问下大家，我这个case算正现金流吗？更新#307楼

kikizhu7

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takeno

大江东去 发表于 2015-2-8 20:00
有人自己的自住房还有贷款，转移自住房的贷款利息，可以获得30+%的负扣税（一块钱可以拿回0.325+澳元）， ...

请教东哥，“转移自住房的贷款利息” 指是的用自主房抵押贷款买投资房，把投资房贷款最大化吗？
请教举例：手上有2套房子，A套自住，B套投资，各自80%贷款，都只还利息,全部offset account，不同银行。在这个情况下，转移自住房的贷款利息到投资房，如何操作？
感谢！

大江东去

takeno 发表于 2015-5-3 22:23
请教东哥，“转移自住房的贷款利息” 指是的用自主房抵押贷款买投资房，把投资房贷款最大化吗？
请教举例 ...

把两个贷款refinance到同一家银行

大江东去

takeno 发表于 2015-5-3 22:23
请教东哥，“转移自住房的贷款利息” 指是的用自主房抵押贷款买投资房，把投资房贷款最大化吗？
请教举例 ...

因为你买b的时候，没有做好相应的工作，所以贷款后还需要再买投资房c，你的b房才能104%抵负扣税。

大江东去

分开不同的银行贷款是不明智的

两个银行的50万的贷款利率远高于一个银行两个50万的贷款利率

大江东去

aulin 发表于 2015-4-22 12:19
可以的。我刚做了top up,就是自住房升值的。我有个同事更极端，每个房产都找一家不同的银行做，来100%确 ...

分开不同的银行贷款是不明智的

两个银行的50万的贷款利率远高于一个银行两个50万的贷款利率。只能说你同事钱多。

takeno

大江东去 发表于 2015-5-3 22:50
因为你买b的时候，没有做好相应的工作，所以贷款后还需要再买投资房c，你的b房才能104%抵负扣税。 ...

请赐教，相应的工作是指哪些？感谢。

大江东去

takeno 发表于 2015-5-4 06:44
请赐教，相应的工作是指哪些？感谢。

就是投资房b只贷款80%

就算再转贷104%贷款，也只有80%可以负扣税

这个在购买b时候，就要做104%贷款。不然就需要转贷后再购买投资房c，才能使得b104%负扣税

whocann

大江东去 发表于 2015-5-4 06:49
就是投资房b只贷款80%

就算再转贷104%贷款，也只有80%可以负扣税

接上refinance的问题，如果有自住房后，再买投资房A，然后过了一段时间再买了投资房B。
是不是每次买投资房都要refinance一次（当然是从税务最优的角度来说）。

另外一个菜鸟问题，是不是每次refinance一定要换银行？

大江东去

whocann 发表于 2015-5-7 10:05
接上refinance的问题，如果有自住房后，再买投资房A，然后过了一段时间再买了投资房B。
是不是每次买投资 ...

不换银行叫top up。一般同一个银行一年只给你一次top up的机会

换银行叫refinance，时间没有限制

最好是再买每一个投资房都把自住房refinance或top up一次

whocann

大江东去 发表于 2015-5-7 10:09
不换银行叫top up。一般同一个银行一年只给你一次top up的机会

换银行叫refinance，时间没有限制

TOP UP的额度也是可以按照 (自住房当前估值 + 投资房估值) * 0.8  - 当前还欠款 来算的吧？

大江东去

whocann 发表于 2015-5-7 10:33
TOP UP的额度也是可以按照 (自住房当前估值 + 投资房估值) * 0.8  - 当前还欠款 来算的吧？ ...

对

大江东去

whocann 发表于 2015-5-7 10:33
TOP UP的额度也是可以按照 (自住房当前估值 + 投资房估值) * 0.8  - 当前还欠款 来算的吧？ ...

TOP UP的额度也是可以按照 (自住房当前估值 + 投资房估值) * 0.8  - 当前贷款

一般都是只还利息，所以改成当前贷款

whocann

大江东去 发表于 2015-5-7 10:55
TOP UP的额度也是可以按照 (自住房当前估值 + 投资房估值) * 0.8  - 当前贷款

一般都是只还利息，所以 ...

再问下
自主房也做成Interest Only 有什么特别的考虑吗，还是只是出于现金流考虑。

大江东去

whocann 发表于 2015-7-24 13:34
再问下
自主房也做成Interest Only 有什么特别的考虑吗，还是只是出于现金流考虑。
...

1现金流

2未来税务的优势

3货币贬值带来的利好

susansz

请教，top up，defiance,redraw ，offset account出来的钱支付首期加印花税都可以百分之百算扣税吗？还是有不听处理？首期和印花税的利息怎么算？多谢！

fatyu001

大江东去 发表于 2015-4-13 17:07
不用客气。

不去报税，自己住，对ato来说就还是自住房待遇。

请问这样操作就是需要付投资房的稍微高一点的利息吗 谢谢

fatyu001

大江东去 发表于 2015-4-14 16:07
先有自住房，减少自住房的贷款额度（投资房的24%），就可以投资房104%贷款 ...

请问可以把这24%放入 自住房offset 这样算吗 谢谢

大江东去

fatyu001 发表于 2016-5-10 17:49
请问这样操作就是需要付投资房的稍微高一点的利息吗 谢谢

以前回帖的时候还没有区别自住房和投资房贷款的利率，所以那时候的答案是没区别

现在投资房的贷款利率已经比自住房高，所以现在一般都先按投资房贷款申请，贷款settle以后再修改成自住房贷款（各银行政策不一样，anz和westpac只需要先改一下地址，然后打一个电话过去就可以。cba需要等settle六个月以后才能申请修改）

大江东去

fatyu001 发表于 2016-5-10 17:51
请问可以把这24%放入 自住房offset 这样算吗 谢谢

不可以放offset，offset里的钱算普通帐户，不能用于负扣税

要从自住房的贷款帐户里拿出来

fatyu001

大江东去 发表于 2016-5-10 18:56
以前回帖的时候还没有区别自住房和投资房贷款的利率，所以那时候的答案是没区别

现在投资房的贷款利率已 ...

感谢江哥耐心回复 收获良多

大江东去

fatyu001 发表于 2016-5-10 19:07
感谢江哥耐心回复 收获良多

不用客气，买房养老，

xzhuqlfeixia

好帖留名，稍后研究:)
多谢大江哥的耐心讲解！

大头怪物

收藏，学习。

xiwu

不算

jerrywang

大江东去 发表于 2015-4-14 16:07
先有自住房，减少自住房的贷款额度（投资房的24%），就可以投资房104%贷款 ...

如果自住房有升值, 是否就不用减少自住房的贷款额度了?

比如50万的自住房升值到了70万, 这时候购买50万的投资房能否在不改变自住房贷款的情况下, 直接贷到104%的额度?

那么:

总贷款为50*80%+50*104%=92万, 其中52w用于负扣税, 自住房贷款依旧为40w

我的理解是负扣税的52w中, 有12w实际上是从自住房里top up出来的

那么购买投资房的时候, 手续上是否需要将自住房refinance一次?