land house package贷款求助

xukegenius

小弟年初的时候在西北买了一套Rawson Homes 卖的semi detach的terrace house，类似duplex那种，torrens title，地价和房子的大定金都已经交了。现在在搞贷款阶段。

今天收到broker的消息，ANZ,WESTPAC,CBA的估价都下来了，都是满价，但问题也来了，CBA, WESTPAC都不接受让这套房子作为贷款抵押（小弟首次置业，第一套房子），原因是我的房子跟邻居有一堵Common wall连着，银行担心如果隔壁家如果因为什么原因退出了，或者开发商没钱建房的话，会对我的建房也有影响。。。

现在该咋办啊。。。求大神帮忙。。。急求！！！

小弟谢过大家！

xukegenius

在线等回复！

大江东去

没办法

大江东去

以前有很多例子

xukegenius

大江东去 发表于 2015-2-17 19:27
没办法

那请问大神，这种duplex的买家最后都是怎么办啊？难道就不买了？

brianliubiao

没办法。只能换银行，中国银行应该没问题。

xukegenius

brianliubiao 发表于 2015-2-17 19:30
没办法。只能换银行，中国银行应该没问题。

也就是说四大银行基本没戏了？哭死啊。。。。那像suncorp, bankwest, ing之类的小一点的银行可以吗？谢谢！

xukegenius

看了楼上两位的回复。。。小弟真是郁闷的想吐血。。。

brianliubiao

xukegenius 发表于 2015-2-17 18:31
也就是说四大银行基本没戏了？哭死啊。。。。那像suncorp, bankwest, ing之类的小一点的银行可以吗？谢谢 ...

NAB也许可以商量，不过需要确让。Bankwest的policy和CBA很相似，如果CBA不行 Bankwest可能也够呛。不过非要做贷款的话肯定是可以的，只是看你愿不愿意选择罢了。

xukegenius

brianliubiao 发表于 2015-2-17 19:34
NAB也许可以商量，不过需要确让。Bankwest的policy和CBA很相似，如果CBA不行 Bankwest可能也够呛。不过非 ...

谢谢好心人了，不好意思我光脚没法给你加分。。。请问中国银行的利率咋样，比四大的贵很多吗

大江东去

xukegenius 发表于 2015-2-17 19:31
也就是说四大银行基本没戏了？哭死啊。。。。那像suncorp, bankwest, ing之类的小一点的银行可以吗？谢谢 ...

安慰

大江东去

xukegenius 发表于 2015-2-17 19:38
谢谢好心人了，不好意思我光脚没法给你加分。。。请问中国银行的利率咋样，比四大的贵很多吗 ...

还行。只不过中国银行很恶心的是服务

jjin0873

同求大神帮忙

brianliubiao

xukegenius 发表于 2015-2-17 18:38
谢谢好心人了，不好意思我光脚没法给你加分。。。请问中国银行的利率咋样，比四大的贵很多吗 ...

中国银行利息还行，他们就是澳洲的branch少了些，因为是在澳洲属于半起步业务 自然不能和本地的各大银行比。但是他们的贷款policy是非常松的。利息基本是可以match四大行，除了NAB以外。

xukegenius

brianliubiao 发表于 2015-2-17 19:49
中国银行利息还行，他们就是澳洲的branch少了些，因为是在澳洲属于半起步业务 自然不能和本地的各大银行 ...

非常非常非常感谢！！！！！！！！

brianliubiao

xukegenius 发表于 2015-2-17 19:11
非常非常非常感谢！！！！！！！！

不客气。肯定可以搞得定的

社会主义好

可以帮您搞定。nab。。。。

jjin0873

好心人都来帮忙啊，消息光脚族，加不了分，以后补上

xukegenius

jjin0873 发表于 2015-2-17 21:52
好心人都来帮忙啊，消息光脚族，加不了分，以后补上

好人啊！也祝你买房一切顺利！

cnnworld

你踩到坑了，我以前有个帖子专门说过这个情况，以我的经历来看，不仅是四大，其他小银行没一家可以做的。

后来我退了房子，也退了大定，因为我开始就意识到这个风险，因此和他们一直extend subject to finance合同，房子退掉第二天，据他们说就卖掉了，是的，房子价格是不错的，所以他们还是有买家的，只是我一直对其半信半疑。


买这种房子的人，一大半是cash客户，往往都是之前其他区的大房子卖掉了，然后拿着现金来买的，还有些海外客户，做这种有common wall的贷款的银行现在已经非常严了，以前可能还行，但从2014年初起就变得很严格，做这种生意的开发商，本质上就是卖图纸的，因为你的建筑合同也不是和他们签的，他们往往有两份合同，还有份合同时跟建筑商签的，万一建筑商倒闭了，你也找不到他们，他们只管卖土地给你就好了。而土地则是一块200万买来的土地，分成8块，每块地卖40万，于是一下子有120万的利润，然后再安排好建筑商，每套房子20万的价格来造，于是房子变成了60万的标价

问题都没错，60万也符合造好后的情况，但最大的风险在于，银行凭什么认为一块原来200万的地，通过这么一倒腾，就变成了320万的价值？而且万一无法settle，银行也没法拍卖这地因为有common wall，风险就极大，所以银行不愿意做此类贷款。

至于中国银行，没有尝试过，还不知道有这种业务，总之我最后耽误了3个月，最后还是没有买成功，以至于后来我直接省略掉此类房产

cnnworld

最后建议，不要尝试四大了，如果要尝试四大，也不要做信用查询，你每次查信用，都会影响以后的，你如果查了十几次，未来真要做贷款的时候，很有可能就会影响，别信有些broker说没啥影响，他们自己都不清楚怎么回事，有些银行此类查询时自动化的，一旦机器发现超过某个阈值（比如你过去一年信用查询次数太多），就立马deny你了。

你可以让银行先做评估，如果评估报告立马说可以split loan的，再做信用查询，有些人说必须先申请（也就是先信用查询）再申请评估报告，如果这样的话，每次都要查你一次信用记录。另外，四大没一家可以的，我都试过的，小银行也都没可以的。

上面有人说中国银行，你可以尝试下，我没试过中国银行，希望你好运

cnnworld

你现在的问题不是利息，你只要能贷下款就好了，等房子造好，settle了，如果利息不好直接转贷，那时任何一家银行都能轻松接受你。

你的问题其实就是，要么找到贷款，要么退房，没其他选择。希望退房不会让你损失

xukegenius

cnnworld 发表于 2015-2-17 22:20
最后建议，不要尝试四大了，如果要尝试四大，也不要做信用查询，你每次查信用，都会影响以后的，你如果查 ...

额。。。大神你这么一说我可是透心凉啊。。。。。都是broker帮我做的，我自己没有跟银行有过任何接触。broker已经跟四大都申请了。。。。

这个。。。。据我了解，这个项目的开发商和建筑商都是一家啊，就是rawson homes。

xukegenius

cnnworld 发表于 2015-2-17 22:22
你现在的问题不是利息，你只要能贷下款就好了，等房子造好，settle了，如果利息不好直接转贷，那时任何一 ...

现在退房大定都拿不回来，当时签合同的时候律师直接说不可以subject to finance，所以只能硬着头皮继续申请贷款了，谢谢您的建议，现在利率不重要了，只要有银行愿意贷80%就行。。。

xukegenius

cnnworld 发表于 2015-2-17 22:22
你现在的问题不是利息，你只要能贷下款就好了，等房子造好，settle了，如果利息不好直接转贷，那时任何一 ...

问题又来了，这个项目一共就6套房子，那是不是其他五家买家做贷款的时候也有同样的问题？我们可否跟开发商协商，让开发商跟银行出具证明来帮助贷款呢？

cnnworld

xukegenius 发表于 2015-2-17 22:23
现在退房大定都拿不回来，当时签合同的时候律师直接说不可以subject to finance，所以只能硬着头皮继续申 ...

如果你最后真的成功了，也留个信息给我，坦白说，我接触了十几个broker，一开始都说可以，最后都不行，我对这个问题也研究很久，以至于后来有些broker也想知道到底怎么可以做成功，前阵子还有broker电话我问我最后case成功没

所以你的例子如果成功了，也到时留言给我，我那时也觉得我的开发商都是这么卖的，不可能有问题。我那开发商一年买上百套，他都拿销售数据给我看，而且全部（不是部分哦，全部）都是这种方式卖的，我怎么想也不会出问题的，结果我就是花了3个月，每天搞贷款，弄得我都快崩溃了。

不过从我对开发商的了解来看，50%以上的单子应该都是现金支付的，另外你可以尝试下BOQ，我看到销售表上，BOQ的银行还有几家是成功的，只是我咨询的broker，BOQ都做不下来的，ANZ也一直拖着不给你做。因此，以我的估计，最后就是50%是现金客户，20%左右是尝试无数家后，终于某个评估机构手漏，结果valuation report没问题了。还有30%?我真心不知道，可能就是那些无知买家，最后被开发商吞了大定也有可能，然后再慢慢转移到第一类和第二类客户，反正他们有的是时间，又或者有些开发商提供vendor finance，又或者买家尝试海外很松的银行。总之澳洲叫得上名字的银行，能成功的概率估计就只有我说的上面20%。

你的所有问题都在那个valuation report上，如果这个评估报告能证明这块地值这点钱就OK，但问题是，评估报告都是说，如果建成后是这个样子值多少钱，然后说不适合split loan，这个时候没银行肯贷的。

另外，大定肯定要回来的，最好再做一手准备，国内准备现金吧，买个房子这么遭罪也是的，还记得足迹名言么：珍爱生命，远离楼花。没体会过的人肯定没法深刻理解。

cnnworld

xukegenius 发表于 2015-2-17 22:25
问题又来了，这个项目一共就6套房子，那是不是其他五家买家做贷款的时候也有同样的问题？我们可否跟开发 ...

我当初那个也是townhouse，一块地分了7家，我是最后一家，我那个房子，我后来仔细查了下，买来卖去至少折腾了3次，我是最后个接盘的，之前接盘前开发商就说之前那个因为PR问题没法贷款，我开始觉得理所当然，后来觉得不对啊，新房跟PR没关系啊，觉得价格都很不错，就签了合约，但我留个心眼，一定要subject to finance

再后来，开始觉得可以挑挑银行，后来越来越发现时个坑，可对方怎么都不认为这是个坑，把销售数据表给我看，谁买的，电话是什么，什么银行我都能看到，还有他们开发的其他楼盘，但有个前提，他们开发的其他楼盘可能是2013年底就卖的，那时政策比较松，还有可能

我那7家，我仔细看了下，3家是cash客户，2家是BOQ， 还有一家写着未知，也不知道怎么来的，以我的经历来说，四大都尝试过，BOQ也问过，反正找过十几个broker，银行也直接问过，最后都不行，死结就在那个valuation report 上，上面估价只针对settle以后的情况，不会给你估一个没造好房子的地的价值的。

总之，拖了3个月，最后只能退了，其实我挺舍不得退的，因为确实房价是便宜的，可退掉那天，我突然觉得天空挺明亮的，毕竟，不用再折腾这贷款问题了，不过也带来了些后遗症，以至于我后面买房，对贷款都非常小心了

cnnworld

xukegenius 发表于 2015-2-17 22:22
额。。。大神你这么一说我可是透心凉啊。。。。。都是broker帮我做的，我自己没有跟银行有过任何接触。br ...

另外，开发商和建筑商是一家的情况是需要避免的，很简单，都是利益共同体，你会指望他们维护你么？


比如你房子造好后发现问题了，这时候你肯定去找开发商啊，如果开发商和建筑商不是一家，开发商会让建筑商休整，如果是一家，都是自家的肉，到时候就是敷衍了事了。


当然了，我也不知道你说的那家是大是小，一般这种问题只出现在小开发商上，大开发商还是比较注重自家商誉的。总之，给没买过房的其他小白一个小建议：如果是小开发商，千万别买建筑商和开发商是一家的，当然，总体风险也不是特别大，只是如果可以选择，最好选分开的

xukegenius

cnnworld 发表于 2015-2-17 22:53
另外，开发商和建筑商是一家的情况是需要避免的，很简单，都是利益共同体，你会指望他们维护你么？

是一个家族企业，在新州算小有名气吧，7几年成立的。。。。其他的就不知道了。。。

lokizhang

我的brocker直接就制止了我这种房子。说没做成功过就。
而且付钱的方法银行也有考虑的。
现在大部分开发商喜欢让你一点儿一点儿付钱。其实银行不喜欢。银行喜欢你先付10%。等房子settle再付10%。
我也不知道为什么。我记得我的brocker跟我讲过。
不过我家的还是批下来了～