物业管理权生意介绍交流

wytiger

感谢LZ 分享。这贴不加分不行啊！
另外有个疑问就是如果自付30万，贷款70万买了一个100万的这类生意，net income大约能有20万吧？这个20万里包含了贷款利息还是需要在这20万基础上再减去贷款利息才是自己的实际收入？多谢了！

136mydream

原帖由 wytiger 于 2011-1-9 15:50 发表
感谢LZ 分享。这贴不加分不行啊！
另外有个疑问就是如果自付30万，贷款70万买了一个100万的这类生意，net income大约能有20万吧？这个20万里包含了贷款利息还是需要在这20万基础上再减去贷款利息才是自己的实际收入？多谢了！ ...

100万不包括房产的话，net income大约20万
包含贷款利息
出去贷款利息和税才是你真正放进口袋的收入

大字报

原帖由 136mydream 于 2011-1-9 18:29 发表

100万不包括房产的话，net income大约20万
包含贷款利息
出去贷款利息和税才是你真正放进口袋的收入

这样算来，这个生意大概要卖到140W,按70%的贷款，就是货98W,自己要出42W,
按7%的贷款利率，年利息就是6.86W=98*7%
再扣除税：（20-6.86）*30%=3.94W，
自己所得就是：20-6.86-3.94=9.2 W.
两个人，一年，投资42W， 这个收入比较别的生意，还是比较低的。
假如两个人打工的话，好像也比这高，还有各种LEAVE 和 退休金。

dakeai

不能这么算。
本金每年都会减少。利润每年就会递增。
这个生意不想做了还可以卖出去。打工赚的再多，能卖么？
从成千上万个生意里挑一个适合自己的真难，并且风险很大
这个生意相对来说回报低但是风险也低

大字报

打工要投资40W 吗？

lovepanpan

136mydream

原帖由 大字报 于 2011-1-9 19:56 发表


这样算来，这个生意大概要卖到140W,按70%的贷款，就是货98W,自己要出42W,
按7%的贷款利率，年利息就是6.86W=98*7%
再扣除税：（20-6.86）*30%=3.94W，
自己所得就是：20-6.86-3.94=9.2 W.
两个人，一年，投资42W， 这个收入比较别的生意，还是比较低的。
假如两个人打工的话，好像也比这高，还有各种LEAVE 和 退休金。

我从头到尾也没说过这个生意投资回报率高
但你别忘了这里面你付出的时间比别的生意以及打工都少很多
你非要这么算的话，你可以按一个人放生意里，一个人再做full time工，这样收入是不是就比你算出来的高了许多？
这个生意规定的带薪假期是一年4周，不包括public holiday。退休金是没有的。打工的退休金是白给你的还是你自己付的呢

136mydream

咱从小受的教育：时间=金钱

如果不把时间当金钱，那就当我啥也没说

136mydream

原帖由 大字报 于 2011-1-9 20:30 发表
打工要投资40W 吗？

打工完全不需要投资
只要自己喜欢并且一直有工打就行

wytiger

原帖由 136mydream 于 2011-1-9 18:29 发表

100万不包括房产的话，net income大约20万
包含贷款利息
出去贷款利息和税才是你真正放进口袋的收入

明白了。多谢多谢！没分了，打个白条先。

Jack-W115116

原帖由 dakeai 于 2011-1-9 20:18 发表
不能这么算。
本金每年都会减少。利润每年就会递增。
这个生意不想做了还可以卖出去。打工赚的再多，能卖么？
从成千上万个生意里挑一个适合自己的真难，并且风险很大
这个生意相对来说回报低但是风险也低 ...

7%应该只还息。如果还本的话，应该不只7%。
另外，如果连本带息还的话，头几年应该也是还息为主，利润头几年变化不大。

dakeai

这个生意一般都是10年的合同，那么说银行会要你10年内还清是不是？

aufarmer

原帖由 大字报 于 2011-1-9 19:56 发表


这样算来，这个生意大概要卖到140W,按70%的贷款，就是货98W,自己要出42W,
按7%的贷款利率，年利息就是6.86W=98*7%
再扣除税：（20-6.86）*30%=3.94W，
自己所得就是：20-6.86-3.94=9.2 W.
两个人，一年，投资42W， 这个收入比较别的生意， ...

这里房子你不用租了。这个居住成本也要考虑进去。一年要1万多吧

chiny

各位要知道这一点~~~~如果你是SINGLE RUNNING....不是COUPLE滴话......KKK,  想都不用想啊~~~~THATZ DA BASIC CONCEPT~~~ANY OTHERS ALL DA BS~~~不信滴话你试一试看囖~~~条件不好滴话谁会跟你一起熬呀~~~~

[ 本帖最后由 chiny 于 2011-1-10 04:00 编辑 ]

guiliancat

这样的生意墨尔本怎么几乎没有啊

chiny

原帖由 guiliancat 于 2011-1-10 06:53 发表
这样的生意墨尔本怎么几乎没有啊

怎么可能没有呢?? 你不去找滴当然就没有啦~~~风险大滴100K-200K, 风险小不乍赚钱滴HALF MIL - ONE MIL, 风险小也挺赚滴1MIL PLUS - SKY HIGH~~~lol~~~

rainee

原帖由 chiny 于 2011-1-10 07:02 发表

怎么可能没有呢?? 你不去找滴当然就没有啦~~~风险大滴100K-200K, 风险小不乍赚钱滴HALF MIL - ONE MIL, 风险小也挺赚滴1MIL PLUS - SKY HIGH~~~lol~~~

阴阳怪气la

chiny

原帖由 rainee 于 2011-1-10 07:08 发表

阴阳怪气la

请不要歧视南方人~~~你很爷儿们我懂滴~~~粗死啦~~~

136mydream

原帖由 chiny 于 2011-1-10 03:46 发表
各位要知道这一点~~~~如果你是SINGLE RUNNING....不是COUPLE滴话......KKK,  想都不用想啊~~~~THATZ DA BASIC CONCEPT~~~ANY OTHERS ALL DA BS~~~不信滴话你试一试看囖~~~条件不好滴话谁会跟你一起熬呀~~~~ ...

呵呵，是有点怪
这句没完全看懂啊(monkey20)

136mydream

原帖由 dakeai 于 2011-1-9 23:41 发表
这个生意一般都是10年的合同，那么说银行会要你10年内还清是不是？

生意的年限主要分两种
10年的和25年的
银行会要求你年限内还清
换句话说，10年的合同，还款期10年
25年的就还款期25年
这里价格不会根据年限成正比
但是25年的会比10年的好卖一些，因为每月还款压力小很多，能承担的起的买家就多些
因此10年的卖出来会便宜一点，回报率算起来高一点
这个年限是可以续的，基本上做了3年都会去续一下，这就是为什么你看到在卖的生意大多都是9年或者24年，如果只剩几年的银行贷款给的少，也就没人买了

136mydream

原帖由 guiliancat 于 2011-1-10 06:53 发表
这样的生意墨尔本怎么几乎没有啊

墨尔本和悉尼都比较少，大多集中在city附近的一些公寓
而昆士兰unit和townhouse基本都是以这样的形式在做，基本比较年轻的人做上3-5年会转手，所以总会有新的放出来。另外一些以此退休的老年经理不太转手，一般买个规模不大的，租户比较少的小区，就当自己有免费住房，没事修理一下花园赚些零花钱了此余生。
据一位资深老大姐说，她开始做的时候，大约8年前，布里斯班大概有1000家在做，现在应该比这多很多了，具体多少也不知道。

chiny

原帖由 136mydream 于 2011-1-10 07:32 发表

呵呵，是有点怪
这句没完全看懂啊(monkey20)

像这种BUSINESS你觉得不是两夫妇一起做滴话能赚多少啊?? 一个人全包?? 不现实吧?? 不用说那么明白么?? 有啥奇怪呢??

136mydream

原帖由 chiny 于 2011-1-10 07:43 发表

像这种BUSINESS你觉得不是两夫妇一起做滴话能赚多少啊?? 一个人全包?? 不现实吧?? 不用说那么明白么?? 有啥奇怪呢??

这生意大多数是夫妻做没错
但不是说一个人就不能做
我们认识的人里就有一个小姑娘管理挺大的小区，还有一个小伙子不仅管理小区还跑别的生意
当然两个人做会更轻松点了，很多都还在外面做part time工，因为这个生意太闲了

chiny

原帖由 136mydream 于 2011-1-10 07:50 发表

这生意大多数是夫妻做没错
但不是说一个人就不能做
我们认识的人里就有一个小姑娘管理挺大的小区，还有一个小伙子不仅管理小区还跑别的生意
当然两个人做会更轻松点了，很多都还在外面做part time工，因为这个生意太闲了 ...

小姑娘是富2呀~~~我们能比吗?? 就看她能做多长啦~~~

136mydream

不过从房主的角度来说，有些人确实相信couple经营的会更值得信赖
比如我们接手不久，就有个owner利用出差机会特地来小区看看他的房子，其实另一个目的是来观察一下我们。看到我们就放心了，他说他觉得couple做会有更多的energy
也确实有点道理吧。谁一个人也不能保证总对一件事保持持续的热情

aufarmer

楼主，有些好像整个期限是25年的，但是只剩下15,16年的，为什么那些人不续呢？这些是不是就价钱相对低呢？

136mydream

原帖由 chiny 于 2011-1-10 07:53 发表

小姑娘是富2呀~~~我们能比吗?? 就看她能做多长啦~~~

呵，这个，不论是富1还是富2或者根本不富的，人家一个人敢挑这样的担子而且做得挺好我就佩服。这个跟富几代没有关系

chiny

原帖由 136mydream 于 2011-1-10 14:37 发表

呵，这个，不论是富1还是富2或者根本不富的，人家一个人敢挑这样的担子而且做得挺好我就佩服。这个跟富几代没有关系

富1肯定不会做, 在国内赚滴更多, 现实讲一句, 根本不富滴咋还会沾手这种BUSINESS么?? 就算是你可LOAN很多, 自己还是要几十万滴掏钱出来啊~~~一个人做滴根本是UNREALISTIC, 你可以请人自己不做滴话我绝对写个服字, 可是这要时间积累的呀....有些人SINGLE干了一年不到就熬不下去啦~~~

136mydream

原帖由 chiny 于 2011-1-10 18:12 发表

富1肯定不会做, 在国内赚滴更多, 现实讲一句, 根本不富滴咋还会沾手这种BUSINESS么?? 就算是你可LOAN很多, 自己还是要几十万滴掏钱出来啊~~~一个人做滴根本是UNREALISTIC, 你可以请人自己不做滴话我绝对写个服字,  ...

照你这样说法，富1肯定不会做，根本不富的没法做，那么你的结论是做这个只能是富二代了？
看你一副很了解的样子，还知道什么信息欢迎你跟大家认真分享一下

miuma

做生意和上班打工来比，一是自由，二是投入多产出大风险也高

物业管理基本不算个生意

简单来说它就是一个长期物业清洁管理合同（固定收入+有限年数），加额外租房佣金收入。

不论规模大小，自己做还是花自己的月工资额外请人，完成的不好，小到投诉大到纠纷换公司，酸甜苦辣各行各业都有


华人很多想赚快钱，开铺走现金或者股票投资都是很好的收益，有买物业管理的前期投资资本，按照回报比率来说不是最好的选择。

楼主奉献了那么多关于物业管理的心得，总的来说因为是个比较热爱生活的人，这也是其他onsite manager买这个投入大回报慢生意的初衷希望拥有最多个人可支配的时间。


加入联盟聚会应该是最好的方式，大家都是本着互相帮助，谦虚好学，最大程度上分享细节问题，得到多方onsite manager的客观建议

很多重点楼主都在帖子里提到了，至于更多的经验还是要从实际操作中具体摸索，和人沟通打交道，或询问专业律师和会计。  


再次谢谢楼主贡献了那么多宝贵的时间经验心得在这里