楼市似乎又开始启动了

xq052b

Pippa 发表于 2025-9-12 14:51
哈哈，又错了。你换个机器人吧

最致命的错误是，你的计算里面忘记了大家买投资房是贷款上扛杆的。比如我 ...

还有房租会涨的，没几年就是正现金流了

gordonye2000

每个人的起点不同，风险偏好不同，家庭成员要求不同，生活态度生活质量理解不同，有的腰缠万贯，有的一分钱难倒英雄汉，所以从来没有绝对正确和错误的投资策略。 记得很多年前就对找房源的方式和华仔有过间接的讨论。华仔可以风雨无阻四季如春坚持看房，而且根据自己的实际情况注意力集中在银行镇。而有的网友或者是见到相对合适的就出手，有的选择buyer agent.  很庆幸在过去10年仕途同归，都有可观收获。

tigeriscoming

gordonye2000 发表于 2025-9-12 17:37
每个人的起点不同，风险偏好不同，家庭成员要求不同，生活态度生活质量理解不同，有的腰缠万贯，有的一分钱 ...

给你点个赞！

Pippa

TGTG 发表于 2025-9-12 17:12
我的意思是首先得有套自住房

那肯定要有第一桶金啊

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-12 14:57
那是因为你没有45%个税的负担才会这样觉得。现在我每年退税几万，不香吗？我升级自住房就没有这几万回来 ...

还是自己住黄金地段的房子香一些。最后完全没有CGT也香，完全不用为投资房操心也非常香。你不知不觉其实费了很多功夫在上面的。我以前的投资房中央空调修一下花三千多澳币。玻璃门破了，租客说是风刮的也让我们修，中介说是urgent issue，也让我们修了算了。这些破事还是挺多的。报税也是个麻烦（一年一次还凑合，要是投资房多了，真的就太麻烦了）

话说，前辈中，我觉得你的知识储备是最丰富的。你是从事财会相关工作的吗？

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-12 20:14
还是自己住黄金地段的房子香一些。最后完全没有CGT也香，完全不用为投资房操心也非常香。你不知不觉其实 ...

但自住房无法负扣税，等于每年贡献很多钱给税局啊。投资房负扣税的意义就是跟税局分享了你的风险，最后卖的时候交点税就是支付了风险的分担，跟你向银行打利息是一个道理。但是金钱是有时间价值的。你投资第一年负扣税，税局反吐一万块给你。你二十年后卖这个房子，需要把这一万块从卖房成本剔除出来。二十年后的一万块钱，购买力跟二十年前一样吗？就说现在，货币贬值了至少一半，相当于我现在卖房只需要返还10000x50%的购买力，也就是五千块。我赚大了啊

以前我大学学投资管理一直都是全班第一  但知识再多，如果不用在现实上面就是纸上谈兵。如果说我的投资路有什么遗憾，那一定是买房买晚了，买少了。当然现在房价太高，投资房确实需要谨慎。我不是广告

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-12 20:22
但自住房无法负扣税，等于每年贡献很多钱给税局啊。投资房负扣税的意义就是跟税局分享了你的风险，最后卖 ...

我知道。

问题就是你要在一个财年里把过去那么多财年的折旧一次性吐出来，这样就可以保证你卖房这个财年绝对冲上45%这个最高税阶来交税。

你老公也是45%税阶的吗？如果是，投资房对你们家来说非常值。

其实你这么厉害，真的可以考虑自己成立公司，税务上flexible很多。是不是快退休了所以不想折腾了？

alven

悉尼house的行情有持续性吗？不知道还能持续多久？

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-12 20:36
我知道。

问题就是你要在一个财年里把过去那么多财年的折旧一次性吐出来，这样就可以保证你卖房这个财年 ...

我已经考虑到这个问题，所以我不会买价值太高的房子投资。这样单卖一个房，税务上会少很多。打算退休后再卖投资房，所以只有19万以上的部分会到45%的税率而已，还要记住持有一年以上的投资房有个50%的资产增值税折扣呢，其实没有想象那么吓人的。

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-12 21:09
我已经考虑到这个问题，所以我不会买价值太高的房子投资。这样单卖一个房，税务上会少很多。打算退休后再 ...

聪明。

如果你买一些价值不高的房子投资的花，就可以分不同的财年来卖，来减少同财年的收入。

悉尼的house，买一套都差不多够上land tax起征点1,075,000了。买两套一定超。所以你是跨州投资吗？避开land tax还是非常有必要的，税太高。

maxinfang

c4pe 发表于 2025-9-12 21:22
聪明。

如果你买一些价值不高的房子投资的花，就可以分不同的财年来卖，来减少同财年的收入。

有100w 免税额度 不要买太多应该还行
我卖房那年就不工作，休息一年 好好享受
人生没多少年 熬不到退休

天涯浪客

gordonye2000 发表于 2025-9-12 17:37
每个人的起点不同，风险偏好不同，家庭成员要求不同，生活态度生活质量理解不同，有的腰缠万贯，有的一分钱 ...

我还是幸运的，2014年，2018年，2024年三次突破极限杠杆，都扛着过去了。以后也无力买房了，等着房价慢慢涨，十年后就差不多退休了。

天涯浪客

Pippa 发表于 2025-9-12 20:22
但自住房无法负扣税，等于每年贡献很多钱给税局啊。投资房负扣税的意义就是跟税局分享了你的风险，最后卖 ...

我想考全班第一唯一的方法就是坐到全班第一的旁边，哈哈。

负扣税基本上没必要考虑，因为自己工资收入太低，本来也没交多少税。低价房子现金流强，可以靠租金扛高杠杆，多买几套还不用自己出钱扛贷款。

所以我的路线竟然和全部第一差不多。

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-12 21:22
聪明。

如果你买一些价值不高的房子投资的花，就可以分不同的财年来卖，来减少同财年的收入。

我投资的目标是小地近新独立屋，分散在悉尼和墨尔本。但是，悉尼的投资房涨幅明显高于墨尔本的，即使地理位置来说墨尔本比悉尼好很多。你上面说悉尼的物业没有投资价值，我是不同意的。

Pippa

天涯浪客 发表于 2025-9-13 02:42
我想考全班第一唯一的方法就是坐到全班第一的旁边，哈哈。

负扣税基本上没必要考虑，因为自己工资收入太 ...

我跟你的投资思路相似，因为我跟你一样是穷人啊，没有充足的现金入场。但我买房更看重负扣税和现金流的平衡，我觉得你应该把现金流放首位？

全班第一也是纸上谈兵。投资就是实打实操作、积累经验、不断学习的过程。目的是让投资为我们服务，而不是人买我买赶潮流。你的投资版图比我好多了。我错在信错了墨尔本的前景啊，押错了。

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-13 06:22
我投资的目标是小地近新独立屋，分散在悉尼和墨尔本。但是，悉尼的投资房涨幅明显高于墨尔本的，即使地理 ...

你在墨尔本买肯定要交地税了，真不划算

根据维多利亚州政府的规定，从2024年1月1日起，墨尔本的土地税（land tax）免税门槛发生了变化。
​以下是主要的门槛和税率：
​对于个人和公司持有的土地：
​税前门槛从之前的 $300,000 下调至 $50,000。
​总应税土地价值低于 $50,000 的，无需缴纳土地税。

oz2009

其实随着科技的发展，传统的房产投资理念也需要慢慢改变的。具体怎么做，每个人想法不同。当然也要根据自己的财务状况来调整，但是作为老百姓投资渠道的局限性才是比较☹️克服的，但是对房产的投资回报的期待可能需要在将来降低。

gordonye2000

天涯浪客 发表于 2025-9-13 02:35
我还是幸运的，2014年，2018年，2024年三次突破极限杠杆，都扛着过去了。以后也无力买房了，等着房价慢慢 ...

天道酬勤

gordonye2000

oz2009 发表于 2025-9-13 13:36
其实随着科技的发展，传统的房产投资理念也需要慢慢改变的。具体怎么做，每个人想法不同。当然也要根据自己 ...

同感。因此逐步卖出房产。

个人认为人类在经历一次重大技术变革。买入科技基金，感觉是这个时代更好的投资方式

dianfang

gordonye2000 发表于 2025-9-13 14:16
同感。因此逐步卖出房产。

个人认为人类在经历一次重大技术变革。买入科技基金，感觉是这个时代更好的投 ...

我也这么考虑，打算找时机卖投资房换成其他配置，如果继续看好房产就配置一部分房产信托基金。

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-13 09:45
你在墨尔本买肯定要交地税了，真不划算

根据维多利亚州政府的规定，从2024年1月1日起，墨尔本的土地税（ ...

我买的都是小地，地税很便宜，不值一提。相比之下，悉尼的地税才叫人肉疼，所以我特意规避了悉尼的地税。

Pippa

gordonye2000 发表于 2025-9-13 14:16
同感。因此逐步卖出房产。

个人认为人类在经历一次重大技术变革。买入科技基金，感觉是这个时代更好的投 ...

我最近五年也转向EFT了。买下的投资房不用赶紧卖，但风险分散一下，尝试不同的投资方式，暂时成果也很喜人

charlestcm

天涯浪客 发表于 2025-9-13 02:35
我还是幸运的，2014年，2018年，2024年三次突破极限杠杆，都扛着过去了。以后也无力买房了，等着房价慢慢 ...

差不多，我是2015，2022，2024参与，感觉时机很重要。后疫情时代的起点与增幅好像明显快过以前，过10年可以安心退休

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-13 14:57
我最近五年也转向EFT了。买下的投资房不用赶紧卖，但风险分散一下，尝试不同的投资方式，暂时成果也很喜 ...

EFT怎么玩？感谢

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-13 20:44
EFT怎么玩？感谢

我不会玩股市这样高端的东西。我在Australian super member direct里面买联动美国五百强的基金。每次大市大跌就买几万，纯粹运气好，涨幅年均30%。但这个跟姜太公钓鱼没有区别，不建议大家参考。

gordonye2000

Pippa 发表于 2025-9-14 18:53
我不会玩股市这样高端的东西。我在Australian super member direct里面买联动美国五百强的基金。每次大市 ...

这几年养老金全部投 International Shares，回报有超过15%，也没仔细看。

股市买NASDA ETF,  省心省力

Pippa

gordonye2000 发表于 2025-9-14 19:30
这几年养老金全部投 International Shares，回报有超过15%，也没仔细看。

股市买NASDA ETF,  省心省力 ...

我的high growth一般吧，不如我自己买的基金涨的好。

gordonye2000

早上中介汇报周末open home ， 接获3个意向，虽然没有到心理预期，但是果然开始活跃

alven

gordonye2000 发表于 2025-9-15 11:28
早上中介汇报周末open home ， 接获3个意向，虽然没有到心理预期，但是果然开始活跃 ...

在哪里啊？

Tony2244

gordonye2000 发表于 2025-9-12 17:37
每个人的起点不同，风险偏好不同，家庭成员要求不同，生活态度生活质量理解不同，有的腰缠万贯，有的一分钱 ...

加油吧！