物业管理权生意经营者现况如何？好久没声音了

v26v26oo

hellochina 发表于 2022-10-17 21:32
100万现金只买生意business only的话，按照5.5的倍数，你应该能买到18万左右收入的生意。正常来说，18万 ...

每周20个小时工作是一个人还是2个人，有不有业内人士来说下，我朋友生意差不多也是这个规模，每周5天夫妻俩基本不闲着

ARACT

再说你以为去公司上班很辛苦吗？

澳洲公司里，尤其是政府机构，大公司，每天去了闲的都要长毛了。
真正工作时间大概也有2-3个小时，都已经多说了。

昆州政府工作，我干过一个contactor，一周真正工作时间也就2-3个小时，是一周。
每天闲得就是刷手机，去楼下吃饭吃2小时，逛个街。偶尔开会，也是扯皮，大家聊天。
最后实在干不了了，太闲了，没事可做，再干下去就要疯了。。。。。
澳洲其他大公司也一样，闲得要命，去了也是摸鱼，哪有多少工作可以干。
work from home 更省事儿了，在家躺着上班，还有带薪年假和病假。

我说的难听点，做物业管理权的，绝大多数都是没有很好的本地大公司，大机构的工作经验。
当年毕业的时候，在校成绩不是太好，找个不到好工作。后来在就业市场发展的也不好，难以向上发展了。

不是不想，而是根本找不到，才选择买个物业管理权。

物业管理权的这一波风潮，大概就是一次击鼓传花。

idea_lee

hellochina 发表于 2022-10-18 00:35
每个人的风险评估和承受能力不一样，每个生意的风险也不一样。你觉得不值得或者风险大的生意，换一个人也 ...

物业管理权哪里有20%的收益率啊？早期买的价格低还算好点 现在都狮子大张口 等着割韭菜呢

做过这个的都知道 两种方式：

1 种是 自己家人在里面 撅屁股苦哈哈的在里面干
等同于自己花100万给自己买份工作 这个是要算份工资的  这种就算收益稍微高点

2种是直接雇人干 起码1-2个 现在的行情6万都找不到人

20万收入那个不是净利润 还有很多其他费用包含在里面

通常 净回报在12% -13%左右

而且20万的收入 100万是买不到的 除非去凯恩斯 北昆那边

布里斯班 黄金海岸 20万的收入 加上一套经理房 现在喊价起码都要160，170万往上了

这些卖物业管权的 现在喊高价什么路数呢 其实就是在想这个时候 把那套经理房卖出高价来  变现走人 生意部分还是那价

idea_lee

v26v26oo 发表于 2022-10-18 08:35
每周20个小时工作是一个人还是2个人，有不有业内人士来说下，我朋友生意差不多也是这个规模，每周5天夫妻 ...

这个要看你是长租型的 还是酒店型的

长租型的 正常情况下 一个人 在onsite就行

但是后面也会有 维修 花园各种处理各种内部事情

酒店型的 起码要1.5个人 就是所谓的能雇到夫妻
这样一前一后 基本上能忙过来

维修啊 花园 啊现在这些基本都是外包了 都是成本

如果夫妻自己能愿意出这个劳动力 这个钱就自己省下来给自己赚了

看取舍吧 如果都是外包出去的 净收益率在12-13%左右

idea_lee

ARACT 发表于 2022-10-18 08:37
再说你以为去公司上班很辛苦吗？

澳洲公司里，尤其是政府机构，大公司，每天去了闲的都要长毛了。

也有国内来的精英在自己做

布里斯班 黄金海岸有波上海年轻人 作的就不错 现在往悉尼发展

他们作的也很大 都是雇本地老外来打理  完全是本土公司化运作 因为规模做大了 几千万澳币在里面 即使是13%的净利润 也还算可以

个人自己干啊 就是花钱给自己买工作而已 赚个辛苦钱 而且这个贷款都是前两年只付利息 看着现金流进帐不少 等2年一到 银行让你还本息 一下就见不到现金流了 所以都是两年要嚒找新银行转贷 要么卖生意了

ARACT

idea_lee 发表于 2022-10-18 09:07
也有国内来的精英在自己做

布里斯班 黄金海岸有波上海年轻人 作的就不错 现在往悉尼发展

国内精英，又不是澳洲精英，毛用没有。
主要还是英语不行。

idea_lee

ARACT 发表于 2022-10-18 09:16
国内精英，又不是澳洲精英，毛用没有。
主要还是英语不行。

呵呵 你老毛病又犯了

放心 英语都比你好

天外天 人外人

自己作老板 和你这种打工的 还是两个世界

比如 作老板可以几乎不交税 你就不行

ARACT

idea_lee 发表于 2022-10-18 09:32
呵呵 你老毛病又犯了

放心 英语都比你好

说到了痛点而已

hellochina

ARACT 发表于 2022-10-18 08:37
再说你以为去公司上班很辛苦吗？

澳洲公司里，尤其是政府机构，大公司，每天去了闲的都要长毛了。

拿一周工资只做2小时的工作，你为什么没做下去呢？该不是周日晚上在路边举牌子那种“政府工作”吧？最后是你自己不做了还是人家不要你？

我家也有个full time政府公务员，可没你说得那样无事可做，WFH也要看工作性质的，大部分政府部门现在都已经要求回去上班了

ARACT

hellochina 发表于 2022-10-18 10:02
拿一周工资只做2小时的工作，你为什么没做下去呢？该不是周日晚上在路边举牌子那种“政府工作”吧？最后 ...

因为有更好的工作，薪水更好。

ARACT

有问题，就讨论问题，骂街就没意思了

hellochina

idea_lee 发表于 2022-10-18 08:57
这个要看你是长租型的 还是酒店型的

长租型的 正常情况下 一个人 在onsite就行

现在比较新的大型小区，绿化都越来越少，相应地经理的花园工作量也很小。至于维修，需要经理做的基本都是敲个钉子换个灯泡之类的事，难度再高一点的就该找人做了，这类维修是全体业主的成本而不是经理本人的生意成本

v26v26oo

hellochina 发表于 2022-10-18 10:13
现在比较新的大型小区，绿化都越来越少，相应地经理的花园工作量也很小。至于维修，需要经理做的基本都是 ...

投入和回报都是成正比的，工作越少工资也越少，
工作少工资高的倍数也高，反正都不会有便宜给占.
想舒适就钱少，想钱多就累，什么生意都一样的

hellochina

ARACT 发表于 2022-10-18 10:06
因为有更好的工作，薪水更好。

这么好的工作，是因为你学历高在校学习成绩好并且英文媲美本地精英所以才能找到吗？求介绍工作啊，我要求不高，年薪可以打对折，10万就好，只要每周工作时间2-3小时并且能够work from home

13019448789

没有好的生意，只有好的价格
这个生意最大的风险一个是续约的时候遭到业主的阻击，比比皆是，尤其是雇人的生意，所谓生意搞的很大，最早是第一个做这个的那位台湾中介，他官司有多少有几个知道的，号称合作投钱，拉了很多人买了很多大型物业，尤其黄金海岸和北区的，后来陆陆续续有人想退出，买价太高卖不出去钱出不来，从大陆来打官司说是合同诈骗，基本就是给律师送钱，以前这个论坛就有一个爸爸来打官司的，700多万澳币，退出的时候卖不出去，这种事是生意合作，打不赢的。

最近三年买物业的这样的事太多了，没人说的，都是合作发财合作发财，利率提高，贷款越卡越严格，合作的生意又没人愿意出力，都觉得是对方的原因，不赚钱合作不下去，目前的市场生意又卖不出去没人说话。

其实即使是合作，很多人的钱连首付都是借的或者房屋抵押的，现在就是挺着，这个生意比其他生意有一点好，即使做不下去，合约还在，还能挺好几年不暴露生意本身价值没有了。

hellochina

v26v26oo 发表于 2022-10-18 10:17
投入和回报都是成正比的，工作越少工资也越少，
工作少工资高的倍数也高，反正都不会有便宜给占.
想舒适 ...

工资定价倒不完全是根据工作量。看生意的过程见过一些小区工作量极大工资却很低，也有一些工作量很小工资却很高。当然，长远来说业主们不会让你一直占便宜，工资低的经理也可以要求review，最后还是会达到一个平衡

13019448789

hellochina 发表于 2022-10-18 10:24
工资定价倒不完全是根据工作量。看生意的过程见过一些小区工作量极大工资却很低，也有一些工作量很小工资 ...

长期看工资低的未必能涨上去，因为这个需要评估的，一整套程序要先花1万多还不一定能成功就没人愿意做了，而且造成的影响很不好。
工资高的直接就可以在业主委员会讨论把涨幅修改，否则不给你续约，这个修改的律师费还得小区经理自己花。

这个生意，胜在稳定，但现在市场上一些人的模式，如果能长久的成功的话，老外早就做了，市场上那么多物业公司，但目前华人这种合伙买小区雇人干的生意却没有其他种族在做，这就是很有趣的地方，这个模式只有在低利率的情形下走得通，因为这个生意模式的资产太重了。

ARACT

别讨论了，成了人身攻击和骂街。没劲

hellochina

13019448789 发表于 2022-10-18 10:32
长期看工资低的未必能涨上去，因为这个需要评估的，一整套程序要先花1万多还不一定能成功就没人愿意做了 ...

我的前任经理就成功把工资review之后翻倍了，并且这个review的钱还是物业出，大写的佩服。续约不是业主委员会说了算，而是全体业主投票。我上次续约时业主委员会想要我降低工资涨幅被我拒绝了，最后还是大比率通过了

13019448789

hellochina 发表于 2022-10-18 10:46
我的前任经理就成功把工资review之后翻倍了，并且这个review的钱还是物业出，大写的佩服。续约不是业主委 ...

你前任是我听到的唯一个例，钱是物业出，只能说你们业主委员会和前任经理太好了，从规则上，这是违规的。

hellochina

ARACT 发表于 2022-10-18 10:38
别讨论了，成了人身攻击和骂街。没劲

我没见到谁人身攻击你，倒是你说话有些难听。凭啥说“做物业管理权的，绝大多数都是没有很好的本地大公司，大机构的工作经验。
当年毕业的时候，在校成绩不是太好，找个不到好工作。后来在就业市场发展的也不好，难以向上发展了。
不是不想，而是根本找不到，才选择买个物业管理权。”

敢情是只许你贬低人家，不许别人回应？

idea_lee

ARACT 发表于 2022-10-18 10:38
别讨论了，成了人身攻击和骂街。没劲

没人攻击吧

就是生活方式不同而已

如果一年上班自己能轻松赚个 十几万二十万澳币 那就确实没必要干这个物业管理权

除非是像我之前说的 能找到大的物业管理项目 还有能干活的合伙人 愿意主事儿的 同时建立和管理好本地团队 那就基本可以都不管了 躺着拿钱了

或者你就直接 转型干物业管理权的中介去 这个活 确实是人傻 钱多 还轻松

idea_lee

hellochina 发表于 2022-10-18 10:13
现在比较新的大型小区，绿化都越来越少，相应地经理的花园工作量也很小。至于维修，需要经理做的基本都是 ...

不一样的 这些都是包含在那个工资里的

有的低密度酒店型的 绿化 维修相当多的 所以那个工资也高

新公寓长租那种 前两年确实没什么活儿 都攒在后面了

idea_lee

hellochina 发表于 2022-10-18 10:46
我的前任经理就成功把工资review之后翻倍了，并且这个review的钱还是物业出，大写的佩服。续约不是业主委 ...

这种 不是佩服 而是赤裸裸的利益而已

你前任 想办法 把工资给Review高了 这样他自己在卖给你生意的时候 把这部分乘了5倍卖给你 他才是最受益者 大赚了一笔

说句扎心的话 结果你才是真正的接盘侠  

hellochina

idea_lee 发表于 2022-10-18 11:35
这种 不是佩服 而是赤裸裸的利益而已

你前任 想办法 把工资给Review高了 这样他自己在卖给你生意的时候  ...

前任review工资之后自己又做了八年，并不是一加完工资就卖的。人家有本事把工资加回到合理水平，我按照行业标准和自己承受能力去买，没什么不合理。如果买一个自己认可的生意就是接盘侠，那么市面上买生意的人都是接盘侠。怕当接盘侠的人，还是稳稳当当打工去吧

idea_lee

hellochina 发表于 2022-10-18 11:46
前任review工资之后自己又做了八年，并不是一加完工资就卖的。人家有本事把工资加回到合理水平，我按照行 ...

前人栽树 后人乘凉

那你前任确实是个狠人

hellochina

idea_lee 发表于 2022-10-18 11:53
前人栽树 后人乘凉

那你前任确实是个狠人

是的，前任把小区管理得好规矩做得好，owner对物业管理权接受程度高，我们接手后受益良多

白叨叨

在昆州，和妻子一起买过一个物业生意，干了两年，顺利top-up并卖出。
同时我的本职工作的工资在15万以上。
我的心得体会是：

Good：
1.生意现金流稳定，不需要担心应收账款的问题。
2.生意工资定期按照CPI涨幅。
3.生意的工作时间相对灵活
4.各种日常工作外包以后，剩余利润也满意
5.跟其他中国人经常做的生意比，风险相对较小（只是相对）
6.生意规模大了以后，形成规模效应，利润率会高一些

Neural：
1.投资回报率确实在20%之上，前提是没有计算我和老婆的工资
2.卖掉生意以后比较了一下，跟同时期买房投资的收益率差不多（前提是这波房地产行情）


Bad:
1. Top-up出结果之前我们俩经常做噩梦。 Top-up不成很影响生意价值。
2. 遇到难缠的业委会委员会让工作量成倍增加。人际交往能力很重要。
3. 现在购买生意的倍数比较高.特别是疫情之后，行情看涨。
4.想要到手满意的税后收入，前期投入比其他生意类型要大很多。心里压力也比较大。
5.风吹日晒户外工作，辛苦


我的太太十分不喜欢物业生意。事多，婆婆妈妈，投资大。
我个人从财务角度来看，觉得还是比较稳妥，现金流好，在不稳定的大势里算是不错的投资。
总体来说，昆州的物业生意适合资金雄厚的投资者，或者找不到心仪工作满足于十几万税后收入的打工仔
但是收入太少的小物业生意没有投资价值

v26v26oo

白叨叨 发表于 2022-10-18 13:38
在昆州，和妻子一起买过一个物业生意，干了两年，顺利top-up并卖出。
同时我的本职工作的工资在15万以上。
...

谢谢分享，很多东西确实是卖了生意才会说

swoondd

白叨叨 发表于 2022-10-18 13:38
在昆州，和妻子一起买过一个物业生意，干了两年，顺利top-up并卖出。
同时我的本职工作的工资在15万以上。
...

这个回复价值高，和我听我做物业管理的朋友感受完全一致。

现金流稳定是最大的优点，花的是业主的钱，心里特别踏实（非贬义）。

但很多做物业管理谈到这个工作避重就轻，当然维护自己也是人之常情。比如说收入就是20万，不谈自己的劳动，或者外包出去的工作的成本，因为说出来可能剩的没这么多了，谁不愿意把自己收入往高了说呢。

尤其要说到这个工作是否适合每个人，这个入行真的要慎重，你要学会“侍候人”，尤其是和业主吵架之后，之后要有什么事儿都没发生过的胸怀，你要不卖生意，你就得和这个人再相处十几二十年。


往后说的是，昆州完全有可能向其它州学习，开放这个权益，甚至把body corperate做成其它州一样的大公司，全面接手业主代理人的角色，聘请了大公司，业主会有更大的话语权，就此这个生意走下坡路就难以避免了。要三思。保你几十年业务的生意，基本都是政府的服务外包吧，其它别想了。

再有就是如果你真的当生意做，要有扩张的理想。我见过很多物业管理者，最后就是一身睡衣，已经不用出小区了，我觉得这样人就废了，这不是收入不收入的问题。