墨尔本地产投资自住浅析

stancey

提前声明本人是中介，不过自己也是和普通人一样买房自住和投资房，在此只是分享自己观点，不涉及任何广告宣传。请勿拍砖。
这两天零零碎碎看了好多人的帖子。有感而发。故发贴供大家讨论。

1）Apt和House该选择哪个？看你的资金情况而定。

a.如果资金充裕，一定买House带地，别考虑Apt，因为升值的永远是地价而不是房物本身的价值。被mlink3指点说此处写的太绝对了，谢谢指点。故改正如下：

如果资金充裕一定买带地的House，别考虑Apt。因为升值的是地价，有条件的要尽量买质量结构好的House，这样才能将确保未来增值的最大化。不过对于APT我本人是认为其房屋本身是没有大的增值空间。（自己作为物业管理者，对于墨尔本Apt的质量已经无语，太多问题了，同中国的公寓质量相比差了太多“除却烂尾楼之类的哦”。应该是没有中国建Apt的经验足吧。）

b.资金有限的情况下，地段好的Apt可以考虑。或者买远郊的HOUSE。
(本人根深蒂固的买地思想，由于资金非常有限，导致把投资房买到了远郊的Cranbourne，十年后我再回来看买对还是错。)


2）Apt该买在哪里？

客观分析，基建齐全的好区，近city都可以考虑。CBD也不是不可以，不过未来几年的开工量过多，已经供过于求了。银行估价大多低于购入价。如果买在CBD的话，你需要长期等待升值，不过地段摆在那里，谁知道10年20年后会怎么样？悉尼的例子说不定也会发生在墨尔本。
（只是我自己从小住在盒子里-APT，所以出国后，就不想再住APT了。老爸从小教导我说己所不欲勿施于人，所以我自己不想买APT，绝对不会怂恿别人去买。）



3）House该买在哪里？

a.对于自住者，请弄清自己有多少钱可以烧？喜欢旧房还是新房？

只有知道自己的底线和喜好，才能定下目标找到心仪的房屋。有的放矢，否则的话就如同大海捞针，反反复复几个月后，房价涨了，就又要重新评估自己的购房能力了。错过了不该错过的机会。

对于自住者而言，没有应该不应该买在哪里，用心挑自己喜欢的就可以了，举个例子Toorak小APT和Cranbourne大4房，同样的价格，住着的感觉一定是不一样的。所以自住不要考虑太多，自己权衡内心，喜欢什么，买得起什么就买什么吧。买最合适你的就行了。很简单吧。

举个例子：我自己的第一套投资房是买在了远郊，还打算在买一套在officer/pakenham自住，不是不想买好区好地段的，只可惜手上银子有限，有心无力，工资也有限，想狠下心做大房奴银行也不会批，所以不得已各方权衡下只好在50km外建小房了。


b.对于投资者，地段很重要，当然是越靠近city越好啦，校区，交通和生活配套一样也很重要。

其实具体挑起来和自住房的要求没什么两样。因为你的投资房最后是会给自住的人住的不是吗?

不过投资人买HOUSE和自住者买House是有不同的，不同点在于投资者的类型：

第一种投资者，有钱不过每年不交很多税：
买旧房合适。负扣税对你们的投资没有什么影响。
有钱就任性地买大地旧房做开发用吧。
有钱不任性的就买投资回报率好的带地House。

第二种投资者，有钱还要每年交高额税金的：
请在买二手房的同时，也考虑投资新房。新房的折旧对税金的好处，你知我知，大家都知道，就不需要我多说了吧。

以上，杂乱地写了些。供大家讨论。共同学习如何投资地产。
希望能够在一周内穿上草鞋～

tom1

我也住墨尔本东南，密切关注你的分析，我还不会啊，谢谢。

lubber

nice

stancey

tom1 发表于 2015-4-24 16:45
我也住墨尔本东南，密切关注你的分析，我还不会啊，谢谢。

我一开始也不会，在公司做了2年多，就跟着学了些。
我自己也是一开始看Apt楼花的，谁让公司就卖这个呢，不过慢慢的思想就变了。学了越多觉得水越深，不过十年后的房市哪里好哪里坏，三十年河东三十年河西的，我们谁知道呢？所以最后还是跟着心走了。
除非真的是投资者，不看房子只看数据的。那就是另一说了。

tom1

stancey 发表于 2015-4-24 17:01
我一开始也不会，在公司做了2年多，就跟着学了些。
我自己也是一开始看Apt楼花的，谁让公司就买这个呢， ...

你在什么公司工作啊？

KDS摩斯狗

同意楼主，我也是这么做的。远郊买一个合适自己预算的house，看中的是长线的持有。其实也是很好的选择。否则就勒紧裤腰带，平时生活紧巴巴的去买好地段的house，生活质量下降太多。这种生活过的也挺没意思的

stancey

tom1 发表于 2015-4-24 17:04
你在什么公司工作啊？

房地产公司，小中介来着，一般没人听过。

stancey

KDS摩斯狗 发表于 2015-4-24 17:09
同意楼主，我也是这么做的。远郊买一个合适自己预算的house，看中的是长线的持有。其实也是很好的选择。否 ...

完全同感呀～握手握手

532308

wonderful

..

zkm2003210

CRANBOURNE太远， 不知驴年马月才能涨起来。

我同事88年3万在MOE买房， 现在值13W的样子。 如果买在Dandenong， 现在要40-50万了。

如果钱不够， 就买华人区的小UNIT好了。强者恒强， 买华人区不会错。

ypeng514

支持一个，推荐apt的百分之八十是中介吧

stancey

wonderful 发表于 2015-4-24 20:56
请问楼主， 我也是穷人一枚，想买个二房的UNIT投资，35W左右的，有人推荐carrum downs，请问这个区跟cranbo ...

我自己其实也在看Carrum downs.可以考虑，不过哪个以后会更好谁也说不准。看你喜欢什么了，CD靠近海边，可能会像Keysborough一样疯长起来。Cranbourne我是赌一把今后Koo Wee Rup墨尔本第二机场的建设规划。买不起当下好的区，就赌一把未来可能会好的区。

stancey

ypeng514 发表于 2015-4-24 21:22
支持一个，推荐apt的百分之八十是中介吧

谢谢支持，我是那小部分的20%吧 有点对不起公司的感觉。

stancey

zkm2003210 发表于 2015-4-24 21:16
CRANBOURNE太远， 不知驴年马月才能涨起来。

我同事88年3万在MOE买房， 现在值13W的样子。 如果买在Danden ...

其实说的有道理，不过青菜萝卜各有所爱呀。40万左右华人区的unit大多是很旧的了。太多翻新工作要做。全职工没时间做这些呀。现在炒的太高了，不值了。最主要我买的时候是作为海外投资者买的。当时看中了Ringwood的房子，可惜不能够买二手房。还有一年前华人区40万的全新unit没有吧？还是一句话未来的事谁知道呢。买最适合自己的，对错交给时间去判断吧。

mlink3

LZ 这样的投资心态非常的好。 我很欣赏。。

LZ说的自住房和投资房的一些特点 我很赞同。
但是选的区增值的能力不是很大。不过还是 祝好运了。

有一点我要指出。 现在 一说到房产， 人就会说 地升值 房子是贬值的。 这句话看似 有理， 其实是句忽悠人的话。 地固然增值， 很多原因都是因为钱在贬值。 其实于此同时建造成本也在涨， 所以最终也和地价差不多。 房子是会折旧的 但是 再旧的房子也有可居住性， 这就是钱。 而且这个可居住性也是增值的。如果房子有特色， 或是原来的建材好 它还会因为保养的好或它的稀缺性而大幅度升值。所以这句话是很有偏颇的。

DIY2013

mlink3 发表于 2015-4-25 01:05
LZ 这样的投资心态非常的好。 我很欣赏。。

LZ说的自住房和投资房的一些特点 我很赞同。

可能房子贬值是从会计意义上理解的，的确维护合理的好房子本身也是增值的，因为需要拿更多的钱去建造相同的房子。

stancey

mlink3 发表于 2015-4-25 01:05
LZ 这样的投资心态非常的好。 我很欣赏。。

LZ说的自住房和投资房的一些特点 我很赞同。

您的点评很有道理。学习了。是我偏颇了。会及时纠正的。谢谢指点。
此外投资于远郊实属无奈之举。有能力我一定会杀入内城区。不过心急吃不了热豆腐，只能一步步来了。
在中介我学到的是，做一点好过什么都不做，错过的会更多。

stancey

DIY2013 发表于 2015-4-25 01:15
可能房子贬值是从会计意义上理解的，的确维护合理的好房子本身也是增值的，因为需要拿更多的钱去建造相同 ...

同意，是的好房子带地的一定是比差房子带地的要好。即使看似可能要价高，不过老房子翻新也不便宜。如此一说，当然是正确。

FLners

投资House你得资金充裕因为每年要扔进去的钱较多。当然可以负扣税。
投资Apt 地段好的话也不见得不涨而且因为租金好很多所以每年投入的钱相对少了不少。
两种都可以投资，主要还是看你选的区。

澳洲小鱼

楼主年轻人，有想法，鼓励一下。

stancey

FLners 发表于 2015-4-25 09:52
投资House你得资金充裕因为每年要扔进去的钱较多。当然可以负扣税。
投资Apt 地段好的话也不见得不涨而且因 ...

没错同意

stancey

澳洲小鱼 发表于 2015-4-25 09:54
楼主年轻人，有想法，鼓励一下。

谢谢谢谢，离鞋子又进了一步了。入门中，继续向前辈们学习。

mlink3

因为你住那里， 好像对那片也挺了解， pakeham 等。
去这个帖子 给点建议把。
http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1048263&highlight=cranbourne&mobile=yes

cxyeva

我也是资金 不充足。想买远点的。。。不想生活压力那么大。。想问问楼主


Cranbourne那住下来感觉怎么样啊？？？？

stancey

mlink3 发表于 2015-4-25 13:08
因为你住那里， 好像对那片也挺了解， pakeham 等。
去这个帖子 给点建议把。
http://www.oursteps.com.au/ ...

我没住在那里，我自己还在租房呢。Cranbourne的投资房我是买在East。近Council，游泳馆，和Casey Field。开车6分钟到shopping centre 和火车站。我租客挺喜欢那里了。邻居基本上都是自住者。我看过那个帖子，别人比我更有经验，都写得很好。因为没住过，也不熟悉其他的区域，所以我不做点评。

stancey

cxyeva 发表于 2015-4-25 14:08
我也是资金 不充足。想买远点的。。。不想生活压力那么大。。想问问楼主

Cranbourne的投资房我是买在East。近Council，游泳馆，和Casey Field。开车6分钟到shopping centre 和火车站。邻居大多是自住者，白人居多，以家庭为主。出租后可以抵贷款利息。所以压力几乎没有。可以考虑，更低预算的话可以看看Pakenham/officer。网上查查council规划了解是不是将来你想住的地方，多跑跑多看看，不会错。

cxyeva

stancey 发表于 2015-4-25 16:38
Cranbourne的投资房我是买在East。近Council，游泳馆，和Casey Field。开车6分钟到shopping centre 和火 ...

谢谢你的认真回复！！！

没想到时光飞逝。自己都要买房变房奴了。。。。T T

TTUS

cxyeva 发表于 2015-4-25 14:08
我也是资金 不充足。想买远点的。。。不想生活压力那么大。。想问问楼主

我去那边买过剪草机，感觉比较荒凉，bogan比较多

自住的话，推荐cranbourne北面的Narre Warren三区和berwick，这里有全澳第二大的购物中心Fountain Gate

stancey

TTUS 发表于 2015-4-25 22:39
我去那边买过剪草机，感觉比较荒凉，bogan比较多

自住的话，推荐cranbourne北面的Narre Warren三区和ber ...

嗯嗯，没错，如果准备买2手房的Berwick， Narre Warren更好。