个人愚见——各区比较之我见

Melbourner1978

我们这些晚来的，只能被人当凯子了

patrickzhu

原帖由 Melbourner1978 于 2009-7-28 21:55 发表
我们这些晚来的，只能被人当凯子了

不着急，比你还要晚来的人正在路上。。。

Melbourner1978

搏傻啊

吃喝拉撒睡

原帖由 魔头 于 2009-7-28 20:52 发表



吃喝不是10几套的嘛！！

咳咳，魔头足迹元老了，俺的这点水水藏不住。

说来惭愧，近年来一套也没买，反倒卖了两套，一套白蚁蛀到房顶了，一套地基有问题，没办法长线拿了。现在手上15套。单价从38W到180W不等，其中大部分位在50~80W之间，要涨要跌都随大流了。

根据俺的经验，地产找波找对了，两三年套现个30~40%不是什么问题。在此也鼓励那些跟市场同步的TX们，希望你们多多阐述你们的分析，这样大家才能更有效地讨论。买卖residential房产真没啥秘密的，最多也就是认识早晚的问题。

俺想说的：
1，区域选择没有唯一性。房型选择更没有唯一性。俺在墨尔本，就按墨尔本的行情说了。人说，Glen W，Mont W, blackburn, burwood, chadstone, ashburton哪个区涨幅好？我会说都差不多。这几个区域一般都会同舟共进。然而一个很好的Deal则会比区域选择来带更大的利润。投资房的房型选择上，大家普遍都会选择大地烂房子，认为只有地增值。其实不是的。其实大部分三年翻一番的房子，都是好地点的好房子。自然是否采取这样的操作和一个人的投资风格有关。

2，怎样看区域？分大块。我一般是这么看的：把墨尔本分成几个大块，每个大块中价格波动相近，cycle的不同阶段反映不同。比如说box hill、north and south, doncaster, burwood, glen waverley等等区为一个大区。这些区域里人文都差不多。然后albert park, middle park, calton，st kilda, south yarra, elwood, balaclava, winsdor, richmond等等为一个大区，这个大区的房价我觉得是鬼佬市场中的风向标，是new money和old money的交界处。剩下的abbotsford，brunswick,coburg,ascot vale,kensington,north melbourne等等又是一个，这是标准的投资区，tenant比例很高。根据对这些大区特点的不断深入的了解，对于相关房价的敏感性就会增加，同时会越来越容易的找到符合自己投资风格的物业。

3，关于西区，和>20KMZ的区域。总体上说，西区和远于20公里的区域增值都会较近城区更缓慢。当然这些区域里也有不少增值很快，卖价很高的个例。但要清楚，近城区这样的个例更多。不过不用花很多钱就能住上不错的房子，也是这些区域吸引买家的重点之一。

4，投资住房，也有很多的局限。要知道，投资住不是唯一的，更不是最好的生财工具。可能现在有人觉得住房投资是最有效的生财渠道，那么澳洲前200名富豪中怎么没有一个是靠投住房地产上榜的？对于这点的认识，要和一个人所处的境遇，周边的机遇，未来的计划都有很大关系。这么说吧，在找到更好的生财渠道时，不妨把一部分资金放入住宅地产，但同时要知道，住宅地产套现很麻烦（那种Refinance不算）。

没啥了，祝愿大家house hunting愉快！

铁板烧

{大家普遍都会选择大地烂房子，认为只有地增值。其实不是的。其实大部分三年翻一番的房子，都是好地点的好房子。}

烂房子价格相对低些，而且可以翻新增值啊，不是吗？

吃喝兄再分享一下具体选好地点的好房子的心得？

吃喝拉撒睡

原帖由 铁板烧 于 2009-7-28 22:21 发表
{大家普遍都会选择大地烂房子，认为只有地增值。其实不是的。其实大部分三年翻一番的房子，都是好地点的好房子。}

烂房子价格相对低些，而且可以翻新增值啊，不是吗？

吃喝兄再分享一下具体选好地点的好房子的 ...

没啥秘密，看好区的好房子。现在100W以下的房子火，100W以上的房子比较冷淡。比如说现在hawthorn有一个上千平米的豪宅+游泳池，只卖1.8Mil，那么这样的房子在牛市中卖到3Mil以上不成问题。

yingwei..suoyi

4，投资住房，也有很多的局限。要知道，投资住不是唯一的，更不是最好的生财工具。可能现在有人觉得住房投资是最有效的生财渠道，那么澳洲前200名富豪中怎么没有一个是靠投住房地产上榜的？对于这点的认识，要和一个人所处的境遇，周边的机遇，未来的计划都有很大关系。这么说吧，在找到更好的生财渠道时，不妨把一部分资金放入住宅地产，但同时要知道，住宅地产套现很麻烦（那种Refinance不算）。

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这位牛兄自已这么多房子， 你难道也认为不是最好的生财工具？ 我虽然也这么认为， 但想多听听你的高见。。。

你的第一桶金又是哪里来的呢？ 可与晚辈分享吗？:)

369

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2009-7-28 22:31 发表


没啥秘密，看好区的好房子。现在100W以下的房子火，100W以上的房子比较冷淡。比如说现在hawthorn有一个上千平米的豪宅+游泳池，只卖1.8Mil，那么这样的房子在牛市中卖到3Mil以上不成问题。

好像这里准备初次买房的TX比较多，建议吃喝TX多介绍些这方面的经验。你在全Melb都转过了，不像我们只知道家门口那些事。

吃喝拉撒睡

原帖由 yingwei..suoyi 于 2009-7-28 22:41 发表
4，投资住房，也有很多的局限。要知道，投资住不是唯一的，更不是最好的生财工具。可能现在有人觉得住房投资是最有效的生财渠道，那么澳洲前200名富豪中怎么没有一个是靠投住房地产上榜的？对于这点的认识，要和一个 ...

别。我是坛子里大多数人的晚辈。

我认为最有价值的莫过于human capital。像我现在没家庭没孩子，大把时间可以打拼，投资攒来的钱可以fuel我的初期发展。我认为最好的生财渠道是运营实业，创造就业，提供价值。这几点买几个房子达不到。

犹太人也是正常人。我见过犹太人有几千万资产赔的住救济房吃补贴的，见过抠门扣到让人恶心的，见过走过的路不长草的，也见过大度肯帮助人的。共同特点，他们都很聪明，就看能不都能用到正经地方上了。

第一桶金，咳咳，就不说了。

吃喝拉撒睡

原帖由 369 于 2009-7-28 22:47 发表

好像这里准备初次买房的TX比较多，建议吃喝TX多介绍些这方面的经验。你在全Melb都转过了，不像我们只知道家门口那些事。

就俩建议：

1，区域要选好。
2，别买贵了。

剩下的无所谓，只要房子不塌都好。

魔头

为啥没人给我加分呢， 辛苦把 吃喝拉下水

铁板烧

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2009-7-28 22:31 发表


没啥秘密，看好区的好房子。现在100W以下的房子火，100W以上的房子比较冷淡。比如说现在hawthorn有一个上千平米的豪宅+游泳池，只卖1.8Mil，那么这样的房子在牛市中卖到3Mil以上不成问题。

这价位对于多数人来说，再好的回报，也是水中月，镜中花。前面有tx说得对，根据自己情况，一步一步来。买个18W的unit，牛市中卖到30W以上也不错。

澳洲桉树

原帖由 patrickzhu 于 2009-7-28 21:57 发表

不着急，比你还要晚来的人正在路上。。。

从长期看，地震都会把城市重新清零的。

吃喝拉撒睡

原帖由 铁板烧 于 2009-7-28 23:07 发表

这价位对于多数人来说，再好的回报，也是水中月，镜中花。前面有tx说得对，根据自己情况，一步一步来。买个18W的unit，牛市中卖到30W以上也不错。

恩，说个实在点的，比如说St Kilda的apartments，Carlton north的terrance house，都是回报很好的。

苏苏

吃喝同学能帮我解答一下235楼的问题吗？谢谢！！

吃喝拉撒睡

原帖由 苏苏 于 2009-7-28 20:37 发表
用房子来赚钱的人，是需要很大一桶第一金的。呵呵，如果在上海北京有房卖掉的桐子们，相对会好些。如果在国内没房的人呢？就算在这里有专业工作，有点首付，三几年能付清贷款也不是件容易的事情。如果有这个能力，相 ...

你需要扩大现金流，说白了就是增加收入。收入和flexibility成正比。收入高了选择权就多了。或者就寻找机会，一笔做大。

yingwei..suoyi

很想请教以上英勇杀敌的牛兄 （或几年后的快乐的放牛娃）。。。。。。

我的生意正在以数百percent的年增长率在发展。。。个人是不太看好房市， 而对股票还不是太了解。。。 以高人之见， 我应该放全精力在生意上至少多几年呢， 还是应该开始分散投资？

当然，我知道个中太多个人与环境因素， 但想听听你的高见。。。。

dreaman

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2009-7-28 22:01 发表


现在手上15套。单价从38W到180W不等，其中大部分位在50~80W之间

从你的历史帖子里面看，你还是学生吧？或者刚毕业。这么多钱，你是怎么搞定贷款的？房租收入可以抵消还款么？ 如果属实，你已经跨入千万富翁的行列了。

patrickzhu

原帖由 dreaman 于 2009-7-29 06:08 发表
从你的历史帖子里面看，你还是学生吧？或者刚毕业。这么多钱，你是怎么搞定贷款的？房租收入可以抵消还款么？ 如果属实，你已经跨入千万富翁的行列了。

吃喝同学愿意来分享他的知识和经验已经很难得了，大家就不要再对有些个人隐私的问题刨根问底了。

吃喝拉撒睡

原帖由 yingwei..suoyi 于 2009-7-29 00:07 发表
很想请教以上英勇杀敌的牛兄 （或几年后的快乐的放牛娃）。。。。。。

我的生意正在以数百percent的年增长率在发展。。。个人是不太看好房市， 而对股票还不是太了解。。。 以高人之见， 我应该放全精力在生意上至 ...

首先祝贺你的生意蒸蒸日上。我的见解有限，希望共同探讨。

1，concentrate。集中精力做最擅长的，最喜欢的。
2，简单的重复成功的经验是很多富豪越做越大的共同点。

sunyk

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2009-7-29 08:31 发表


首先祝贺你的生意蒸蒸日上。我的见解有限，希望共同探讨。

1，concentrate。集中精力做最擅长的，最喜欢的。
2，简单的重复成功的经验是很多富豪越做越大的共同点。

牛人就是谦虚。

华丽的家

今天起了大早，发现吃喝兄来捧场了，难得啊难得
刨根问底地公开打探别人的隐私，确实有点不太好，可以私下发短信问问，呵呵，他肯定不会告诉的，有好几个银行打劫的案子还没破呢(paopaobing(45))

买房子还是不买房子，买在哪里，真的是仁者见仁智者见智
记得刚来澳洲的第一年不久，认识一个台湾来的老移民，他语重心长地对我说，×××你一定要尽早买你能买得起的第一个房子，别管是HOUSE,UNIT...，也别管破不破，总之越早买越好
我当时手上有个几万块大洋，够付个小UNIT或者TOWNHOUSE的首期，于是就采纳他的建议，开始第一轮看房
后来又不断接触到老移民新移民，很多人都劝我千万别那个时候买房子，因为房价已经涨起来了，让我等跌回去再买....他们说的不买的原因，和现在这些坚持不买的人的原因几乎是一样的，因为他们看到20多万可以买到大house，怎么会花40万买呢？所以他们坚信会跌回原形，坚持等
我当时也刚来不久，当然也不愿意高价接盘，再说我又不喜欢unit,t/h,所以看了一段时间房子就放弃了
我计划是再攒一年钱，一步到位买个house
后来又攒了一年多吧，钱是攒下了，房子也升上去了，而且涨得比我存的多多多啦(paopaobing(58))
我曾经关注的10公里范围内的unit,t/w，当时2房，3房的，价格只有25万到30万，当时看真贵啊，现在看ZTM的太便宜啦！
现在25-30万，能买到啥？
现在10公里内的，地点超好的unit,t/h要多少钱？？？
那时我就老后悔了，真应该当时坚持主见先花25万买下那个3房的t/h，等我在买house前转手卖掉，记得那时卖40万是没问题的，那样也可以多付些首期了，可惜我听了那些人的愚见，咳.....当时告诉我别买房子的那些人，有些现在还在等着呢，等房价跌回他们刚来澳洲时的价格。
我就奇怪了，他们怎么那么执着坚持等下去，他们怎么就那么.......
比我早来好几年的到现在还没买呢，不敢问他们是不是后悔了

华丽的家

很多人真的有种“反清复明”的那股子韧劲
人家清朝都建立了，你就跟着好好建设就是咯
非要成立帮派搞啥子复明运动，暗杀来暗杀去的

有很多人就是坚持房价能回到10前的价格，或者5年前的价格
他们就没看到钱都贬值多少了？10年前的20万是现在的多少？
建筑成本土地成本都涨了，内部装修也涨了，锅碗瓢盆也涨了，凭什么房价会跌回去？
建筑商盖好房子会赔本卖给你们吗？
梦做的越久就越不愿意醒来
等吧，等战争、等瘟疫、等经济大崩溃、等环境大灾难、等人类大灭亡
真到那时，这些人就哇哈哈大笑了，看看你们那些买房子的傻冒，现在我都不用买了(paopaobing(40))

skie

早几年看到这个帖子就好了。

我就是那种攒首付买房的。
从2007-2009， 攒了2年多。

当时要向国内求助一下，该多好啊。

丹儿

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2009-7-28 23:43 发表


你需要扩大现金流，说白了就是增加收入。收入和flexibility成正比。收入高了选择权就多了。或者就寻找机会，一笔做大。

吃喝的意思是在cash flow没有问题的前提下，尽可能做大的投资吗？

babylanghuang

坚决同意华丽家的说法，买得起就尽快买，看准了就要下手快！

吃喝拉撒睡

原帖由 丹儿 于 2009-7-29 09:32 发表

吃喝的意思是在cash flow没有问题的前提下，尽可能做大的投资吗？

正确的投资很重要。投资尤其重质不重量。最大化也要考虑风险和回报比，还有机遇成本。一句话，买的多不如买的好。

华丽的家

原帖由 babylanghuang 于 2009-7-29 09:36 发表
坚决同意华丽家的说法，买得起就尽快买，看准了就要下手快！

不是我说的，是那个台湾老移民的经验，我当时也没听啊
我想自己刚来澳洲，不能当凯子给老人宰
结果多赞了一年钱才几万大洋，房子却涨了10多万！ NND
不过后来我就明白了，把钱放银行太傻了，莫不如买个烂的房子都比存银行强
不管升值不升值，至少是没贬值啊
上次回国买穿上用品，真贵，看上眼的都是上千一套的，我就想了，存床单都比存钱强！

dreaman

原帖由 patrickzhu 于 2009-7-29 07:54 发表

吃喝同学愿意来分享他的知识和经验已经很难得了，大家就不要再对有些个人隐私的问题刨根问底了。

相对于该买什么房，我对怎样才能买得起很多房更感兴趣点。没钱知道了这些知识和经验又有何用，做做白日梦把。

Hot

原帖由 快乐的小旗 于 2009-7-27 14:46 发表
前提是不能影响生活质量。如果长期居住在富人区的破房子里，生活质量严重下降是极不可取的，已经失去了意义。

超级同意！自己住的房子， 在能力范围内， 舒服最好！！！！赚钱能力有限， 享受先！