悉尼正现金流负扣税的投资房实例

大江东去

sapsky 发表于 2017-8-2 12:29
说实话这个正现金流太理想化，所有都做到极致

说实话，我买的投资房收益比这个更极致

iLeac

大江东去 发表于 2017-7-24 18:51
已短

请短一个折旧报告公司，VIC有吗

nancylin19806

大江东去 发表于 2017-7-19 20:54
已短

能短一下折旧报告联系方式吗？

白雲山民

感谢分享

大江东去

iLeac 发表于 2017-8-2 23:35
请短一个折旧报告公司，VIC有吗

不好意思，我是在悉尼的

agos

大江东去 发表于 2017-6-13 16:52
应该不行，因为有些房子的折旧报告需要上门的

麻烦短下折旧公司,谢了。

Jessie_G

这个不知道墨尔本通不通用

大江东去

Jessie_G 发表于 2017-11-15 13:07
这个不知道墨尔本通不通用

通用的

核心就是80%贷款，104负扣税和折旧

susansz

大江东去 发表于 2017-8-3 08:20
不好意思，我是在悉尼的

求短个折旧报告的公司，谢谢！！

sheila_fang

其实capital gains 够高，每月稍微亏一点也可以。楼主不如开个贴写写怎么选择合适的投资房

大江东去

sheila_fang 发表于 2017-12-1 19:25
其实capital gains 够高，每月稍微亏一点也可以。楼主不如开个贴写写怎么选择合适的投资房 ...

这个不好写

对房产的熟悉程度，钱包的厚度，家庭的资产，都是选择投资房的参考条件

比如有房产大神2.5m买入投资房，三年内（希望我没记错）获利2.5m。我以我之心去看这个投资经典实例，我是没钱又没胆去这么干。

我本小，收入低，买的都是正现金流负扣税的房子

平时赚点小钱，退点负扣税。等着我的房子缓慢增值。

没有最好的投资房，只有最适合自己的投资房

lydiaqq1985

有点不明白，为什么首付根印花税的116400 不算利息支出？请指教 谢谢
因为116400是你自住房里取出来的，拿也就需要算这部分产生的利息支出，是不是？

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-2 01:24
有点不明白，为什么首付根印花税的116400 不算利息支出？请指教 谢谢
因为116400是你自住房里取出来的，拿 ...

这就是218楼说的80%贷款，104%负扣税

我们计算的是对投资金额116400的投资回报

如果这116400也算利息支出

那就是104%贷款，104%负扣税。就是零首付，对零首付来说，任何一点收益回报都是无穷大的

lydiaqq1985

大江东去 发表于 2017-12-2 09:40
这就是218楼说的80%贷款，104%负扣税

我们计算的是对投资金额116400的投资回报

我的意思是这个利息也要算支出，因为这个钱你从自住里面拿出来，自主房就需要多付利息，这个利息也应该算进去，也是投资成本

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-2 16:00
我的意思是这个利息也要算支出，因为这个钱你从自住里面拿出来，自主房就需要多付利息，这个利息也应该算 ...

你想的应该是

a这个钱不买房，放自住房的贷款里能产生的收益是（24%乘以3.88%）

b这个钱去买房产生的收益


你不能把这个钱重复算

或者换一个想法，这笔钱是刚收到的奖金

lydiaqq1985

我没有重复算啊，这笔钱取出来自住房增加的利息也应该算进成本，然后整个成本跟支出比看是不是正现金流

比如50万的利息跟50万总价房子带来的正现金流比

而不能拿50万房价的租金跟40万的利息来算是不是正现金流，对不对

比如50万房价的总利息是50*0.04=2万，租金是1.5万，那就是2万根1.5万比
而不是40万的利息 40*0.04=1.6万跟1.5万比
以上是举例

因为116400有一个机会成本opportunity cost在那里，啥也不做也能产生利息抵掉自住房利息，
不能忽略这个利息支出成本来算是否正现金流与否。

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 01:57
我没有重复算啊，这笔钱取出来自住房增加的利息也应该算进成本，然后整个成本跟支出比看是不是正现金流

比 ...

如果这116400也算利息支出

那就是104%贷款，104%负扣税。

就是零首付，对零首付来说，任何一点收益回报都是无穷大的

所以首付的利息支出肯定不不应该算的

lydiaqq1985

大江东去 发表于 2017-12-3 09:09
如果这116400也算利息支出

那就是104%贷款，104%负扣税。

应该算的，因为算正现金流与否这个所有的支出跟收入都算
算116400投资回报率就可以不算，但是你这个贴算的是正现金流，所以所有的支出包括这个带来的自住房利息也算
理解嘛？

VchatSydBieShu

48.5万＊1.04*4.26%=21488，1.04是啥？

VchatSydBieShu

大江东去 发表于 2017-6-12 14:51
首先，非常感谢大江分享。你的算法我全知道。有如下问题你没有考虑：

持续的支出

求万能计算公式

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 13:17
应该算的，因为算正现金流与否这个所有的支出跟收入都算
算116400投资回报率就可以不算，但是你这个贴算 ...

肯定是不算的

不然就是零首付，

投资回报无限大

大江东去

VchatSydBieShu 发表于 2017-12-3 13:33
48.5万＊1.04*4.26%=21488，1.04是啥？

房价加4%印花税

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 13:17
应该算的，因为算正现金流与否这个所有的支出跟收入都算
算116400投资回报率就可以不算，但是你这个贴算 ...

你想的应该是

a这个钱不买房，放自住房的贷款里能产生的收益是（24%乘以3.88%）

b这个钱去买房产生的收益


你不能把这个钱重复算

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 13:17
应该算的，因为算正现金流与否这个所有的支出跟收入都算
算116400投资回报率就可以不算，但是你这个贴算 ...

如果这个钱（24%）不是我从自住房贷款里拿出来的

是我从买比特币的账户里拿出来的，你是不是还要先算算我这笔钱在比特币的盈亏，再加进去算？

大江东去

VchatSydBieShu 发表于 2017-12-3 13:39
求万能计算公式

什么公式

VchatSydBieShu

今后就算是腰斩一半增幅，按5%算，对于24%／5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算，再减去折旧部分回吐（50%算7.5%）也有到手14%左右的增幅。

请问这14%是怎么得出来的呢？

大江东去

VchatSydBieShu 发表于 2017-12-3 17:01
今后就算是腰斩一半增幅，按5%算，对于24%／5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算，再减去折旧部分回 ...

今后就算是腰斩一半增幅，按5%算，对于24%／5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算，再减去折旧部分回吐（50%算7.5%）也有到手14%左右的增幅。

请问这14%是怎么得出来的呢？


如果是50万的房子，增值一年5%，一年就是2.5万

投资首付24%，就是12万，2.5/12=20%，

增值税按最高的45%收

2.5*45%*50%=0.56  万  

折旧6600回吐一半6600*0.5*44.5%1485刀

2.5-0.56-0.1485=1.79

1.79/12=14.9%

yuezhongli

大江东去 发表于 2017-12-3 18:52
今后就算是腰斩一半增幅，按5%算，对于24%／5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算，再减去折旧部分 ...

你这计算方法为什么不算80%贷款部分的利息？资金难道没成本？

假设借了38万，interest only 4%，一年利息也要一万多

cppbug

yuezhongli 发表于 2017-12-3 20:18
你这计算方法为什么不算80%贷款部分的利息？资金难道没成本？

假设借了38万，interest only 4%，一年利 ...

房租和退回来的税都cover了

yuezhongli

cppbug 发表于 2017-12-3 20:47
房租和退回来的税都cover了

Ok