请教，我这样的情况可以利用Nagative Gearing 吗？谢谢

darkjazz

实在不是很懂房产方面退税的诀窍，所以请教
我的情况，1个Unit, 加上最近买的2年新House（迁入自住）, House后院有一套独立的一室一厅单元出租(通过中介不过目前考虑是否要改为私人出租），利息沉重，由于新买，所以原来的Unit还没有改变用途（自住）。
请问如何操作才能最大限度利用Nagative Gearning的杠杆，多谢多谢，有帮助者我会尽力加分回谢，希望房产高手不吝赐教

jasonjttan

首先你新买后院那个叫奶奶房（granny flat），不叫unit。。

最大限度NG就是house 出租，loan选interest only,做折损报告

lz自己做个电子表格算一下吧。。

jasonjttan

lz想明白再回答。。我看不懂你写的什么意思。。你到底几套房？你住哪套？你自己看下你的帖子。。

emmachai2009

不懂帮顶

darkjazz

jasonjttan 发表于 2015-1-31 23:26
lz想明白再回答。。我看不懂你写的什么意思。。你到底几套房？你住哪套？你自己看下你的帖子。。 ...

2套，
1套是Unit（打算留着投资了，这年头双砖Unit差不多没有了）
另1套是House（自住的）, 带1个你说的granny flat，出租中

jasonjttan

darkjazz 发表于 2015-1-31 22:29
2套，
1套是Unit（打算留着投资了，这年头双砖Unit差不多没有了）
另1套是House（自住的）, 带1个你说的g ...

首先。。双砖的units我见过很多~~双砖的apt才叫稀罕

这个简单。house出租。尽量positive gearing，如果做不到的话就选interest only 这样负担小一些。最好能达到自己养活自己。

出租loan多的那个。。自付少的哪个。一般少的是unit。

kidz821

出租的 unit ，interest only, depreciation report, tax return應該可以拿回
自住房沒有negative gearing
granny flat, 自己出租，不用算deprection, 沒多少錢，直接拿cash, 中介出租還得算income
得不償失

kidz821

interest only 和offset account
negative gearing 是因為不能cover interest 才需要negative
最好是有錢賺才算是投資

darkjazz

kidz821 发表于 2015-1-31 23:36
出租的 unit ，interest only, depreciation report, tax return應該可以拿回
自住房沒有negative gearing
...

谢谢，可是Unit已经没有贷款了，如何操作？做个refinance，然后把钱转去 House那个loan? 有人跟我说我的granny flat出租, 那个是House的一部分，可以退一部分的税，不知道是不是？

大江东去

卖掉unit再买投资房吧

darkjazz

大江东去 发表于 2015-1-31 23:44
卖掉unit再买投资房吧

我知道，只是太太来自火星，完全无法说服

didi523

你只能是自住旧unit，把新house连glanny一起租出去。你想住新house的话根本没有可能negative gearing。 还有我见过的unit都是双砖的，一点都不稀罕。问题是这种旧的unit大多没有depreciation了，也不能再negative gearing了。

aulin

didi523 发表于 2015-2-1 00:59
你只能是自住旧unit，把新house连glanny一起租出去。你想住新house的话根本没有可能negative gearing。 还 ...

Depreciation不是40年内都可以吗？

mary3-ma

aulin 发表于 2015-2-1 15:49
Depreciation不是40年内都可以吗？

旧房非常少，新房才可以做到negative。把unit refinance出来一部分放house的offset account，一部分再投资一个新的unit出租，这样新的unit折旧率会高一点，但是收入和退税是否划算等你还是找个会计问问吧！
一般都是住贷款少的那个，租贷款高的，用租金抵利息。你把旧unit的款还完了，又只想住新的house，自住房的利息和折旧又不能抵税！