CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

cocowhite

bumblebee

请教一下，

手上有一套投资房可以进行负扣税的姑娘，找了一个手上没有房的先生做SPOUSE后，姑娘不工作了。情况变成了负扣税对姑娘来说形同虚设了，对吗？对应的方式有两种选择：

1. 先生能不能将配偶的负收入加到他的收入中抵扣？如果不能的话，也是按LZ之前说的1%和99%转换所有权才是最好的办法吗？

2.姑娘索性把投资房卖了（房子过了一年，也没涨，有点惨）。把投资房卖了的原因是，听朋友说只有这样，才能拿到最大限额的FAMILY BENIFIT,CENTRALLINK认为有投资房，无论你这个投资房是否亏损（指的是通过折旧计算后亏损了），他们都只计算你的房租收入，当成一项正收入，而不是亏损。

请楼主点评。

LENNY_DONG

1. 不可以。也不可以，因为是投资房，转换有CGT

2.CENTRALINK是这样计算的。所以只有卖掉了

brad

原帖由 STS-TAX 于 2010-9-29 09:12 发表

1. 可以
2.也可以.

区别是直接出租将来卖掉时出租这段时间要按比例缴税

谢谢，确认下：这里的税=CGT对吧。

那么加问一个问题，新settle的房子B, loan=80% of off-plan price,
如果马上要求valuation,然后increase loan,
多得到的钱“部分”用在装修，买家具了（省下的干别的了，不一定是投资用途),
那可以按照新的loan amount产生的interest来进行负扣税吗。
还是税务局一定要求能证明多贷出来的钱全部用在房子上了才行。。

LENNY_DONG

不可以.

你增加LOAN PRIVATE USE.

zirro

楼主你好，我也想请教几个问题：
我们现在有套自住房，贷款25万，现在房子升值后是50万左右，另有10万放在还贷账户里，如果用这10万做首付买第二套房，将他做为自住房，现在我带孩子，只有我老公一个人上班，年薪也不过4万，
这种情况如果第二套房子55万左右，为减少风险是否只有卖掉第一套，如果将第一套改为投资房，有什么好的办法降低风险？

谢谢

zqmama

看了樓主回覆CHARMAINE的問題, 不是太明白, 以下是我的例子, 樓主能否提些意見, 看看是否行得通?
自住房A, 全部付清, 沒有貸款, 5年前買入價30萬, 現值約40萬.
打算買投資房B, 樓價50萬, 用自住房作EQUITY, 向銀行借50萬, 租金約450一週. 手上有10萬現金準備放在OFFSET ACCOUNT, INTEREST ONLY.
投資房B準備出租半年後轉為自住房, 然後把原本的自住房A轉為投資房, 租金約350一週.
問題:
1. 由於自住房A本來沒有貸款, 是否能透過這樣的方式轉為投資房呢? 還是一定要賣掉?
2. 若A轉為投資房時, 是否要重新估價作COST BASE?
3. OFFSET ACCOUNT的利息應該是按照40萬的貸款計算, CLAIM TAX DEDUCTION的時候是否也是按40萬的利息計算呢? 還是以總貸款額50萬來計算?
4. 自住房目前是和老公聯名, 老公收入高, 我收入低, 如果把我的部分業權轉到老公名下, 有沒有好處?

謝謝!

LENNY_DONG

原帖由 icesnoopy76 于 2010-9-29 19:24 发表
从税务的角度说, offset账户是不产生利息的。

那么他银行贷款部分多还的利息是可以DEDCUTION，因为要去产生收入的目的进行投资。

大家都只OFFSET  ACCOUNT不产生利息，网友无非想问这样LOAN的结果会不会可以DEDUCTION.

换句话说，如果没有OFFSET，直接从LOAN REDRAW去投资，性质都是一样的

LENNY_DONG

原帖由 zirro 于 2010-10-1 12:35 发表
楼主你好，我也想请教几个问题：
我们现在有套自住房，贷款25万，现在房子升值后是50万左右，另有10万放在还贷账户里，如果用这10万做首付买第二套房，将他做为自住房，现在我带孩子，只有我老公一个人上班，年薪也不过4万，
这种情况如果 ...

我记的回答过你了。

LENNY_DONG

原帖由 zqmama 于 2010-10-2 22:12 发表
看了樓主回覆CHARMAINE的問題, 不是太明白, 以下是我的例子, 樓主能否提些意見, 看看是否行得通?
自住房A, 全部付清, 沒有貸款, 5年前買入價30萬, 現值約40萬.
打算買投資房B, 樓價50萬, 用自住房作EQUITY, 向銀行借 ...

1. 由於自住房A本來沒有貸款, 是否能透過這樣的方式轉為投資房呢? 還是一定要賣掉?如果一人一半，要不就是把你的49%转给你老公重新贷款，不然你们投资房还要收入还要交税。
2. 若A轉為投資房時, 是否要重新估價作COST BASE?是的
3. OFFSET ACCOUNT的利息應該是按照40萬的貸款計算, CLAIM TAX DEDUCTION的時候是否也是按40萬的利息計算呢? 還是以總貸款額50萬來計算?40万
4. 自住房目前是和老公聯名, 老公收入高, 我收入低, 如果把我的部分業權轉到老公名下, 有沒有好處?好处是相对的。是要看你长期持有还是短期持有。

zqmama

多謝樓主.
1. 產權轉讓比例一定是99%和1%嗎? 將來要賣房的時候, 是否又可以轉回一人一半?
2. 如果用這樣的方法可以把A轉為投資房, 新買的B是否就可以直接住進去, 不用先作為投資房出租再轉回自住房了? 因為我們的本意就是想換一套大的自住房, 但又不想把原來的自住房賣了.
謝謝!

zirro

楼主是不是记错了，我可是第一次问问题，难道有人和我的情况一样？

LENNY_DONG

原帖由 zirro 于 2010-10-5 15:03 发表
楼主是不是记错了，我可是第一次问问题，难道有人和我的情况一样？

但这个问题感觉问的一抹一样

LENNY_DONG

原帖由 zqmama 于 2010-10-3 17:47 发表
多謝樓主.
1. 產權轉讓比例一定是99%和1%嗎? 將來要賣房的時候, 是否又可以轉回一人一半?
2. 如果用這樣的方法可以把A轉為投資房, 新買的B是否就可以直接住進去, 不用先作為投資房出租再轉回自住房了? 因為我們的本 ...

1。产权转换是为了 NEGATIVE GEARING。 但是如果你要卖房前提是这个房没有超越6年EXEMPTION要求，也就是说你别的房子全是投资性质。如果是投资性质的，产权转换就会产生CGT。
2。可以的。但是你住进B后，A房之后的升值要交税在你出售时

zirro

可我看了前面的所有帖没有发现一样的呀？不管有无，还是请楼主再回答一次吧。

LENNY_DONG

你好。

仔细一看，不好回答，你要说投资风险降低那么就是手上只留一套房是没风险的我认为。

风险性问题我帮不上你，因为这个完全是个人期望值和市场走势问题。你我都不知道明天会发生十么

snowbird

不知道哪楼说到投资房估价，要请有资格的估价师？有推荐的吗？
或者解释一下？细腻是有专门的注册valuer，我墨尔本GOOGLE一下没发现。
请多指教，我一定分分回报。

同时提醒楼上得了解答的，要记得谢谢楼主的劳动。

黑眼

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-23 11:55 发表

引用:
原帖由 contactus 于 2010-7-23 10:49 发表


要是联名的，就没这tricky了吧？

转49%给你老婆。你留1%
当然划不划算你要自已算下了

看不懂了.
再怎么转,只是比例不同,不都是有一个投资房在两夫妻名下吗,相当于买了一个投资房, 不过卖主是自己罢了,怎么能免了SD呢?

hanxuema

请问楼主，
我女朋友去年买了一套房子在她名下，并且申请了首次购房补助，期间我和她住她家里。上个月我也买了一套房子在我名下，我也申请了首次购房补助。现在两套房都有一半的贷款要还。
等我的房子装修完之后，我们准备搬到我的房子里，然后打算把她的房子出租。
请问1.如果是这样的话，因为她名下只有一套房子，并且出租，那么她的房子以后要卖的话是不是不需要交增值税呢？

2.如果第一点我的想法是对的话，那么我们明年结婚，这样的话，对于她的房子的增值税部分是不是没有改动呢？

谢谢楼主

LENNY_DONG

原帖由 黑眼 于 2010-11-11 15:53 发表


看不懂了.
再怎么转,只是比例不同,不都是有一个投资房在两夫妻名下吗,相当于买了一个投资房, 不过卖主是自己罢了,怎么能免了SD呢?

这个讲的是自住房变投资房，如何增加贷款额度做到可以减税目的。

产权比例在夫妻间转换没有SD

LENNY_DONG

原帖由 hanxuema 于 2010-11-25 00:35 发表
请问楼主，
我女朋友去年买了一套房子在她名下，并且申请了首次购房补助，期间我和她住她家里。上个月我也买了一套房子在我名下，我也申请了首次购房补助。现在两套房都有一半的贷款要还。
等我的房子装修完之后，我们准备搬到 ...

1.如果是这样的话，因为她名下只有一套房子，并且出租，那么她的房子以后要卖的话是不是不需要交增值税呢？如果你们没结婚，那么6年内卖掉或是搬回去再住半年再次出租都是可以一直免CGT

2.如果第一点我的想法是对的话，那么我们明年结婚，这样的话，对于她的房子的增值税部分是不是没有改动呢？如果你们结婚了，结婚那天的房子价值是以后卖房的成本价

LENNY_DONG

原帖由 hanxuema 于 2010-11-25 00:35 发表
请问楼主，
我女朋友去年买了一套房子在她名下，并且申请了首次购房补助，期间我和她住她家里。上个月我也买了一套房子在我名下，我也申请了首次购房补助。现在两套房都有一半的贷款要还。
等我的房子装修完之后，我们准备搬到 ...

1.如果是这样的话，因为她名下只有一套房子，并且出租，那么她的房子以后要卖的话是不是不需要交增值税呢？如果你们没结婚，那么6年内卖掉或是搬回去再住半年再次出租都是可以一直免CGT

2.如果第一点我的想法是对的话，那么我们明年结婚，这样的话，对于她的房子的增值税部分是不是没有改动呢？如果你们结婚了，结婚那天的房子价值是以后卖房的成本价，之后增值需要交税

hanxuema

原帖由 STS-TAX 于 2010-11-25 22:23 发表

1.如果是这样的话，因为她名下只有一套房子，并且出租，那么她的房子以后要卖的话是不是不需要交增值税呢？如果你们没结婚，那么6年内卖掉或是搬回去再住半年再次出租都是可以一直免CGT

2.如果第一点我的想法是对的话，那么我们明年结婚，这样的话，对于她的房子的增值税部分是不是没有改动呢？如果你们结婚了，结婚那天的房子价值是以后卖房的成本价，之后增值需要交税

多谢，我今天看了ato上面的说明，有个地方不懂。
如果她搬到我的房子和我一起住了，然后房子出租，然后我们结婚。她是否可以选择她的出租放作为她的main residence 而不是我的房子呢？
谢谢

LENNY_DONG

可以阿

那么你的房子从你们结婚开始就属于投资性质，即使你们住在你们房子里

结婚那天升值部分变CGT

bc

我觉得楼主是不是可以就一些典型的例子给出一个建议，估计很多人就明白了。
我提供一个：
1. 夫妻拥有一套自住房A，可能刚开始买得都比较一般，而且当时没有考虑也不知到什么offset account的，所以贷款什么的都是最普通正常的操作。
2. 无论什么原因住一段时间后，就想换房子B，改善生活。
3. 假设夫妻都有收入，总是一高一低，低的一方有时就是没收入。
4.假设算上租金收入，这对夫妻能供得起这两套房（供不起的就不在我们讨论范围了）。
以上描述我觉得基本可以概括一大部分工薪阶层的情况，试问楼主，就这种案例，能否给出一个比较好的建议？
比如原则上应该是：
1. A转投资，B转自住？
2. 还是保持AB性质不变，但是人可以住B里？
3. 或者，最佳选择就应该是卖掉A？
4. 或者干脆AB来回转（我怎么觉得楼主的意思是A可以转成投资，但B却不可能由投资转自住）？
如果没有通用的最佳选择来利益最大化，那么主要由哪些方面考量呢？有没有公式可循？

LENNY_DONG

楼上的，你问的东西这里面我基本都回答过了

但是计划没有变化快，加上国人房子多，又想避税又想多退税。

税务里面这样的房子问题一般最后结果都是卖了才知道，因为之前的安排有多少人做到的其实比例很低

hanxuema

还想请问楼主
看到挺多人说offset account对退税有利？
如果有一套自住房，一套投资房，用offset account怎么可以退更多的税回来呢？

十分感谢

bc

看来象我这么笨的人只有以下两个选择：
    A、闭眼瞎干
    B、咨询专家
不过下场都一样，卖了才能数钱。

LENNY_DONG

原帖由 hanxuema 于 2010-11-27 00:13 发表
还想请问楼主
看到挺多人说offset account对退税有利？
如果有一套自住房，一套投资房，用offset account怎么可以退更多的税回来呢？

十分感谢

这个没有绝对的

如果你投资房做到100%是贷款的,那么退税是最有利的
自主房和退税无关

judyqianqian1

LZ,我没有澳洲长住身份,女儿在澳洲读大学,我以自己的名义买了一公寓楼花,如今已交房,可是女儿不愿意去居住,她还是与同学在学校附近合租,我有以下几个问题想请教您:
1.我如果把房子租给别人,我的房子属性是否就算投资房了?我是否要主动向ATO申报?
2.从外国人在澳洲收入纳税角度,我房子如果没有贷款,租金收入为正的话,是否应按29%纳税? 另外我女儿在外租房费用是否可以从我的租金收入中扣除啊?