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澳洲房产投资和中国房产投资的区别 [复制链接]

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发表于 2008-7-2 20:14 |显示全部楼层
此文章由 funfun 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 funfun 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
一,大陆楼市:
大陆的楼市是,政策推动型+资金推动型+迅速城市化+。。。。。的结果。.导致很多人经验性的以为买楼就能涨,同样的交通状况5千的就是比1万便宜,有潜力。 这在一段时间内,在大陆也许还会对。但澳洲完全不是这样。
二 澳洲楼市
1/ 主流市场
澳洲地产就讲一个location,许多人对老外所说的location 还没有理解透,大都只停留在transport, view等层面。我老婆五年不上班了,前一阵子去面试,人家问住哪个区?她一说XX,同事马上就说nice area, 大家会融洽许多,如果你是来自差区的, 完全有可能被 立马pass 了。我认识一个拿pension 的鬼子,吃不上饭也要租住好区啊。老外(包括日本人,不包括韩国人)对区的选择已经成为了一种文化,差区要升值,唯有等到地产泡沫最大化的搏傻期。如果说房产长期(不是一段时间啊)升值使由于土地的奇缺性,澳洲从不缺地,缺的是真正的nice area. 那么差区能否变成好区呢?very  few chance, if I can't say never. 不光是统计的结果,逻辑上也是可以理解的,那些在差区发达了的人都是选择搬到好区,而留下不是改造社区。所以要么就买好区。

2/ 华人区

要么就买华人聚集区,华人聚居区房产估价有点大陆的意思。交通方便,没坟场就行,还有些老太太,宁可多花10万买的离菜场近点儿。10澳币的利息够你在澳洲吃一辈子菜了。所以说华人区的房价基本就是看两点:方便么?静街么?

三,金凯平如何利用散户的投资偏差推销房子的。
好了转回来看老金凯平的房子,全都是在大西南的工业区,这里要升值,等到澳洲人都喜欢听相声的时候吧?老金不是不懂,他就是更知道骗钱比赚钱快。他们做市场主攻大陆,比方说上海,北京等地。以前不是还有个帖子要比较一下上海的各区和墨尔本各区么?这种比较,危险了。
1, 投资还是消费?
投资还是消费就看一点,你买的是长期资本还是一般商品。这里的资本通常是指土地,除非你买的是QVB,否则地上部分只会贬值。有时耐用品会随通胀上涨,但这只是一时的假象,没有投资价值。

2,简单说一下房子本身,
推荐大家不要担心inspection。如果你看看银行的地产估价报告就知道:土地价值35万,地上建筑3万 (30年的板房了),最后43万卖了,你说你做个inspection 有什么用。又看到,有人先交了订金又作inspection 发现有high risk of pest 然后精明的扔了订金,不要了房子,正确的做法是尽量杀价,做成生意。一定要纠正一个观念,你投资的是realestate, (不动产)不是consumer house (商品房)
3。老金卖房子。
相反老金买房子强调三点:房子新,地大,距离city 不远。房子新, 作为在澳洲本土收入不多的国内大佬,和作为first home 的新移民来说,没有负扣税要求,毫无意义。
地大,首先600平不算太大,再者,10斤铁的价格也抵不上一两金啊。准确地讲,买老金的房子,40·% 放在了和建材和建筑工人工资上,30%是老金的利润)。30%买到了一块相当不奇缺的土地。知道在澳洲不奇缺的土地值多少钱么? 曾经和一个当地朋友到他家的农场,我们爬到山顶,他指着地平线的位置,说“从这里到你能看到的地方都是我家的。”他们村里像他这样的地主还不少。

距离城市不远,最迷惑人,location 的意义主要在于当地的社区的文明程度,决不是说一定要离车站近,近city.悉尼北岸,最贵的区全都没火车,甚至汽车也极少,高度文明的区,对当地人来说一定已经是够方便的了。别跟我说north sydney  , chatswood,是悉尼的富人区啊。明显没在悉尼待过的说。


先抛个烂砖,欢迎各位高人先加精,再加分,然后疯狂批判。

[ 本帖最后由 funfun 于 2008-7-3 04:03 编辑 ]

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退役斑竹 特殊贡献奖章

发表于 2008-7-2 20:24 |显示全部楼层
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很有些道理, 谢谢楼主分享.

我加个想法, 澳洲的租房市场比较规范, 大多数房产投资者付出8%左右的佣金, 就可以放心把房子交给中介去管理. 租金收入对于房产投资早期的负回报阶段非常重要. 而在中国, 租房市场非常不规范, 很让人担心收不到租金还是小事,很多时候房子被毁的厉害.

退役斑竹 特殊贡献奖章

发表于 2008-7-2 20:26 |显示全部楼层
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建议楼主能不能分一下段落, 组织清晰一下你的每个观点题目, 这样更'方便'加精.

退役斑竹 2007 年度奖章获得者 2008年度奖章获得者 特殊贡献奖章 参与宝库编辑功臣

发表于 2008-7-2 23:53 |显示全部楼层
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房地产开发至少30-40%利润不然搞不到贷款的。所以我本人不认同买新房。就好像买车一样头几年是贬值最严重的,这个冤大头还是然别人做吧。当然了车子还可以用公司名义买,这样亏了国家买单还是不错的。房子就没这么好了。
地段好不好看个人需要了。真正好的地方,比如point piper不是一般人投资的起的。有这个钱的肯定能找到更好的投资。所以还是现实点啦。

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Happy Wife = Happy Life

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发表于 2008-7-2 23:56 |显示全部楼层
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原帖由 黑山老妖 于 2008-7-2 22:53 发表
房地产开发至少30-40%利润不然搞不到贷款的。所以我本人不认同买新房。就好像买车一样头几年是贬值最严重的,这个冤大头还是然别人做吧。当然了车子还可以用公司名义买,这样亏了国家买单还是不错的。房子就没这么好 ...


买新房或者OFF PLAN是投资房的策略之一, 每个人都有适合自己的投资策略.个人认为关键还是要量力而行.
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发表于 2008-7-3 04:04 |显示全部楼层
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原帖由 applenet 于 2008-7-2 19:24 发表
很有些道理, 谢谢楼主分享.

我加个想法, 澳洲的租房市场比较规范, 大多数房产投资者付出8%左右的佣金, 就可以放心把房子交给中介去管理. 租金收入对于房产投资早期的负回报阶段非常重要. 而在中国, 租房市场非常不 ...

就我本人来讲,进屋之前,房客怕房东。进屋之后房东怕房客。澳洲收不到租的机会不多,但是一旦出事就是大事。老外比中国人能赖帐。而且不以依赖帐为耻。法制国家,首先保护的是人权,其次才是产权。国内房产更有炒作价值,租房收益有限,税务又没帮助,遇到刁民相对好处理,一个电话,我保他24小时之内从我视野里消失,警察不会管的。但终归是光脚的不怕穿鞋的,选房客比什么都重要。谢谢关注,光脚族原创啊。

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发表于 2008-7-3 04:13 |显示全部楼层
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原帖由 黑山老妖 于 2008-7-2 22:53 发表
房地产开发至少30-40%利润不然搞不到贷款的。所以我本人不认同买新房。就好像买车一样头几年是贬值最严重的,这个冤大头还是然别人做吧。当然了车子还可以用公司名义买,这样亏了国家买单还是不错的。房子就没这么好 ...

谢谢老妖点拨,
老外眼里的低端好区最起码是安全,健康,居民素质高,人口密度低,比方说puney,bouble bay。真正高端地产的投资方式一定不是像我们这样踮着脚尖的投资者了,必须有能力举重若轻。

发表于 2008-7-4 20:16 |显示全部楼层
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double bay是低端的。。。汗,我连低端的都买不起。请问楼主住什么区?应该是高端的了吧?那么怎么又会和金这种不入流的开发商别扭起来啊?不是一个级别的啊?

退役斑竹

发表于 2008-7-4 21:22 |显示全部楼层

回复 8# 的帖子

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double bay是低端的?!

Double Bay 算低端的, Median House Price, $2.54 Million.

发表于 2008-7-4 21:57 |显示全部楼层
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好象在别的网站看过这篇文章了.

发表于 2008-7-5 21:50 |显示全部楼层
此文章由 lyrixyang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lyrixyang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 Artcore 于 2008-7-4 20:22 发表
double bay是低端的?!

Double Bay 算低端的, Median House Price, $2.54 Million.


Wow!!! You are rich!
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发表于 2008-7-5 23:02 |显示全部楼层
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原帖由 funfun 于 2008-7-3 03:13 发表

谢谢老妖点拨,
老外眼里的低端好区最起码是安全,健康,居民素质高,人口密度低,比方说puney,bouble bay。真正高端地产的投资方式一定不是像我们这样踮着脚尖的投资者了,必须有能力举重若轻。


有没有高端好区推荐.....大家不买还是可以去看看感受一下的...

发表于 2008-7-7 10:00 |显示全部楼层
此文章由 pkcz 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 pkcz 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
发表以下自己的看法:
楼主说你老婆找工作的时候,雇主和中介会对你来自哪个区很在意,THAT‘S BULLSHIT!
作为老板,需要一个能够胜任工作的人,那么英语能力,教育背景,工作经验无疑是候选人的最重要标准,如果把来自哪个区也作为参考的话,那么只能说这个公司有RACIST!
我认识很多澳洲人(包括我们公司的),收入很不错,但是买房住在SYDNEY西区和西南区的不在少数,同时也有一些人,为了所谓的REPUTATION,租房子在那些所谓的高尚区,成天抱怨涨房租,这种付出值得吗?
希望大家向我开炮!

退役斑竹 特殊贡献奖章

发表于 2008-7-7 10:48 |显示全部楼层
此文章由 applenet 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 applenet 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 pkcz 于 2008-7-7 09:00 发表
发表以下自己的看法:
楼主说你老婆找工作的时候,雇主和中介会对你来自哪个区很在意,THAT‘S BULLSHIT!
作为老板,需要一个能够胜任工作的人,那么英语能力,教育背景,工作经验无疑是候选人的最重要标准,如果 ...



不能否认,住在一个好区说出来是令人羡慕的,另外除了羡慕以外,很多人勒紧裤腰带住好区也是为