看空结束。。。结论：远离悉尼房地产投资（是涨是跌跟我无关了）

Clairelan

这就是真金白银两百万进出的买卖。。。不谈了。。。自己看吧。。。 PS:这帖子发帖日期是2015年6月。。。

---

---

---

---

---

---

---

---

---

首页编辑回了3年前的原始面貌。。。  本帖第十楼有之后更新的记录。。。

---

---

---

最近晃了一个月的足迹。。。看了很多以前不会看的新闻。。。也学习了很多以前接触的事情。。。

今天发个总结贴。。。然后闪人了。。。






下面我会贴一些最近的新闻和数据。。。

通过这一系列新闻和数据。。。我按照自己的判断。。。在最后总结下我觉得之后会发生的事情。。。请各位成年人拥有自己独立的判断能力。。。不要轻信我这种网上随便敲敲键盘发表的评论。。。自己看新闻。。。自己看数据。。。自己理解。。。对自己负责。。。（我也只对自己负责而已！！！）



我觉得最重要的新闻是6月1号的。。。http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1067130&extra=page%3D1%26filter%3Dtypeid%26typeid%3D435%26typeid%3D435

财政部秘书长John Fraser说， 悉尼的住房产业正在显示“不可争辩”的地产泡沫迹象， 这和在墨尔本高端住房中出现的情况相同。

这是财政部就于地产泡沫问题最强硬的一次表态。

Fraser先生还说这个问题已经得到了“相应”的关注， 并成为现在澳央行，APRA的主要工作议题。

他说由于个人所得税率的关系，负扣税这样税务优惠在澳洲被大家广泛执行。（这对于地产投资的影响）有甚于低利率和唾手可得的信贷。

财政部宏观经济研究小组副秘书长Jenny Wikinson说， “去年年底宣布的由APRA执行的宏观紧缩调控目的旨在控制地产业的过度投资。其首当其冲的目的就是为了限制地产业中投资性质的部分。”



———————————————————————————————————————————————————————
之后是2篇关于反洗钱的新闻。。。 我相信很多中国大妈们应该好好看看。。。


http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1067653&extra=page%3D1%26filter%3Dtypeid%26typeid%3D435%26typeid%3D435


http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1067599&extra=page%3D1%26filter%3Dtypeid%26typeid%3D435%26typeid%3D435


———————————————————————————————————————————————————————

下面这篇很好的反映了我2个月前开始感觉到的。。。市场。。。的真实情况。。。


http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1066025&extra=page%3D1%26filter%3Dtypeid%26typeid%3D435%26typeid%3D435

英文版的另一篇报道更详细的分析了数据。。。

http://www.9news.com.au/national/2015/06/01/19/16/house-prices-in-shock-fall-but-experts-still-fear-bubble

Sydney: House prices fell point 2 percent in May to $880,000. Unit prices dropped more sharply - down 2.8 percent.






没错。。。悉尼的HOUSE 5月下跌0.2%  unit下跌2.8%。。。。


但是另一篇文章给我们诠释了 。。。。0.2%和2.8%到底意味着什么。。。




http://www.perthnow.com.au/realestate/buying/darwin-real-estate-agents-says-property-prices-are-as-low-as-they-get/story-fnhlgp6j-1227379255228

别怨房贵啦！中介：澳洲此城房价跌破表了！

还在抱怨房价高企压根买不起澳洲的房吗！小编这就给你支招了~一名高端房产专家就说了，达尔文的房价自去年以来就持续暴跌，甚至“跟房主买来的时候差不多价了”，达尔文已然是一个极端的买房市场了。

Raine and Horne达尔文的总经理Glenn Grantham表示，就他看来，达尔文的房价已经暴跌，一年前很容易卖出去的房产现在都吸引不到潜在买家的兴趣了。

“很明显，叫价比12个月前要低得多——有的房产的价格暴跌了10%—12%。”

Core Logic RP Data昨日公布的最新数据也印证了Grantham先生的观点，自2014年5月以来，达尔文的房价已经下跌了2%。



——————————————————————————————————————————————————————


接着是一些关于所谓的留学生和新移民对住房需求的文章。。。。

大家一直认为新移民和留学生是推高住房需求的最最重要的组成部分。。。他们需要买房子。。。需要住房子。。。更有甚者提到。。。每个新房子对应着1.2个人口。。。所以新房供应完全跟不上需求。。。但是事实呢？
http://www.专门抄袭.com/n/bencandy.php?fid=20&id=216913

一宅住20人！中国留学生：在澳租房太坑了

悉尼西北区Marsfield有不少房东为了谋取利益，纷纷将自家住宅改建成私人宿舍出租给学生，有些住宅里竟然住了多达20名的留学生，如同上海“中远两湾城”的群租房


墨尔本之前也有过类似报道。。更恐怖。。。说是一个房子轮流睡觉。。。8小时一班。。。就可以挤进3倍的人。。。几十个人住一个APT。。。。（当然。。。这只是个例。。。不过么。。。足迹号称房东住客厅的大有人在。。。什么客厅隔房间啊 车库改房间啊。。。加GF啊的更是不绝于耳）

_________________________________________________________________________________________________


关于最上面第一条新闻引出的大量的新闻我就不找了。。。。主要是关于银行收紧投资房贷款。。。。工党提议改負扣稅等等。。。以及第二条列出的。。。政府话费4000多万专制海外洗黑钱买房。。。（他们连用亲戚的PR身份买房的也都会查！！！）


今天发这篇帖子。。。。主要是想表达下我个人对之后的政策的猜测和对市场反映的猜测。。。。纯属个人YY。。。。大家自己看新闻分析吧。。。。


第一点。。。  政府对于房地产泡沫已经确认。。。 泡沫的源头也都找到。。。主要是过度的投资（包括洗黑钱）。。。包括負扣稅 低利率 容易得到贷款

負扣稅很难改但他们在着手考虑。。。 低利率不能改。。。否则经济崩溃。。。所以他们目前已经在收紧投资房贷款了。。。 而且我相信之后还会有更严格的收紧投资房贷款的措施出台。。。。（到时候靠着投资房贷款随便说赶快买几套压压惊的就歇着吧。。。没你们什么事了。。。 PS:足迹坊间小道消息。。。1~3周内银行将有大动作）



第二点。。。房价不会崩盘。。。总理都说希望房价温和上涨了。。。 也就是政府希望房价平稳可持续发展。。。
但是参考了上面关于的关于房价走势的新闻。。。明眼人可以看出来。。。达尔文才跌了2%。。。却又很多房子已经跌了10%以上。。。甚至低于买入价了。。。 （ 想想看悉尼的UNIT一个月跌了2.8%。。。。这数据。。。）

第三点。。。房价不会再暴涨了。。。 理由很简单。。。 暴涨需要的是大量的资金。。。银行不放贷了。。。怎么暴涨？正因为银行不放贷了。。。所以5月份才会跌。。。否则别提什么季节性。。。悉尼这半年。。。可能冷么？ 即便数据出来了还有很多足迹有人在说。。。感觉好热啊。。。没有冷啊。。。。


第四点。。。捡漏的时间到了！！！正如上面提到的达尔文一样。。。明明才跌了2% 。。。。却有很多房子已经跌到底谷了。。。


参考悉尼的房价。。。我认为的去泡沫后的价格会是多少呢？   我的公式是这样算的。。。很傻。。。仅供参考。。。

假设看中房子A。。。今天市场价1.6M的预算你能去参加拍卖了。。。否则是去围观别人买房子。。。那么计算首付20% 贷款80%  贷款利率4.1%（自住） 贷款1.28M 利息一年52500。。。这52500 外加40万现金就是一个家庭可以承受这1.6M房子的最低要求  哪天利率上升了0.5%(2016年~2018年的概率很大) 那时候这家人就只能承受1.14M的贷款了。。。这14万的差额就是0.5%的利率造成的泡沫。。。也就是7~8%。。。。（对于投资客现在等于已经加息了至少0.25% 也就是会影响投资房房价的3~4% 所以悉尼的UNIT瞬间跌了2.8%。。。神巧合啊。。。大house毕竟自住比较多。。。）

2015年别说澳元升息了。。。估计美元升息都是没戏了的。。。 但2016年 2017年谁又能知道呢。。。所以正如广大足迹有人提到的。。。只要不升息。。。房价就不会降。。。反过来说。。。只要升息了。。。房价就得降。。。

如果没有泡沫的房价。。。那降也是温和的。。。适当的。。。但如果像悉尼的这种。。。真的只能呵呵了。。。


不信？ 最近2个月买房了的足迹友人大可真人秀下。。。这房子如果住超过3年的话。。。2018年就到了。。。 美国那时候利率可能4%左右。。。澳洲如果也是4%左右的话。。。（升息2%） 您能撑得住么？  08年的时候很多人没有撑住。。。11年也是。。。。 那18年呢？ 而且不再是几十万的小贷款。。。各个都是破M的。。。（某中介直接2.2M。。。）



我在这里说句。。。如果我是买自住的我会尽早买。。。买自己哪怕7%的贷款利率都负担的起的。。。（因为已经明确是泡沫了。。。再高杠杆真的是往火坑跳。。。好比熊市还贷款炒股做多。。。但逼近需要自住对吧？）如果是投资。。。我现在已经不考虑买投资房了。。。 前途迷茫。。。还没有开个稳妥点的小店赚的多。。。（收利率影响比较小。。。好歹半条命可以掌握在自己手里。。。而不是RBA。。。。）


财政部的意识很明确了。。。抑制房地产的投资需求。。。这年头跟政府作对？ 那是自寻死路。。。跟自己的钱过不去。。。听财政部长的。。。做小生意去咯。。。

hanggaihanggai

闪人啦？
中介的活辞职了？

hotornot

卧槽。。。

空军司令果然出手不凡啊。。。

你的辩力震撼大江南北。。。

hotornot

楼主你丫干吗总用“。。。。”，让人以为是我的马甲

紫薇星

有投资房的涨涨，没房的跌跌

捍东

本来这里就是个屎坑，吃饱了放屁用的，别认真。

5summer

http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1067705&extra=page%3D1

ItsThere

等反方出场。

farmer

我承认，我是来看真人兽的。

Clairelan

由于顶楼达到单帖字数限制，所以我把原本的顶楼保留，之后追加的内容一并复制到了第481楼，http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=1067720&pid=31014680

---

---

2018年6月10号更新。。。  遥望3年前。。。 再看看昨天。。。 同是女王生日的长周末。。。

大家来找茬。。。

---

---

2018年6月2号更新。。。

整整三年过去了。。。

今天的房价比去年跌了5.89%。。。。

而去年的房价。。。前年的房价。。。

哎。。。。

---

---

---

---

2018年4月26号更新。。。

今天新闻  最近一个季度。。。悉尼的中位价跌了2.6%。。。。


http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1417344&extra=page%3D1

---

---

---

再更新。。。

今天两个新闻。。。

跌幅超10%！悉尼内城房价出现13年来最大跌幅 中介：都怪贷款太难

http://www.news.com.au/finance/real-estate/biggest-innercity-price-drop-in-13-years-a-chance-for-buyers/news-story/9d530dc023d1a49e20dbea0f34a0149b



悉尼所有城区房拍清空率大降！Eastwood买家兴趣减弱！说好的有个屋顶就能卖呢？

https://www.domain.com.au/news/the-sydney-suburbs-where-auction-clearance-rates-have-dropped-in-2018-20180415-h0yqga/

---

---

---

再更新。。。从2017年底至2018年初。。。 悉尼房价已经下跌了2.47%  相比较2017年2月26号，悉尼房价下跌了0.43% 也就是说 2017年到现在的365天。。。悉尼房价一分没涨。。。还跌了。。。 如果之后几个月房价不能上攻，可能今年冬天就会看到相比较去年冬天，房价下跌5%以上的结果。。。

PS:上一次更新的时候，年化还有1.4%的增长。。。现在年华已经是  -0.43%了。。。






经历了31个月之后，悉尼的房价涨幅已经。。。年化只有1.4%了。。。如果算一整年，过去12个月，悉尼房价仅仅上涨了1.4%。


http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1395659&extra=page%3D1




根据下面的图表。。。。说明悉尼从2015年中到2017年Q1。。。。是没有涨的。。。 而2017年q1到现在才涨了1.4%。。。。

现在看看31个月前的那些回复。。。真的感觉哎。。。

下面31个月前的新闻都写的清清楚楚了。。。政府大佬们都告诉你们会发生什么了。。。你们听吗？？？







_______________________________________________________________________________________________

---

---

---

---

---

紫薇星 发表于 2015-6-3 10:59
有投资房的涨涨，没房的跌跌

  


是啊 。。。还有的好涨呢。。。等着吧。。。

不过么。。。到底涨多少才不亏呢？



今年悉尼买进的朋友。。。。 哪怕全款付清！！！！等卖掉的时候。。。

5%买房3%卖房的手续费。。。8%

一年的钱存支付宝吧。。。5%有的。。。存WESTPAC吧。。。3%。。。

澳币对人民币贬值5%不只。。。。对美金10%左右（大部分新闻显示看空澳元到0.7美金。。。就是要跌10%）

最后看收入吧。。。如果出租。。。基本2%~3%的投资回报。。。

8+（3~5）+（5~10）-（2~3）= 13%~14%（人民币）   算下来最少要涨13%才能回本。。。（这还不包括您错失了A股大牛市的机会成本。。。只是用了A股一天的收益来做计算。。。3~5%的年利润）（更别提您是全款付清的。。。）

也就是今天进场买投资房的朋友。。。。 如果今后2年每年只涨6%（如果是贷款的请加1.5%的利息 也就是涨7.5%）的话。。。。您是亏本的。。。。因为还有CGT!!!


可惜连多军专家都不看好悉尼的后市。。。普遍认为2017年是个坎。。。。 也就是还有1年半到2年后。。。

Clairelan

5summer 发表于 2015-6-3 11:06
http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1067705&extra=page%3D1

跟我猜的一样的啦。。。

请看总结的第一点。。。。

第一点。。。  政府对于房地产泡沫已经确认。。。 泡沫的源头也都找到。。。主要是过度的投资（包括洗黑钱）。。。包括負扣稅 低利率 容易得到贷款

負扣稅很难改但他们在着手考虑。。。 低利率不能改。。。否则经济崩溃。。。所以他们目前已经在收紧投资房贷款了。。。 而且我相信之后还会有更严格的收紧投资房贷款的措施出台。。。。（到时候靠着投资房贷款随便说赶快买几套压压惊的就歇着吧。。。没你们什么事了。。。 PS:足迹坊间小道消息。。。1~3周内银行将有大动作）

FutureNeverCome

楼主码这么多字 也是辛苦的，顶一个

cangaru

还是咱总理言简意赅，一句话：

房价要涨

petercome

总结的好,不看好悉尼的后市

Clairelan

cangaru 发表于 2015-6-3 11:25
还是咱总理言简意赅，一句话：

房价要涨

可惜。。。澳大利亚是司法制度健全的国家。。。总理说话跟放屁没区别。。。不论是他竞选是说的。。。还是当选后说的。。。 屁话一大堆。。。实现的没几句。。。


更可怕的是。。。房价这事。。。是经济。。。一个总理说话不算数的。。。

当年美国总统难道希望房价跌？ 希望经济崩溃？  日本首相不希望日本繁荣一万年？ 希望日本经济崩溃？

阿宝还说过希望澳洲经济腾飞呢。。。 结果呢？ 24年来首次衰退。。。

http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1067632&

1212qwe

那个果

天涯浪客

楼主不容易，写了这么多。

大家都知道，我是只研究一个区的，而且我不研究House，只研究一个区的非House户型，5月份各个户型，包括两房unit，三房unit，三房Townhouse，四房Townhouse都爆了很多Record Price。个人感觉现在那些价位很高的区可能房价开始停滞了，因为很多房子超出群众们的承受极限了，人们开始转向低价位的房源了。

songunsw

楼主写的越多越证明 desperate想买房啊   

煋人

看空结束是说开始看多了吗

Clairelan

煋人 发表于 2015-6-3 12:34
看空结束是说开始看多了吗

NO。。。请问您看空瑞士三十年期债券么？ 还是看多？  还是 I DON'T F*CKING CARE?

chnwq

Clairelan

chnwq 发表于 2015-6-3 12:38

神同步啊。。。。谢谢你提供的信息。。。

flyinfree

LZ好文！！！！

theforest

大妈挠挠头，再来一套

ellepopo

lz码字辛苦了

ermaodim

又是你，发现自从楼主在房子上小赚了一笔后就一直不看好行情了，这个就像炒股炒外汇一样，一旦你catch 了一段上升行情后就老想着该跌了，结果市场其实是走大3浪，或者延长浪。

楼主可能没错，但是绝对的看空就是不对了，让市场走去吧。

你之前那个算法我不能苟同，投资客讲究的是用别人的钱和别人的时间挣自己的钱，你用全款付清，不是个明智的投资者啊。我来给你算算。

假设90%贷款买100W房子，按照年均7%增长，一年7万，利息5% ，一年4.5万，租金+维护4万（很多房友会笑的）， 每年的ongoing 费用0.5万，买卖房子的费用10万。
5年后你卖掉房子，房子市值140万- 贷款90万-10万费用-2.5万ongoing =37.5万
从10万到37.5万，年增长30%，应该不错吧。

想要找理由或证据证明自己的观点很容易，但是也别忘了，如果自己错了怎么办？

Clairelan

theforest 发表于 2015-6-3 12:50
大妈挠挠头，再来一套

http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1067653&extra=page%3D1%26filter%3Dtypeid%26typeid%3D435%26typeid%3D435

[财经新闻] 澳洲税局将追查外国人购买房子是否有违法

skynews：澳洲税局将追查外国人购买房子是否有违法

目前澳洲税局正在调查外国人购买的195套澳洲房子，这些房子的购买涉嫌有问题。

如果税局发现他们有非法购买澳洲房子的行为，会对这些外国买家处以惩罚。

澳洲税局第二署理税务专员Neil Olesen在联邦参议会的听证会上告诉议员们上述正在调查的数字。

他没有给出外国人购买这些房子的价格在什么区间。

他说，如果这些房子是高尚区的豪宅，我并不感到惊讶。

另外澳洲税务专员Chris Jordan告诉参议院们，这195套房子里，有一些是自己亲自来查询有没有犯法的。

另外一些是被投诉，导致税局追查这些买主的。

他说，我们追查了一些个案，有些有犯法，有些是没有犯法的。

另外税局也说，他们准备考虑追查过去5到10年卖给外国人的高级豪宅，看看有没有违法行为在里面。

另外联邦政府在第二份财政预算案里面也专门拨款4750万澳元给澳洲税局，组建60人的部门，专门追查外国人购买房子专案。

sudahenry

貌似记得楼主还没有自住房吧，快去买吧

lt_ch