澳洲（华）人炒楼花无本万利

jeffxia

炒房者只需付百分之十的首付，比如六十万的房子只付六万，这六万块并不是付给开发商，而是存放在银行的一个特别的抵押账户（你不能再动用，但是可以得到3.2%的利息，即利息归你），银行开给开发商一个Bank Guarantee,然后你再付个七百块左右的律师费，这楼花就归你了。

假如这六万块也是你从银行借来的，现在的利息是4.4%左右，即使说炒这个价值六十万楼的成本只是六万块的百分之一点四，即每年840块。

大部分楼花售出后大概需要两年半时间可以交楼，现在几乎所有人，包括澳洲的总理和财长在内都相信，两年半后悉尼房价至少再涨20%（从前一两年的情况看这个估计是大大的保守了），即使说你现在买的六十万的房子到交房的时候已经值72万了，如果那时你选择不交接而卖出，则账面利润是12万，印花税及其他为2.3万，利息支出0.21万，中介费1.44万（2%），赚8万，缴资本增值税2.4万，净到手5.6万！炒二十个楼花，两年半净赚112万（税后）。

完成这个利润，你需要做的只是押六万块给银行，而很可能这六万块也是你跟银行借来的，你要做的所有事就是跟贷款经理一起“做几个文件”而已，完完全全的空手套白狼。

我这里有算错了什么么？没有的话，只能感叹澳洲真是一个极度神奇的国家，赚钱最多的不是高科技搞发明的，也不是医生律师会计师，而是炒楼花的和作假文件的。

以上故事梦想成真只需要一个假定届时能得以成立成立：即悉尼的房价在未来两年半时间再涨20%。但是今天还有人会怀疑这个预期么？！

米雪兰

天行健

来墨尔本试试 你会发现两年后你不得不扔掉你那已交的10%

jeffxia

如果两年半后，悉尼公寓价格平均下跌了10%，既是说你押给银行6万块所买的那个楼届时只值54万，每个楼花造成你损失6万块，你要是买了20个楼花，总共损失120万，也就是说你到时候选择赔本卖出，损失145万澳元（中介费就要54x20x0.02=21.6万），如果你今天的真正身价（扣除银行贷款后的净资产）不够145万，你宣布破产，你现在身价150万，则还剩下5万块，与叫花子基本无异。

你如果不甘损失选择长期持有，则你需要拿出1100万澳元（54x20=1080)真金白银才能将20套房子全部做settlement，房价下跌了，我猜想银行大概不肯借给你那么多钱了吧。

问题是在两年半的时间悉尼的房价会不会反而比今天下跌了10%呢？我想澳洲华人很少有相信这个预期的。

实话说，就目前澳洲经济现在这副德行，我也不太相信房价会下跌，请问：接下去两年半，澳洲人不炒房子干什么呢？

redhong

活活的托，请问你买了20套没

theforest

放宽心，吃好睡好

alook

tinyshare

如果涨太多，开发商违约，你什么都拿不到
如果跌了，你卖不掉，也什么都拿不到
这就是以小博大的代价

wulawula

mark, interesting

悉尼毅哥

那你还不如用1000%的杠杆去赌CFD, 没有印花税，没有CGT,赢得一样多，输了不会负资产。反正风险一样，去玩吧。

大江东去

二手房的首付利息是一人一半

楼花的首付利息是买方得全部吗？

jeffxia

现在我们可以看清，悉尼目前的房地产热，全部是银行拿出的钱，或是说央行印出来的钱，因为每套房子的建造，房主（楼花主人）只需每年出840块真钱，其他材料人工等费用其实都是银行垫进去的，假定说平均每套公寓的建造费是二十八万元，悉尼在建的共有五万套，光是盖这些楼，银行便垫出了1400亿澳元，这些钱是凭空印出来的。

银行股应该是不能再买了吧，那么澳洲股市应该是不能再碰了吧（资源板块应该是彻底没戏了吧）

大江东去

赚8万，缴资本增值税2.4万，净到手5.6万

算错了

davidon

说出了很多华人的梦。

bangalow

忧郁了

jeffxia

大江东去 发表于 2015-3-15 23:15
二手房的首付利息是一人一半

楼花的首付利息是买方得全部吗？

应该是买方得全部

jeffxia

大江东去 发表于 2015-3-15 23:18
赚8万，缴资本增值税2.4万，净到手5.6万

算错了

对的是多少？

nmanz

只看到贼吃肉没看到贼挨打

jennifercd

呵呵，看起来很美好哦。

rogershan

该醒醒了

zdream_10

jeffxia 发表于 2015-3-15 23:17
现在我们可以看清，悉尼目前的房地产热，全部是银行拿出的钱，或是说央行印出来的钱，因为每套房子的建造， ...

而很可能这六万块也是你跟银行借来的

这六万怎么能按照房贷的利率借出来，其他明白，但这块没法无中生有借出这6万啊

jeffxia

zdream_10 发表于 2015-3-15 23:30
而很可能这六万块也是你跟银行借来的

这六万怎么能按照房贷的利率借出来，其他明白，但这块没法无中生有 ...

“无中生有”你都想不通啊。。不都是“无中生有”的吗

zdream_10

jeffxia 发表于 2015-3-15 23:34
“无中生有”你都想不通啊。。不都是“无中生有”的吗

搞不清楚

你帖子中其他的步骤 只要胆子大的话 确实可以复现

但这一步 六万 再如何贷出   暂时不能理解怎么搞

没辙 ：）

zdream_10

zdream_10 发表于 2015-3-15 23:36
搞不清楚

你帖子中其他的步骤 只要胆子大的话 确实可以复现

所以完完全全空手套白狼 这个结论暂时不能成立；

出六万首付，部分套白狼的结论 目前可以成立。当然，需要承担楼上部分同学所说的风险。

涨了开发商毁约，跌了就啥都不说了

liuweiqw

sydneysun

那楼主有没有来个20套？

edicjh

可以来墨尔本试试看

ssbb

渔妇

让我想想，是要200个还是2000个

hss0898