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[其他讨论] 怎么计算投资房利润？ [复制链接]

SRMO

银靴族

发表于 2015-1-11 16:25 |显示全部楼层

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小白问题。
买了一个老house, 1m。10年后卖1.5m。没有做折旧。买卖的杂费（stamp duty,solicitor fee, agent fee) 7 万。每年interest+maintainance-rent, 亏损2万。夫妻收入marginal tax rate 37%, 所以负扣税后实亏1.26万，10年下来亏12.6万。
计算利润：
A 方法：1.5m-1m-70k=430k
一半免税，215k
另一半计算在当年的收入中，算37%的税，净得135k
利润=215+135-126=224k

B方法：
1.5m-1m-70k-126k=304k
一半免税，152k
另一半37%的税，152k*0.63=95.76k
利润=152k+95.76k=247.76k

想知道会计师和ATO用哪一种？
谢谢。

ppboy

皮靴族

发表于 2015-1-11 18:31 |显示全部楼层

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我觉得是第一种，10年的亏损已经在你每年的个税报税中用掉了

人在悉尼已中年

银靴族

发表于 2015-1-11 18:37 |显示全部楼层

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人在悉尼已中年

银靴族

发表于 2015-1-11 18:40 |显示全部楼层

仔细看ab都是错的

人在悉尼已中年

银靴族

发表于 2015-1-11 18:41 |显示全部楼层

a错的少点

SRMO

银靴族

发表于 2015-1-11 18:46 |显示全部楼层

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人在悉尼已中年发表于 2015-1-11 18:41
a错的少点

那应该怎么算？

All_Black

银靴族

发表于 2015-1-11 18:54 |显示全部楼层

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我觉得以A 方法中利润 $215K加上本年其他收入征税。。。哇好高啊起码100K 不止，如果其他收入过5-6 W

rainluckyao

皮靴族

发表于 2015-1-11 18:58 |显示全部楼层

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同样关注

SRMO

银靴族

发表于 2015-1-11 19:01 |显示全部楼层

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All_Black 发表于 2015-1-11 18:54
我觉得以A 方法中利润 $215K加上本年其他收入征税。。。哇好高啊起码100K 不止，如果其他收入过5-6 W ...

欧，对，应该是47%的税

13jenner

皮靴族

发表于 2015-1-11 19:33 |显示全部楼层

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本帖最后由 13jenner 于 2015-1-11 19:37 编辑

The following calculation seems more reasonable, but excluding the benefits from NG:

1.5m-1m-70k=430k
一半免税，215k
另一半计算在当年的收入中，算47%的税，净得114k
利润=215+114-126=203k

tas

铜靴族

发表于 2015-1-11 19:54 |显示全部楼层

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为什么一半免税？

jd07

皮靴族

发表于 2015-1-11 20:00 |显示全部楼层

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10年 50%？

SRMO

银靴族

发表于 2015-1-11 20:24 |显示全部楼层

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tas 发表于 2015-1-11 19:54
为什么一半免税？

投资房持有1年以上，一半免capital gain tax.

hotornot

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2015-1-11 20:30 |显示全部楼层

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13jenner 发表于 2015-1-11 19:33
The following calculation seems more reasonable, but excluding the benefits from NG:

1.5m-1m-70k=43 ...

年收益率7%

天才失魂魚

布鞋族

发表于 2015-1-11 20:35 |显示全部楼层

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Toubkal

Ozquest

银靴族

发表于 2015-1-11 20:55 |显示全部楼层

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How about depreciation?

SRMO

银靴族

发表于 2015-1-11 21:29 |显示全部楼层

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Ozquest 发表于 2015-1-11 20:55
How about depreciation?

50年的房子，也没什么可以折旧的。而且如果depreciation, profit is 卖价-买价+折旧，打税时不一定划算。

ville

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2015-1-12 12:22 |显示全部楼层

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