在足迹混久了，想回馈下足迹， 回答任何与房屋出租 房屋保险相关问题，欢迎房东，租客提问

小亮

请问旧的租客搬走，final inspection report 应该什么时候做？有明文规定吗？新的租客搬进来是不是又要做一遍inspection report? 两者如何协调？

我的理解旧租客腾空后，退还Bond之前做一次inspection report . 此报告可以作为新租客入住时的report.  是不是？

zhangwei7461

小亮 发表于 2019-3-14 17:38
请问旧的租客搬走，final inspection report 应该什么时候做？有明文规定吗？新的租客搬进来是不是又要做一 ...

Exit condition report 在房子做完清洁后做。 然后enrty condition （不是直接拿之前的exit condition report给租客，而是新的entry condition report 但是可以沿用之前exit condition report的内容）在新租客签lease的时候一起给新租客

yangmolien

楼主你好，新买的房子马上要settle了，第一次做房东，有几个问题请教:
1,现在租赁市场不是很好，怎么样才能让中介尽快的把房子租出去?
2:知道找一个好中介很重要，请问怎么样才能找到一个好的中介去帮忙尽心尽力的打理房子呢?
3:你推荐的房屋保险公司和在贷款的银行里买保险的话，两者之间哪一个会更好一些呢？
等待您白忙之中帮忙解答，谢谢!

zhangwei7461

yangmolien 发表于 2019-3-14 21:10
楼主你好，新买的房子马上要settle了，第一次做房东，有几个问题请教:
1,现在租赁市场不是很好，怎么样才能 ...

1,现在租赁市场不是很好，怎么样才能让中介尽快的把房子租出去?
这主要看你的区和城市，房子的新旧，租金是否合理， 根据我目前的感觉， 最近房屋租赁市场是不差的。

2:知道找一个好中介很重要，请问怎么样才能找到一个好的中介去帮忙尽心尽力的打理房子呢?
这是玄学，和找对象一样， 看运气。信任很重要。和中介的大小品牌没有任何关系。  当然大品牌中介出垃圾中介的概率较低。但是小品牌中介很多都是owner operator 更看重客户。

3:你推荐的房屋保险公司和在贷款的银行里买保险的话，两者之间哪一个会更好一些呢？
银行的房屋保险是可以的， 但是landlord 就很难说。 claim的过程比较繁杂， 我有个客户是CBA的 保险，我们帮忙claim结果很好， 赔钱比我想象中的还多， 就是claim过程非常繁杂， 有些中介可能会叫你自己去claim。  

等待您白忙之中帮忙解答，谢谢!

不谢， 反正闲的时候当业余活动。

swe

这贴应该加精啊

swe

请问 养猫 和 养狗的租客 选哪个？

zhangwei7461

swe 发表于 2019-3-14 21:24
请问 养猫 和 养狗的租客 选哪个？

没地毯的话 养猫。  猫一般比狗干净。

最主要还是看主人。。

swe

zhangwei7461 发表于 2019-3-14 21:29
没地毯的话 养猫。  猫一般比狗干净。

最主要还是看主人。。

猫 对 地毯 做了什么？

yangmolien

非常感激楼主的耐心详细回复，你真是一个大好人，更是一个好中介，真的好想把房子交给你打理，可惜我在悉尼，可惜了..
我的房子是全新的双层house,但在一个较新的区而且那边现在有大量的房子在settle,租赁市场竞争激烈，能否可以快速的找到一个好租客，租出去，这真的取决于中介的是否用心了，真心希望能遇到像你这样的好中介，哈哈

zhangwei7461

swe 发表于 2019-3-14 21:32
猫 对 地毯 做了什么？

猫喜欢拿地毯磨爪子。。这点无法避免。

zhangwei7461

yangmolien 发表于 2019-3-14 21:35
非常感激楼主的耐心详细回复，你真是一个大好人，更是一个好中介，真的好想把房子交给你打理，可惜我在悉尼 ...

该不会是悉尼大西北吧？   新区出租的几点 降低租金预期 签不超过12个月的lease 或者6个月最好， rent free period。

可以先叫中介正常出租， 如果一周反响冷淡， 可以立刻咨询中介 询问合理租金预期， 根据情况减低租金预期，rent free period 是很重要的。 先把房子租出去再说。  

新区一般新开的中介会瞬间拿到很多listing， 几家中介互相争抢租客， 一般中介一定会把最好租的房子优先租掉。  如果一个区域同时开放，一般新区都会在2-3个月之内填满。 如果不是同时开放， 倒是不用那么担心。 找到好的中介， 就相信他们的租房策略好了。   

每周都和中介update 要看房的情况。  

yangmolien

是的，你猜对了，当初买的时候中介是包租的，而我们却放弃了现在后悔莫及。。
如果租金市场价的话，在目前前景不太乐观的情况下租客签的合约不是越长越好吗？

zhangwei7461

yangmolien 发表于 2019-3-14 22:33
是的，你猜对了，当初买的时候中介是包租的，而我们却放弃了现在后悔莫及。。
如果租金市场价的话，在目前 ...

我有个朋友在那里的4房双层house 租了 650。 仅供参考。 租客要求签24个月 我朋友拒绝了。

一般新区附近人口充足的情况下，6个月够扭转颓势了， 12个月也行。 但是别低价签24个月的lease。

yangmolien

哇，650租金还不愿意签约两年啊？我的也是四房，如果能租600W我都很开心了，还打算free一周呢，哎
当然我的还没有settle,现在只是对前景乐观，楼主給你朋友的中介名字给我吗？私信也行
能找到好租金签两年的是好中介

zhangwei7461

yangmolien 发表于 2019-3-14 22:48
哇，650租金还不愿意签约两年啊？我的也是四房，如果能租600W我都很开心了，还打算free一周呢，哎
当然我的 ...

不知道说的是不是一个区。 85w买的房子租这个租售比真的很糟糕了。不记得哪个中介了

yangmolien

我想法是找到好租客，住的时间久房子保管的好，租金低20块都没有问题，毕竟平常上班忙，不想花太多的时间精力在这事上

yangmolien

租金收益四个点了，我觉得可以了

小亮

zhangwei7461 发表于 2019-3-14 19:56
Exit condition report 在房子做完清洁后做。 然后enrty condition （不是直接拿之前的exit condition re ...

但我的地产没有在归还Bond前做Exit condition report 是在还完bond 新租客进来之前做了report. 所以，我觉得这个做法不对。我可以像你说的那样要求吗？

HZTSPACE

你好，想咨询，投资房，自己在管理，分租给学生，买了LANDLORD保险。Bond如何上交？如果不上交Bond,如果有事情要claim保险，保险公司会受理吗？

zhangwei7461

HZTSPACE 发表于 2019-3-15 16:47
你好，想咨询，投资房，自己在管理，分租给学生，买了LANDLORD保险。Bond如何上交？如果不上交Bond,如果有 ...

这方面我不少很懂 。 应该是属于rooming accommodations 的范畴。 具体私信保险公司吧。  不交bond 是一定不行的。

dl27xh

楼主你好，我的出租房遇到了麻烦，请指点：
简单的说，房子是个townhouse, 由中介打理，有买landlord insurance.大概两个月前，中介转来租客的信件，说淋浴间漏水, 请求维修。我及时把信件转给了strata management. 回复说如果是waterproof 的问题，可以修。
上个月26号plumbers 进到房子里把淋浴间维修，拆除淋浴间，打开地面，发现地下全部腐蚀，要求增加预算。strata management 说要保险公司从新评估。评估没有通过之前，维修暂停。目前还在交涉中，已经催了无数次。
问题来了，这个房子只有一个卫生间。也就是说租客没有淋雨可用。现在租客拒绝交房租。中介提议我们减租金。请问：
1，我们感觉可以减租金，减多少合适。房子目前租金是460每周
2，租金损失可以从landlord insurance claim 吗？
3，有什么好办法早日结束strata 与保险公司的问题，总不能一直拖下去吧。
先谢谢了。

没芽的土豆

好贴，从头看到尾，学习了

tweetybird

非常感谢你开贴解答大家的问题，现有一问题请教：

Strata 有 Building Insurance，本人也买了Landlord Insurance，

由于恶劣天气导致房屋损坏，需要时间修理，在修理期间租客搬离，building insurance 或者 Landlord Insurance 是否可以赔偿屋主的租金损失？

如果租客在维修期间仍然在屋内居住而且造成不方便，租客是否可以要求赔偿一部分或者全部租金。

希望可以解答，谢谢

zhangwei7461

dl27xh 发表于 2019-3-16 06:20
楼主你好，我的出租房遇到了麻烦，请指点：
简单的说，房子是个townhouse, 由中介打理，有买landlord insur ...

楼主你好，我的出租房遇到了麻烦，请指点：
简单的说，房子是个townhouse, 由中介打理，有买landlord insurance.大概两个月前，中介转来租客的信件，说淋浴间漏水, 请求维修。我及时把信件转给了strata management. 回复说如果是waterproof 的问题，可以修。
上个月26号plumbers 进到房子里把淋浴间维修，拆除淋浴间，打开地面，发现地下全部腐蚀，要求增加预算。strata management 说要保险公司从新评估。评估没有通过之前，维修暂停。目前还在交涉中，已经催了无数次。
问题来了，这个房子只有一个卫生间。也就是说租客没有淋雨可用。现在租客拒绝交房租。中介提议我们减租金。请问：
1，我们感觉可以减租金，减多少合适。房子目前租金是460每周
2，租金损失可以从landlord insurance claim 吗？
3，有什么好办法早日结束strata 与保险公司的问题，总不能一直拖下去吧。
先谢谢了。
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你的情况比较复杂。我并不在这个case里面 我只能提供一些建议。

首先 简单的看你这是淋浴间的淋浴漏水造成的比较严重的water damage， 并且这个water damage 也伤害到了waterproof。 你这个情况只能目前信赖strata manager 去尽快的帮你处理insurance的事情。     

关于问题1，2. 租金损失 这部分是可以claim loss of rent 从你的landlord insurance 里面来claim。 但是这个范围很模糊，
除非你的投资房被认定为 untenable， 如果untenable， 保险公司会赔untenable period的租金损失。  但是你可能会需要负担租客的临时居所 或者旅馆。 （旅馆这些肯定是比租金贵的）
我建议你中介去联系landlord insurance 商量是否可以因为这个事件减免租客的租金 然后claim这部分作为loss of rent。

还有租客在任何情况下是不允许拒交房租的。 但是少量的租金减免 就算保险公司不赔，在道义上我认为是可以接受的， 不超过100一周。


3. 这只有靠你不停的催了。。。。。有些strata真的很不负责。  然后问你的strata 你是否可以进行 urgent repair。

zhangwei7461

tweetybird 发表于 2019-3-18 10:28
非常感谢你开贴解答大家的问题，现有一问题请教：

Strata 有 Building Insurance，本人也买了Landlord Ins ...

非常感谢你开贴解答大家的问题，现有一问题请教：

Strata 有 Building Insurance，本人也买了Landlord Insurance，

由于恶劣天气导致房屋损坏，需要时间修理，在修理期间租客搬离，building insurance 或者 Landlord Insurance 是否可以赔偿屋主的租金损失？

如果租客在维修期间仍然在屋内居住而且造成不方便，租客是否可以要求赔偿一部分或者全部租金。

希望可以解答，谢谢
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你2个insurance都有的情况下。 如果修理有明确要求租客必须搬离， 那就很好办了。。 landlord insurance 一般 会赔偿rent loss 损失， 但是不会赔偿临时居所。。。

在确定landlord insurance 会赔偿rent loss 之后， 租客的搬走期间可以不收租客租金，全额要求保险公司赔偿这段时间的租金损失（注意一般有个上限）。    我不建议维修到一半让租客就搬回去。 除非landlord insurance claim遇到麻烦。   

tweetybird

zhangwei7461 发表于 2019-3-18 12:13
非常感谢你开贴解答大家的问题，现有一问题请教：

Strata 有 Building Insurance，本人也买了Landlord I ...

非常感谢你的回复，解答对我们很有帮助，

我们直接去银行的分店问了，职员说可以索赔租金收入的，叫我们打电话去保险部门claim loss of rent， 我们打电话去了，电话里头说不是租客造成的损坏和租客不是有意不交租，他们都不赔，每个职员说的都不一样， 我打算online 申请赔偿，看他们怎样回复。

买保险的时候是容易的，要索赔的时候就很麻烦，

请问如果Landlord Insurance 拒绝赔偿的话，我还可以去找 strata 的 building insurance 索赔租金损失吗？

再次感谢

tweetybird

zhangwei7461 发表于 2019-3-18 12:13
非常感谢你开贴解答大家的问题，现有一问题请教：

Strata 有 Building Insurance，本人也买了Landlord I ...

还有问题是：租客可以不搬出去，继续在屋内住，只是造成很多的不方便，这样可以claim rent loss 吗？还是可以claim 一部分？
Landlord insurance claim 还是 building insurance claim？

十分感谢

dl27xh

zhangwei7461 发表于 2019-3-18 12:07
楼主你好，我的出租房遇到了麻烦，请指点：
简单的说，房子是个townhouse, 由中介打理，有买landlord ins ...

非常感谢。今天就去中介哪里谈减租的可能性。现在就怕对方狮子大张口。看运气吧
物业那边只好不停的催了，但是也怕对方烦。
反正是问题来了，总得面对。谢谢你的答复。

zhangwei7461

tweetybird 发表于 2019-3-18 11:42
还有问题是：租客可以不搬出去，继续在屋内住，只是造成很多的不方便，这样可以claim rent loss 吗？还是 ...

还有问题是：租客可以不搬出去，继续在屋内住，只是造成很多的不方便，这样可以claim rent loss 吗？还是可以claim 一部分？
Landlord insurance claim 还是 building insurance claim？

十分感谢
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这种case 不能说稀有， 但是一个manager 一年估计也经手不了几个。 所以处理方式没有绝对的模板。

我目前经历过的case 基本building 是不赔rent loss。 但是我个人认为其实是debatable的。  目前我经历的building insurance 只赔自住业主在 房子不能住的情况下的临时居所 酒店等等。

你这个情况应该是landlord insurance 赔， 但是landlord insurance 可能会不认同你减租的行为。  具体先咨询landlord insurance company 之后 再进行下一步。 只要landlord insurance 认同了。  假设你1周减租100， landlord insurance 就会赔 100x 你减租的周数（一般有个上限）。  

月无棱

楼主你好，特别感谢你能开这个帖子解答大家的疑问。我有一个问题想请教你一下，情况比较复杂，我尽量长话短说：
我有一个房子，是brand new的时候就一直租出去的，第一个租客住了一年多，走的时候，laundry附近的skirting board被water damage了，但是中介验房的时候没有注意到。4年后第二个房客搬走的时候，我才注意到，并在第二个房客的entry condition report中发现这个损坏是他进来时存在的。中介找了个plumber，plumber说这个地方目前是干的，当下并没有leaking，应该是之前有leaking或者是房客把laundry或洗衣机的水弄出来，造成flood引起的damage。因为没有existing leaking，我没有做任何的维修，又观察了这个位置半年多，也拍了照片留证，发现这个damage没有任何变化，skirting 也一直是干的。所以这个damage应该是第一个房客用laundry时造成flood引起的。
我有Terri Scheer的landlord insurance，想问一下这种情况能不能claim。如果能的话，claim的时候有什么要注意的吗？
希望楼主能帮忙解答，先谢谢了。