房地产投资 - 之二：投资房

新澳之旅

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-9 07:37 发表


LOC必须是你的房产里有剩余的资产。比如一般贷款可以贷总资产值的80%。
房产价值是30万，现有贷款15万。30x80%-15=9万。也就是说你可以有一个9万的LOC。前提是你的还款能力可以承受。
你现在的情况比较麻烦。有 ...

我有一个针对性的问题。
如果另一方有工作，卖给他/她，然后买自住房为什么可行？

能否解释一下

咪咪露

我有一个问题:
"投资房的贷款一般是以只付息不还本的interest only loan的形式做的。所有的利息都可以用来扣税" "所有的利息"包括take loan only 里面的interest么?
谢谢帮助

wmai10000

真崇拜楼主~~~

wmai10000

第二遍看了，还在学习

cocowhite

原帖由 黑山老妖 于 2007-6-12 22:44 发表


按照你的收入扣。比如你的收入是12万（包括投资回报），按照税率应该是40%+1.5%(medicare levey)。
交了三万的利息就变成9万的实际收入了。其实就是你损失了这个3万的58.5%（100-41.5%），税务局给你垫了41.5%。 ...

老妖，我很笨，还是没有看明白你说的这个退税是退了多少--上面这个例子中，某人收入是12万（包括投资回报），交了3万利息，那他买了投资房的话，可以退税多少钱？3万的41.5% ？也就是说他到一财年结束的时候能退回1.245万的税吗？
谢谢

graw

真是学到了，谢谢楼主。
真可惜这么晚才看到。

atlantis0320

老妖你好，请问：
是不是第一套房必须买自住房，才能有政府补助？如果第一套是投资房，第二套再买自住房，也没有政府补助了？
还有就是，投资房只是富人的游戏么？米钱不多（年收入3万以下，但是首付10%可以）的人，可以买投资房么？这种人是投资楼花好，还是投资现房好呢？
谢谢老妖的帖子，超有用！静等回复！

巧笑倩兮

回楼上的，自住房补贴好像取消了。
见新闻：隨著澳洲房地產市場的活躍，澳洲房價在短短幾個月的時間里明顯上漲，澳洲政府推出了很多調控政策，首先是將澳洲儲備銀行利率上調，然后是將首次置業加多補貼減除。從今年7月1日起澳洲政府將結束對首次置業人士的補貼$7000以及買建新房$3000的額外補貼也同時取消。同時增加了購買新房者全額交付印花稅（原可減免50%）。
此外，從2010年7月1日后，開始對超過50萬元的物業，新增征收0.2%-0.25%的物業稅。

巧笑倩兮

哎，要是06年就看到黑山老妖这篇帖子就发达了！

唯美时光

受益匪浅，谢了

zhu1368

辛苦了！

melbear

强帖留爪

s4048987

原帖由 巧笑倩兮 于 2010-7-14 01:23 发表
回楼上的，自住房补贴好像取消了。
见新闻：隨著澳洲房地產市場的活躍，澳洲房價在短短幾個月的時間里明顯上漲，澳洲政府推出了很多調控政策，首先是將澳洲儲備銀行利率上調，然后是將首次置業加多補貼減除。從今年7月1日起澳洲 ...

首次置业补贴，取消了吗？ 怎么我看政府的网站上 还在指导首次置业者如何申请呢？
哪里说取消了，有英文来源吗？ 你是不是指那额外的 7000块 取消了？

nzsandra

实在脑袋不开窍！想在傻傻的问一下。

如果现在的自住房付清了贷款，然后想把它变成投资房出租。自己又去贷款买了一个房自住。这时候银行是不是给按投资房的贷款算？

结果是我实际上有贷款，但我投资的房付清了，所以没有任何的退税？

tonyliangjun

看了这贴，很有收获，好像首次置业，50万一下印花税免的

tonyliangjun

看了帖子我也来谈谈银行针对不同贷款项目的额度。

一般来说银行基于风险方面的考虑，会对不同的物业发放不同比例的借贷额度。如下表：

物业类别 独立屋 公寓 商业物业 学生公寓
借贷比例 90-95% 80-90% 70% 50-60%

任何银行在考虑借贷时，首先评估的就是风险，当借贷人发生意外或由于经济能力发生变化，不能支付每月规定的金额时，银行便有可能将抵押的物业拍卖，以便收回借贷本金。　　

例如，独立屋和公寓是最普通的住宅，自住投资均可，总体升值潜力大，购买群体广，销售速度快，特别是独立屋，由于土地价值不断攀升，只要借贷者符合条件，贷款额可高达95%。

商用物业属于高风险高回报的投资，租金回报高，但受经济影响较大。当市场萧条时，有些商铺会由于生意不好倒闭，使到物业空租数月甚至更长。令房东遭受长期经济损失。因此，银行对商业物业贷款比较保守，最多可贷70%。

学生公寓是比较特殊的物业，租金回报高往往是投资者最青睐的。但由于面积小，只适合出租，不适合自住，购买群体小，销售周期长，升值潜力自然受到影响，考虑到风险，银行对于小于40平方米的学生公寓只借贷50%至60%，甚至不借贷给某些学生公寓，这无疑加大了投资者的前期投入。

因此，如何根据自身的经济条件，选择租金高或增值潜力大的物业是非常重要的。但对于大多数投资者来说，更重要的是如何充份利用杠杆作用，尽量用别人的资金加快投资步伐。

银行评估申请者的借贷能力是至关重要的一环。按照银行要求，借贷申请人必须提供必要的文件，如现有资产、家庭收入、日常开支等来证明其偿还能力。但由于不同银行的政策和计算方式略有差异，不同的金融机构所批准的贷款额也有差别。

例如，银行考虑借贷申请人的偿还能力时，不仅要考虑家庭收入，还要考虑生活支出。以西太平洋银行Westpac为例，按照澳洲的生活水平，单身每月生活费支出为1214元，夫妇2人（无子女）1765元；而联邦银行2人生活费用为1587元，1人为1091元。对于投资物业的租金收入计算方法也有所不同，有些按70%计算，有些银行则按照80%，甚至于100%计算，无形中增加了偿还能力。

经常会有人问，为什么同样收入所贷金额会有超过10万元之差？通常，同样的收入，在不同银行申请贷款，虽然由于计算方法略有不同获得不同金额的贷款，但差别不会太大。但是当你买的是投资房时，银行会把你的租金收入也计算在内，使借贷能力大大增加。
　　
参与拍卖　宜先安排预批
　　
总之，无论买自住房还是投资房，一定要做好贷款的准备工作，如果打算参加拍卖，更应该事先安排好贷款预批手续，以免措手不极延误成交日期，受到不必要的经济损失。

此外，在澳洲，个人信用是非常重要的，有些人往往由于某次处事不诚实，甚至一两次的疏忽，都有可能为通过审查带来不必要的障碍。特别对贷款额超过80%的申请者，审查更加严格。

Westpac的年度报告显示，虽然民用物业每年都在不断兴建，但是由于人口的迅速增长，仍然存在着每年10,000套住房的短缺。

当然我说的仅仅和大家一起学习探讨

sherply1024

这个帖子太好了，收获很多~

Anitajingwang

这篇文章写得非常好,但千万别按这种方法去做,否则会很掺。

王喜乐

写的很详细~学习了

porcorosso

五年后的小弟还是受惠了，感恩

larrychang

新学了一招

damianyyou

感谢老妖，终于知道投资房的回报点了！！

KejinLi

受益非浅啊～看了以后学到很都东西

20101106

请教老妖与各位：
           房贷利息越调越高，月供己远远超过房租，我想卖房子了。
请问：1、一次性还银行28万的贷款，要多给哪些项目的费用？给多少？
           2、要给房屋中介哪些项目的费用？给多少？
           3、不找中介，自己在网上卖行不行？

zhu_zhao

顶

daniel000

拜读了，非常棒！

Natio

悟道较迟，不过终于存够弹药开始看投资房，也终于明白了（一部分）老妖说的道理了。

拜谢一个！

stunner

拜读。

天使之城

mark

Quliang

谢谢