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发表于 2018-4-10 01:53
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本帖最后由 Tulloch 于 2018-4-10 21:28 编辑
一般建筑合同分两种：cost plus 和 fixed price。Cost plus 就是所有建筑过程中材料成本+tradie 都是顾客来支付，然后再付Builder 一个固定百分比的 management fee。这样的话价格很透明，但也存在风险。由于首次盖房，我们选择的是Fixed price，可能价格会高一些但至少builder 承担了所有涨价的风险。当然所谓的Fixed price contract 是在最理想的情况下不需要额外支付任何的费用，但是这种那么ideal 的情况是极少的，因为builder 可以走漏洞的地方太多了。一般预留个10% 的buffer 是比较安全的，千万不要抱着签了 fixed price contract 就不想再掏一分钱的心态，这样会很痛苦的。
Master builder 的合约其实是standard 条款的，厚厚一沓50多页，就像租约合同那样很少有人能每一条细看。如果细看会发现，上面有些关于prime cost 和 provisional sum 这些条款，是允许builder 在 unforeseenable circumstances 的情况下跟owner 索取更多的费用的，因为Master builder association 也是要保护builder 不会受太大损失的。如果想要更专业的advise，可以考虑聘请律师解释该合约。
合约我是没有细读，因为真的太多法律术语，即使读了也未必interprete 正确，而且也是无法改变的 standard contract。但我花了大量功夫在inclusion list，这才是重头戏。有的builder 提供的inclusion list 就2 页纸，这样基本等于默认都用builders range，不会造出自己想要的房子的（投资房就没关系）。
我和builder 签订的 inclusion list 有20页，一共32个范畴，涵盖 demolishing, preliminary，水泥，钢筋，砖工，木框，窗户，屋顶，电工，水管，油漆，Rendering，地板finishing，joinery，隔热，冷暖气，楼梯，防盗系统，室外跑道，landscaping 等。每一个范畴我都把我的要求详细注明。在这之前，我已经看了快1年的display house，把想要的效果拍照，分成房子的每个部分，再做一个excel summarize，所以在inclusion list 准备阶段可以仔细地提供我的一切要求，有照片也让builder 更容易理解我的具体要求。
Inclusion list 会影响最后的contract price，因为其实结构部分基本是按图纸走的无太大变化。但不同的finishing 价格就会有天壤之别。举例如下：
1. Tilling- Standard height 还是到顶？瓷砖可以选什么价格范围？
2. Bathroom 和 Laundry- bench top 用 laminate 还是 stone？什么range 的 stone？
3. Kitchen cabinet door- laminate 还是 烤漆？
4. 浴室及厨房的洗手盆和水龙头- 可以允许什么价格范围？top mouth 还是 under mouth？
5. 厨房电器- cooktop 和oven 用什么size，dishwasher 用什么牌子，rangehood 用什么款式？
6. 厨房 splash back- glass/tiles/stone？
7. 马桶- 传统的还是tankless 的？浴缸- build in 还是 stand alone？
8. 地板finishing- 大理石，地砖，实木，重竹还是金刚板？carpet的话允许什么价格范围？
9. 天花板角线，地脚线- 什么尺寸的？
10. 饭厅门- bi fold/ sliding？大门- 什么价格范围内可挑选？几百块的到上千的都有；还有要考虑 Door accessory- 门把手，门锁等
11. 冷暖气- 中央？split system？evaporative cooling？
12. 电话，internet，power，switch 这些一般会跟据architect 画的电路图，越多越好
13. 衣橱- melamine finish 还是laminate finish？有没有背板和底板？
14. 楼梯- 哪一种balustrade？木？铁？玻璃？
15. Landscape 如果是builder 包的话，注明涵盖什么，例如 fencing，driveway，挡土墙，哪一种草（草皮或是草种子）decking，paving，等等。
“Builders range” 对 builder 最有利，因为可以是任何standard （一般就是最低的standard），所以可以的话尽量避免这个字眼，最好可以specific 一些，或者注明一个价格范围，避免以后因为想upgrade 去premium range 的时候再掏大钱。
当然，就是准备得再充分，还是会有需要variation 的时候，这也是很多 builder charge builders margin 的时候。所以提前想好自己要的效果，落实到 inclusion list 中，减少variation 的几率，就可以更精准的得控制造价。
以上小小心得希望对大家有帮助 |
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楼主:Tulloch
