trader，只是以小换大，永远是一个换一个，虽然looks better，但实际上只是一步一步跳进更大的坑，只有手上有足够的porfolio 和被动收入达到你个人每年的开销，那才叫用钱挣钱。

springtulips

raywang5 发表于 2015-6-14 16:58
和20% 是一样的，跟你拿多少首付是没区别的，投资首要任务想的回报，然后看风险，根据投资风险系数选你自 ...

了解，谢谢分享！
足够的profolio指什么？

麦饼

raywang5 发表于 2015-6-14 16:58
和20% 是一样的，跟你拿多少首付是没区别的，投资首要任务想的回报，然后看风险，根据投资风险系数选你自 ...

好 深奥啊

raywang5

springtulips 发表于 2015-6-14 19:45
了解，谢谢分享！
足够的profolio指什么？

就是资产总值，投资房产，有玩cashflow的，有玩资本增值的，也有靠房子减税的。

springtulips

raywang5 发表于 2015-6-15 16:04
就是资产总值，投资房产，有玩cashflow的，有玩资本增值的，也有靠房子减税的。 ...

哦，谢谢！那是不是工资超过15w就靠房子减税？租金不能cover mortgage & expense 也可以多得tax refund。而工资低的就靠房租cover来赢得充裕的cashflow？资本增值就是指房屋升值吗？那就这个指标来说，house 或是 unit不是都会增值吗？

qingqin

学习

raywang5

springtulips 发表于 2015-6-15 16:28
哦，谢谢！那是不是工资超过15w就靠房子减税？租金不能cover mortgage & expense 也可以多得tax refund。 ...

那是不是工资超过15w就靠房子减税？
不是，合理避税好多种，房产只是一种，还有商业物业，self super，还可以用生意来避税（，只收cash，建立空壳公司，等）我的税务不是行家，我的目标是多赚。

租金不能cover mortgage & expense 也可以多得tax refund。
对，这叫negative gearing。 多得tax refund是不可能的，所谓的多得是用lost 底你个人的收入，就像是拿出去1块就赚钱，最后拿回来5毛的感觉，除非房子的增值breakeven点大于你赔的钱，不然就是赔钱。  

有一个误区，就是房屋折旧不但抵税而且可以让negative gearing的房子变成positive 在税反完之后，实际上房屋折旧抵税是延迟交税，不是少交税。例如房子一年可以折旧1w块， 5年后你的房子涨了 10万，但是你报给ATO 5w折旧，所以最后的利润是15万而不是10w，这个信息可以到ATO 网上查到。（一句话，出来混，早晚是要还的），所以最好的方法还是永久不卖

而工资低的就靠房租cover来赢得充裕的cashflow？
这个不一定，只是说收入低的找postive gearing的不会对你带来压力，因为你本来收入就低，如果还要省吃俭用去补房子上的亏损，是不划算的，更别说如果家中急需要钱，那你将面临负债的危险。最后可能强行把房产卖掉还债。

资本增值就是指房屋升值吗？
是

那就这个指标来说，house 或是 unit不是都会增值吗？
是的，价钱的变更是由供给与需求决定的。

tonnyxu

公寓普遍人口流动大，不太容易长租，agent fee给的勤快。另外公寓还要付不少strata甚至special levy。

投资还是房子好。

springtulips

raywang5 发表于 2015-6-16 17:29
那是不是工资超过15w就靠房子减税？
不是，合理避税好多种，房产只是一种，还有商业物业，self super，还 ...

太太太感谢了，回答的超专业！赞