地产投资问题专贴（悉尼住宅地产）

Consultant

原帖由 Portal 于 2007-9-27 17:05 发表


比如？

呵呵，知道的不是很详细，但好像Chatswood, Dee Why, Zetland, North Sydney等等地方好像都有的。

spicypig

楼主，如果35－40万，在auburn能买什么样的townhouse呢？最好离购物地方能近一点。

可惜auburn没有大公园

普通裤子

没办法 现在auburn 的房子都快卖疯了，像白给一样的。 上周一个berala 4房townhouse  周6去看 当时就有人在旁边等着签约当时我们都不知道 傻傻 的 以为看好了在给中介打电话。 就随便出了一个398000  的底价。  中介让我别走等消息，我还以为我们出高了。 后来中介当天4点打电话给我说有人出400000拉 问我还出不出。我说我考虑好在打电话。 礼拜一我9点打电话过去人家就说卖了。我都疯了。。。。  怎么买房子也要考虑一下下吧！！！



现在 在看Wentworthville    这个区怎么样 ？ 环境，购物，升值潜力。。怎么样？ 是不是 挨着大学？？

spicypig

太夸张了。现在大家都在抢房子吗？

悉尼房地产开始要大涨了？

[ 本帖最后由 spicypig 于 2007-9-28 21:48 编辑 ]

spicypig

我也觉得楼上说的对，应该要多考虑考虑吧。

要是我的话，还要看看风水的。

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-9-28 17:35 发表
楼主，如果35－40万，在auburn能买什么样的townhouse呢？最好离购物地方能近一点。

可惜auburn没有大公园

我相信您可以在距离shopping center10分钟左右的地方找到不算太旧的townhouse.

Consultant

原帖由 普通裤子 于 2007-9-28 17:57 发表
没办法 现在auburn 的房子都快卖疯了，像白给一样的。 上周一个berala 4房townhouse  周6去看 当时就有人在旁边等着签约当时我们都不知道 傻傻 的 以为看好了在给中介打电话。 就随便出了一个398000  的底价。  中 ...

呵呵，现在购房市场就是这样了。
Wentworthville作为parramatta的周边我相信还是具备一定的升值潜力的 ，而且现在westmead已经不便宜。

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-9-28 21:47 发表
太夸张了。现在大家都在抢房子吗？

悉尼房地产开始要大涨了？

这片文章大家可以看看
http://www.domain.com.au/Public/ ... 0growth%20prospects

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-9-28 21:50 发表
我也觉得楼上说的对，应该要多考虑考虑吧。

要是我的话，还要看看风水的。

呵呵，自住房的选择。

cattor

原帖由 普通裤子 于 2007-9-28 17:57 发表
... 没办法 现在auburn 的房子都快卖疯了，像白给一样的。 ...

realestate上auburn有20页的房子可以挑，domain更多，232个物业在寻找卖家。这样也能卖疯了？？？？你不是托儿吧？

普通裤子

原帖由 cattor 于 2007-9-29 20:32 发表




realestate上auburn有20页的房子可以挑，domain更多，232个物业在寻找卖家。这样也能卖疯了？？？？你不是托儿吧？

你说的话很难听得说。
有很多好的房子买不起  低的看不上。

估计cattor 的价位在auburn 1页都没有。（太高啊 ）

vivian

原帖由 cattor 于 2007-9-29 20:32 发表




realestate上auburn有20页的房子可以挑，domain更多，232个物业在寻找卖家。这样也能卖疯了？？？？你不是托儿吧？

有买就有卖，不会是美国那里现在又贬值又降息，想把钱撤出来投那里去吧？

auburn 那里park里全是中东孩子和黑孩子在玩，就火车站那里新房子周围好一点。这个区真是丑，没什么green, 乱七八糟的感觉

degra

刚在home price guide 买了份报告， 平均auction 价钱比private treaty高100k, 平均成交价比list价低20k, 地区是north west.

Consultant

原帖由 cattor 于 2007-9-29 20:32 发表




realestate上auburn有20页的房子可以挑，domain更多，232个物业在寻找卖家。这样也能卖疯了？？？？你不是托儿吧？

呵呵，我是这样看待这个问题。 首先，买房的人群我们暂且分为两种，自住房人群和投资房人群。那么，如果是像买自住房的人们，有多少人会考虑auburn呢？因为购买自住房的人们主要考虑的是现在这个区的情况以及自己的资金状况。我想如果资金状况允许，是不会有很多人想自住在auburn的吧，因为大家依然觉得这个区很乱，很脏。那么，如果是买投资房的人们，会如何看待auburn这个问题呢？现在auburn的租金回报很高，空置率偏低，价位也偏低。如果作为一个投资人，可以用400k买到一个周租金保守估计在$500的投资物业，租金回报在6。5%难道不是一个很好的投资么？另外，从升值潜力上看，auburn作为parramatta CBD的周边地区，一定会随着parramatta的开发而背带动，而且政府已经投资了很多的资金去扩建auburn火车站，医院，随着M4 extension的开发，从auburn到city的时间会大大的缩减，这些都是auburn的增值点所在。也就是说很可能投资人士是比较看好auburn的。

那么我们再来看看domain上和realestate上那多打20多页的物业吧。前面已经说过，想买自住房的人很少是考虑auburn的，当然在买房的需求上就少了很多。而考虑auburn大多数的投资人士，是不会轻易下手的，因为我们看待一个房地产的投资不仅仅要看这个location如何，还要考虑position的情况，也就是说，如果在租金市场不好的情况下，一个真正的投资者的物业是不应该出现很长时间的空置的，换句话说就是我们的物业选择应该是最容易出租的且租金相对较高的。如果是持着这么一个观点的投资人士去挑选在auburn的房源的话，我想也不会轻易出手的吧。如果真的在市场上出现上述所说的这么一个非常好的投资物业的话，那么已经窥视这个市场许久的投资人士如何不心动呢？ 我想争抢一个物业的事情也不是不会发生吧？ 个人有个感觉，似乎在市场里面比较好的房源，大多数是auction的，也不知是否正确。

个人愚见，仅供参考。

休

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 11:53 发表



可以用400k买到一个周租金保守估计在$500的投资物业，租金回报在6。5%难道不是一个很好的投资么？

真的这么好租?我在domain 查了一下,auburn,set min 租金400,出来才4个,都不是2房apartment.
http://www.domain.com.au/Public/ ... p;searchterm=Auburn

[ 本帖最后由 休 于 2007-10-1 12:08 编辑 ]

Consultant

原帖由 休 于 2007-10-1 12:06 发表

真的这么好租?我在domain 查了一下,auburn,set min 租金400,出来才4个,都不是2房apartment.
http://www.domain.com.au/Public/ ... mp;areas=Parramatta ...

问得好，我知道一定会有人对这个租金回报持怀疑态度的。

首先我要说的，做为一个职业的地产投资顾问，我没有理由，也不可能欺骗大家的。

如果大家对auburn的租房市场比较熟悉的话，因该清楚的知道现在apt的一个小房间大约要130每周。如果是一个三室一厅的apt，一个主人房180+中房130+小房130，厅里面不招租，这个apt的最少周收入是440。如果中房小房中是两个人，在每人加20，应该不过分吧？那么如果我看着诺大一个庭不顺眼，给他租出去，随随便便租金突破500了。另外，我在上边说的周租金500是整租，不是分租的情况。

其实，这种计算是没有什么意义的，最好的验证方法就是问问您身边住在auburn的朋友。当然，回到以前的论点上，并不是每一套物业都可以有这种租金回报，您是要考虑position的。还有一个非常有趣的现象真正租金回报最高的auburn central的apt是很少在domain上出现的，最多出现的地方是澳洲新报的招租版。

怎样，休大师是不是考虑来做auburn的投资呢？呵呵。

休

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 12:34 发表



问得好，我知道一定会有人对这个租金回报持怀疑态度的。

首先我要说的，做为一个职业的地产投资顾问，我没有理由，也不可能欺骗大家的。

如果大家对auburn的租房市场比较熟悉的话，因该清楚的知道现在 ...

你能不能用几个真实的例子说明auburn 的apartment 在过去7-10年翻了一倍? 不要举例说unit的中位价翻了一翻,这个水份太大,新盖的apartment 大量推出,将中位价大幅拉升,还有2000年7月1号,澳州开始征收gst,所有新楼销售都要加10% gst,这等于00--01年通涨高于10%. 我研究了南区的apartment,从00年到现在,能翻50%己经很不错了.我将管理费大于600一季的定义为apartment.

休

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 12:34 发表



如果大家对auburn的租房市场比较熟悉的话，因该清楚的知道现在apt的一个小房间大约要130每周。如果是一个三室一厅的apt，一个主人房180 +中房130+小房130，厅里面不招租，这个apt的最少周收入是440。如果中房小房中是两个人，在每人加20，应该不过分吧？那么如果我看着诺大一个庭不顺眼，给他租出去，随随便便租金突破500了。另外，我在上边说的周租金500是整租，不是分租的情况。 ...

分租的情况是不能保证的,人员流动大,满租时间短.
400k买入auburn apartment 谁能出来证明一下整租500/w?

Consultant

原帖由 休 于 2007-10-1 12:55 发表

你能不能用几个真实的例子说明auburn 的apartment 在过去7-10年翻了一倍? 不要举例说unit的中位价翻了一翻,这个水份太大,新盖的apartment 大量推出,将中位价大幅拉升,还有2000年7月1号,澳州开始征收gst,所有新楼 ...

休大师果然厉害，您说的一点都不错。您让我举例说明，这个我现在很难做到，但是如果您可以去RP data查考的话，我相信是可以找到的。不过据我所知，93年左右在station rd上的unit价位是非常低的。

我有个观点想跟您讨论一下，我知道您是南区的专家，您也一直在关注南区的增值情况，可是我想问问您您是如果判断一个地区的增值潜力的呢？

vivian

看看悉尼的工作机会，现只有布的1/3，墨的3/4不到，工资不高，房价狂高，很多人都离开了，好几个鬼佬朋友都迁到其它地方了，一些公司也在往外迁，no life here, 悉尼的房价这样根本就不值

cattor

原帖由 普通裤子 于 2007-9-29 21:34 发表

你说的话很难听得说。
有很多好的房子买不起  低的看不上。

估计cattor 的价位在auburn 1页都没有。（太高啊 ）

相当的奇怪，是你说auburn的房子卖疯了。那么你所谓的卖疯了只是“好的房子买不起  低的看不上”，合着就你看中的房子卖疯了。如果只是你思维方式的问题，那我只能说我误解你了，你误导大家了  。

Consultant

原帖由 休 于 2007-10-1 13:22 发表

分租的情况是不能保证的,人员流动大,满租时间短.
400k买入auburn apartment 谁能出来证明一下整租500/w?

欢迎大家一起讨论。

休

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 13:32 发表


休大师果然厉害，您说的一点都不错。您让我举例说明，这个我现在很难做到，但是如果您可以去RP data查考的话，我相信是可以找到的。不过据我所知，93年左右在station rd上的unit价位是非常低的。

我有个观 ...

我不算专家,是一种余业兴趣而己.炒楼和炏股一样,人气很重要,我知道北区升值潜力大,但我没时间去感受人气,所以我只能在南区转转,平时多收集数据,机会来了就出手.力不到不为财嘛.

Consultant

原帖由 休 于 2007-10-1 13:22 发表

分租的情况是不能保证的,人员流动大,满租时间短.
400k买入auburn apartment 谁能出来证明一下整租500/w?

自己先做个见证，我自己的投资房的租赁合同，不要鄙视，呵呵

[ 本帖最后由 Consultant 于 2008-3-3 23:33 编辑 ]

cattor

原帖由 休 于 2007-10-1 13:22 发表
分租的情况是不能保证的,人员流动大,满租时间短.
400k买入auburn apartment 谁能出来证明一下整租500/w?

首先我想中介不敢这么喊，太离谱。

但是不排除这种情况，我买了一个apt，租主卧120一个人（我租两个），客厅80一个人（我也租两个），这就400了。我自己住在客卧里，就算抵消100的租金吧，这算一起，就500块了。哈哈，楼主的合同上写6个人的量，我才5个。

[ 本帖最后由 cattor 于 2007-10-1 13:56 编辑 ]

Consultant

原帖由 cattor 于 2007-10-1 13:53 发表


首先我想中介不敢这么喊，太离谱。

但是不排除这种情况，我买了一个apt，租主卧120一个人（我租两个），客厅80一个人（我也租两个），这就400了。我自己住在客卧里，就算抵消100的租金吧，这算一起，就500 ...

插句题外话，前两天看到您的头像，一时兴起又下了大圣娶亲来看，虽然此片已经久远，看完后依旧不免思绪万千啊。

休

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 13:50 发表






自己先做个见证，我自己的投资房的租赁合同，不要鄙视，呵呵

若果每年都能保证这个租金加上cpi,你这房子买来投资是不错的. 唯一要担心的是由于太多人住,里面的设施别搞得不成人样了.

Consultant

原帖由 休 于 2007-10-1 14:04 发表

若果每年都能保证这个租金加上cpi,你这房子买来投资是不错的. 唯一要担心的是由于太多人住,里面的设施别搞得不成人样了.

没错，所以管理就很重要了，现在这个房子维持在5-6个人住，保持的还算不错。另外，我买的是一手房，开发商还给保修，呵呵。对于里面的重要设施，如中央空调，洗碗机，干衣机，因为太费电了，租客一般不用。或者说，二房东不让他们用，呵呵。上次刚刚签完合同，就加息了，郁闷了好一阵。每次合同到期，我都要加房租的，嘿嘿~~~

cattor

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 14:10 发表
没错，所以管理就很重要了，现在这个房子维持在5-6个人住，保持的还算不错。另外，我买的是一手房，开发商还给保修，呵呵。对于里面的重要设施，如中央空调，洗碗机，干衣机，因为太费电了，租客一般不用。或 ...

我想知道你这个新房大概是多少钱买的。如果是40万，那么在burwood可以轻松买6-7年新的apt，租5-6个人轻松就600以上了。当然如果你是30万左右买的，就很不错了。

休

原帖由 cattor 于 2007-10-1 16:06 发表


我想知道你这个新房大概是多少钱买的。如果是40万，那么在burwood可以轻松买6-7年新的apt，租5-6个人轻松就600以上了。当然如果你是30万左右买的，就很不错了。

40万,他以前说过的.