物业管理权生意经营者现况如何？好久没声音了

ARACT

urban2000 发表于 2022-10-14 08:24
哥们你加油，如果明年你能把系数干到4我一定请你吃饭。

我说的是趋势，系数不是我说的，是市场决定的。

damogao

13019448789 发表于 2022-10-13 11:39
不过现在有一点搞笑，最早期的中介基本都没法做了，华人就剩那俩了，转型成为拉人资金合伙买物业的形式生存 ...

为什么最早期的中介没法做了？我还是收到jes*的推销短信啊

v26v26oo

hellochina 发表于 2022-10-14 01:05
这个论坛上黑物业管理权的向来比报喜的多，还有很多道听途说自己没有真正做过的也来踩两脚，不知道你算不 ...

所谓的黑，我认为主要是让大家更客观的看待这个生意，而不是只吹优点，缺点绝口不提。

首先，从最开始什么163开始，就吹这个生意活少钱多离家近，最适合华人干什么什么的。

谁会提这个生意需要英文好，交际能力好，动手能力强？不然会掉letting，买的维修的钱白花，甚至会被人搞的被迫割肉卖生意？

这英文好，动手能力强从来都不是华人的强项，强行包装成最适合华人的生意，这么不是坑同胞么，多少人入坑做不下去了，又不能说出来，怕砸了生意的口碑，没人接盘，这也是事实吧。不然论坛里怎么都是成功的经验，你见到过物业管理失败经验的分享吗。

所以我喜欢你的分享，虽然你是从业人员，但是至少好坏都说，不是一味的吹

v26v26oo

hellochina 发表于 2022-10-14 00:53
我年初转贷的时候直接问banker，从银行角度看眼下什么生意最好啊？banker说看下来只有MR才是最稳妥的，银 ...

这个行业稳定是肯定的，但是让人诟病的回报率太低了。你做了10年了，贷款比例很小了，所以觉得没什么压力，如果让你重新在高利率时代再以5.5-6倍入行，你还会觉得这是个好生意吗。

这个帖子前面也讨论过，10年前你把买生意的钱放悉尼买房子，躺在家里睡大觉回报都比物业管理高，这不是很讽刺吗……

swoondd

v26v26oo 发表于 2022-10-14 09:58
这个行业稳定是肯定的，但是让人诟病的回报率太低了。你做了10年了，贷款比例很小了，所以觉得没什么压力 ...

说的没毛病

swoondd

CookAct 发表于 2022-10-14 00:33
25年合同卖了之后，只能10年，甚至5年 - ？请问有这个政策吗？在哪里看到的？

如果是这样，现在的物业不 ...

这个事情做物业的都回避不谈。这个说起来算捅马蜂窝吧

25年的合同，就算你做的不好，body corperate只有权迫使你市场价卖掉，昆州这个法律离谱。真当BC任人宰割呢啊，目前正在呼吁修改法律。

当然现在还没改，但是是不是有这个趋势呢？已经从无限期变成25年了，是否25年变10年，变5年，拭目以待。

有兴趣的自己查，两大协会正在对抗。

weaknet

swoondd 发表于 2022-10-14 11:25
这个事情做物业的都回避不谈。这个说起来算捅马蜂窝吧

25年的合同，就算你做的不好，body corperate只有 ...

请教下什么时候从无限期的改成25年了呀，网上没查到。

想趁着没改，买个旧协议无限期的。

13019448789

hellochina 发表于 2022-10-13 14:45
我做了近十年，买生意的成本早就回来了，去年大概掉了10%的letting但基本都是自己接下来卖掉的，还有自住 ...

所以你不能拿你买时候的倍数、情况和最近几年的情况作比较，就像你拿十年前买的房子升值了，告诉这两年买的房子也会升值，杠杆是个双刃剑，世界上没有合适的生意、只有合适的价格。

hellochina

v26v26oo 发表于 2022-10-14 09:58
这个行业稳定是肯定的，但是让人诟病的回报率太低了。你做了10年了，贷款比例很小了，所以觉得没什么压力 ...

十年前把买生意的钱买一套悉尼的房子，没错，可能房产增值跟这十年做生意赚得差不多，真要比，不如说10年前买一套北上深的房子赚得更多。但是，这种增值模式是可复制的吗？接下来十年还会有这样的涨幅吗？如果答案是肯定的话，那么全民躺平去炒房好了。过去二十年，很多人依靠买房就获得了资产的极大增值，包括我自己，很容易觉得自己是投资高手，也看不起一些脚踏实地的努力。殊不知不是凭实力赚到的钱，终究会凭实力输回去。这样的例子看得太多了。再形而上一点，人生在于折腾，我们来世间一遭，不是为了守着一套房一笔钱为终极目标的，而在于真正去经历与体验。过去十年的生意经验让我有资本去买下更大的生意与房产，有能力去处理更复杂的事情，也自信今后无论把我扔在哪一个工作岗位上我都能做得很好，这些是十年前买一套悉尼房子然后躺平等待增值所不能带来的。简单来说，精气神不一样，对自身的提升，还有对未来的展望也不一样。

回报率的问题，见仁见智。如果你是拿足迹平均工资的人，当然看不起这个生意这个回报率。但是对于大部分第一代移民来说，拿到足迹平均工资很难，还有些家庭有老人孩子要照顾，没法朝九晚五去上班，那么这个生意就提供了一个时间灵活且收入稳定的工作机会。

CookAct

swoondd 发表于 2022-10-14 11:25
这个事情做物业的都回避不谈。这个说起来算捅马蜂窝吧

25年的合同，就算你做的不好，body corperate只有 ...

还有无限期的合同？

从来没有听说过。那也太爽了吧？成本可以忽略不计了。

CookAct

weaknet 发表于 2022-10-14 12:00
请教下什么时候从无限期的改成25年了呀，网上没查到。

想趁着没改，买个旧协议无限期的。 ...

早就25 或者 10 年的。 近些年的市场上还有见到无限期的。

CookAct

hellochina 发表于 2022-10-14 14:43
十年前把买生意的钱买一套悉尼的房子，没错，可能房产增值跟这十年做生意赚得差不多，真要比，不如说10年 ...

说的很中肯。

我就知道有辞退政府公务员工作，去做物业生意的，而且不止一个。

CookAct

这两年布里斯本好的物业倍数都在6倍以上，加上不断加息，成本是有些太高。

hellochina

CookAct 发表于 2022-10-14 16:22
这两年布里斯本好的物业倍数都在6倍以上，加上不断加息，成本是有些太高。 ...

存在即合理，倍数是市场决定的????如果好生意卖到6倍以上，那就说明它值这个价，毕竟大多数的买家也不傻，肯定是综合比较过成本收益工作量的。市面上还有很多4倍左右的生意，为什么没人买呢？

mmllyy

hellochina 发表于 2022-10-14 16:28
存在即合理，倍数是市场决定的????如果好生意卖到6倍以上，那就说明它值这个价，毕竟大多数的买家也不傻 ...

买会计事务所比例是1：1

zhubaiyin

到现在也没有人把这个生意的价值和本质说的直白一点，吹也好黑也好，说个具体的例子不就清楚了吗？
打个比方，我现在出一百万现金买一个物业生意，不贷款，每周愿意工作四十个小时，无论是体力的还是脑力的，能力都合格。仅计算这个合约的净收入，一年能达到多少？有人能回答一下吗？这个生意到底值不值，各有各的考量。也就有了一个很好的参考。
不扯什么生意会增值，物业本身会增值，可以雇人做这做那，还有多少空间，这种假设性的收入，同样也有假设性的风险。我们只说把握的这一部分。

hellochina

zhubaiyin 发表于 2022-10-17 21:10
到现在也没有人把这个生意的价值和本质说的直白一点，吹也好黑也好，说个具体的例子不就清楚了吗？
打个比 ...

100万现金只买生意business only的话，按照5.5的倍数，你应该能买到18万左右收入的生意。正常来说，18万左右的物业管理权生意应该不需要你工作40个小时/周，15-20小时的工作量算比较正常，而且是你自己灵活安排工作时间。现实是大部分小区会要求你生意之外再购买一套onsite经理房，这就会占用到一定的资金，但是帖子里有些人非要把经理房的资金投入纳入计算生意回报也是不对的。你不住经理房，也是要买房子住的。除了物业管理权，有哪个小生意老板会把自住房的资金投入算做生意投资的吗？

ARACT

hellochina 发表于 2022-10-17 21:32
100万现金只买生意business only的话，按照5.5的倍数，你应该能买到18万左右收入的生意。正常来说，18万 ...

但是没有哪个老板会去买个公寓，TH自住，这东西也不升值。

持有house，资本升值30%，公寓还是原地踏步。物业经理领的那点工资，还不如house升值的部分多。

再说在哪里干活儿不领工资？出去干活儿，保不准挣更多。干的不开心还可以跳槽，用得着花那么多钱买个工作吗？

swoondd

zhubaiyin 发表于 2022-10-17 21:10
到现在也没有人把这个生意的价值和本质说的直白一点，吹也好黑也好，说个具体的例子不就清楚了吗？
打个比 ...

“每周愿意工作四十个小时，无论是体力的还是脑力的，能力都合格。”


有这个能力的人，不会买物业管理。

你去seek上找大型物业管理的工作，一年12万，还包住。

Quinny

纯好奇真的有那么多人去买5年以上回本的生意吗？5年按现在的发展速度有太多无法预判的变数了。万一有点啥resell value就掉没了。除了那种barrier很强的生意。简单点的生意2-3年以内才有意义。

hellochina

ARACT 发表于 2022-10-17 21:41
但是没有哪个老板会去买个公寓，TH自住，这东西也不升值。

持有house，资本升值30%，公寓还是原地踏步。 ...

如我之前所说，大老板自然看不起物业管理权这点收入和回报率。并不是每个人都像你这样能够轻轻松松多买一套house，有很多人愿意为了赚一年十几二十万携家带口住公寓或者townhouse的，尤其如果是好区学区的话，反正也买不起那边的house，不如混进学区里顺便赚份收入。你也别说公寓和townhouse不增值，全看你什么时候什么价位买入。要是去年初买入，今年普涨也有30%+

出去干活，有给自己打工那么自由吗？每天迟到早退可以吗？孩子生病能想请假就请假吗？能白天出去逛个街晚上再完成工作吗？能给到年薪18-20万的工作，怕是要起早摸黑干足40小时plus一周的吧？炒老板鱿鱼的自由是有了，老板炒你鱿鱼的自由也在那呢

hellochina

Quinny 发表于 2022-10-17 23:11
纯好奇真的有那么多人去买5年以上回本的生意吗？5年按现在的发展速度有太多无法预判的变数了。万一有点啥re ...

用multiplier来衡量回本，是看错了这个生意的资本属性。很多人买这个所谓5年回本的生意，赌的是自己5年后还能以现在的买入价甚至更高卖掉，这才是“回本”的时候。每年赚的钱，那不是回本。就跟你投资一套100万的房产一样，你会期待每年赚20万租金来达到“回本”目的吗？你的房子5年后是塌了吗价值全无了吗？—你卖房的时候拿到的钱才叫回本，多卖的钱那是利润，而持有期间赚到的钱，那是年收益

Quinny

hellochina 发表于 2022-10-17 23:48
用multiplier来衡量回本，是看错了这个生意的资本属性。很多人买这个所谓5年回本的生意，赌的是自己5年后 ...

我当然明白所以才说resell value，但投资一个带有不小uncertainty的生意一年却只有20%回报率感觉差了点。除非你能证明这个风险很小或可控，20%roi才有吸引力

hellochina

Quinny 发表于 2022-10-18 00:20
我当然明白所以才说resell value，但投资一个带有不小uncertainty的生意一年却只有20%回报率感觉差了点。 ...

每个人的风险评估和承受能力不一样，每个生意的风险也不一样。你觉得不值得或者风险大的生意，换一个人也许便觉得是个极好的生意。再解释多一点，这个生意和房产投资一样，是可以利用杠杆效应的。银行最高可借贷70%，所以自己的本金投入是30%加上律师费和各种费率。简单计算，100万的生意，你投入本金30万来买，每年赚20万，就算每年利息支出是5万，你的本金年回报率是多少呢？

CookAct

Quinny 发表于 2022-10-18 00:20
我当然明白所以才说resell value，但投资一个带有不小uncertainty的生意一年却只有20%回报率感觉差了点。 ...

只有 20% 回报。。。。我以为这回报已经不错了，能说说哪些是你认为更好的生意吗?

Quinny

CookAct 发表于 2022-10-18 00:35
只有 20% 回报。。。。我以为这回报已经不错了，能说说哪些是你认为更好的生意吗? ...

我是做餐饮连锁的，这里被黑最惨的
华人区那些最基础的，菜鱼肉超其实都不错，还有breadtop，sushihub，禚家这种，老板们都是人手法拉利

weaknet

足迹论坛不光人均收入高，人均智商也很高。

比如这个被批判的惨不忍睹的物业生意，在现实中居然能骗到这么多傻子来购买。更过分的是，几大银行这些冤大头，居然愿意以低利率贷款70%给这群傻子买风险这么高的生意，不知道这些银行内部是不是有内鬼，或者那些建模的精算师家里亲戚都是做物业的，不然没法解释为什么这么照顾物业行业。

买过一个生意，又卖出过一个生意，经历了一个完整周期，这样可能会有比较客观的评价。

ARACT

房子买卖，那是real estate,真正的资产。

可是物业管理权，这个也是资产，但却是一个不太扎实，风险比较大的资产。

10年后，house应该还是值钱的，但物业管理权是不是还值那么多钱，就不一定了。

ARACT

weaknet 发表于 2022-10-18 02:29
足迹论坛不光人均收入高，人均智商也很高。

比如这个被批判的惨不忍睹的物业生意，在现实中居然能骗到这么 ...

没有人需要去死一回，才能明白生命的价值。

ARACT

现在大把工作可以work from home，接送孩子不耽误，自由时间一点不少。

再说现在full time 工作只需要每周工作20小时，劳动力市场大部分人都只愿意每周工作2-3天。每周干满5天的，大概40%不到了。

就这种清洁，维修维护工作，24小时随时待命的工作，你还怕老板抄你鱿鱼？现在是卖方市场，老板怕你炒他鱿鱼，下家给的薪水更高。

花几十万，上百万买个工作，不合算。