全球经济貌似进入下行，但是这跟悉尼房价有毛关系？

lawyer188563179

amon0102 发表于 2015-8-29 23:16
多读什么书？你读过什么书？

说的东西一看就是半瓶水叮当，就来随意用教训人的语气阴阳怪气

我虽然读书不多，不过这是经济学的基本理论。而我正在读经济和金融的master学位。
其实这说得晦涩一点就叫bid ask spread。你可以去搜搜。
需求曲线是会变化的，价格可能是其中一个驱动因素。
再说，需求供应理论也不是一个完美的理论，你也可以再看看

panada

其实我还是觉得楼主是一个忽悠人的卖楼花的。。。

IPCS

jameskg

amon0102 发表于 2015-8-30 12:57
我为什么要拥有这个物业？

这只是一个投资，我不需要拥有它，我只要靠他赚钱就好

如果你把首付降到10%，没有问题。但你少付20%是有成本的，你会多支出其相应的存贷差（2-3%）。
这不是暂时性的，如果你选则IO，你就会延续到你出售为止。
你的确无需拥有一个物业，但你需付出更高的成本，银行的利润就是你的付出。
降低首付的实质是提高杠杆，其是中性的，可以让你上天堂也可让你下地狱。
你再想一想，如果投资住宅稳赚不赔，房产发展商，银行为何不成立房屋租赁公司。
建造，长期持有并租赁，高点出售。
它的成本控制比个人好，租赁也有优势，为何不做？
系统性风险是藏在背后的最好答案。

amon0102

jameskg 发表于 2015-8-30 22:34
如果你把首付降到10%，没有问题。但你少付20%是有成本的，你会多支出其相应的存贷差（2-3%）。
这不是暂 ...

这就是公司策略的问题了，开发商自己要做投资者，那就要需要非常强大的资金。而大多数的开发商的策略是一个项目一个项目做滚雪球滚起来。

不过Meriton不就是自己做投资者的么？

jameskg

amon0102 发表于 2015-8-30 23:02
这就是公司策略的问题了，开发商自己要做投资者，那就要需要非常强大的资金。而大多数的开发商的策略是一 ...

真的如你所说是因为资金吗？
如你所说10%首付，IO就可以平衡的话。开发商也可以使用银行贷款啊。
如果前期开发阶段有10%以上的收益的话，完全可以覆盖首付，等于是没有长期本钱啦。
而且物业还可以自己做，出租中介也可以，又省一大块。
为何没有广泛复制呢？

amon0102

jameskg 发表于 2015-8-31 09:46
真的如你所说是因为资金吗？
如你所说10%首付，IO就可以平衡的话。开发商也可以使用银行贷款啊。
如果前 ...

是的，是因为资金。

开发不像买楼花只要10%的预付，楼花预售不到50%-60%（最近甚至有到70%），银行不会贷建筑款。

所以开发商起码要卖掉50%-60%的unit，才能有钱开建。最多保留50%的房子。假设保留50%的房子，那等建成，资金只能回笼一半。这时候如果要以一个投资人的身份去贷款，抵押50%的unit，那得需要多强大的servicability啊，况且一个银行只能在一个项目上最多贷20-30%的unit数的贷款，太难做到了。就算做得到，这钱就压在那里了，接下来一个项目就做不起来。而企业的命脉现金流就走不起来。会死人的。

meriton能做到，那是因为老harry有一帮子犹太人金主，他根本不用银行。

jameskg

amon0102 发表于 2015-9-1 22:23
是的，是因为资金。

开发不像买楼花只要10%的预付，楼花预售不到50%-60%（最近甚至有到70%），银行不会 ...

再往下想，为何开发贷比例没有个人购房贷款比例高？
而且房屋租赁投资公司完全可以和开放商分割开吗，分成2个独立的公司又怎样。
银行，保险，金融公司也可以和开发商成立合资企业吗。为何没有成为主流？
根本原因是公司投资房产可以项目独立，抵押品只有房子自身是有限责任。而个人负有无限责任。
背后的逻辑是房产本身并不能足够的保障，特别是对于系统性风险。

amon0102

jameskg 发表于 2015-9-2 10:26
再往下想，为何开发贷比例没有个人购房贷款比例高？
而且房屋租赁投资公司完全可以和开放商分割开吗，分 ...

再往下想，为何开发贷比例没有个人购房贷款比例高？

因为一个是建筑-商业贷款，一个是房贷。
不止贷款比例，审核条件，利率都是房贷好。
因为做生意很可能亏钱，风险大。
而炒房子在悉尼，基本跌掉20%的可能性是没有的


而且房屋租赁投资公司完全可以和开放商分割开吗，分成2个独立的公司又怎样。
meriton就是这么做的，前提是资金要充足。要问银行借款，没戏。

银行，保险，金融公司也可以和开发商成立合资企业吗。为何没有成为主流？
法律上这个叫利益冲突，这几方是不可以串通的

根本原因是公司投资房产可以项目独立，抵押品只有房子自身是有限责任。而个人负有无限责任。
背后的逻辑是房产本身并不能足够的保障，特别是对于系统性风险。

你怕无限责任，那可以开公司买啊，信托账户啊，各种方法
如果房子都不是足够的保障，那什么是？仅限于悉尼哈。历史曲线最多跌5%，其他都是涨或者平缓

hanxiu

失业率增加，工资涨不上去，都会影响房价。

amon0102

hanxiu 发表于 2015-9-4 15:59
失业率增加，工资涨不上去，都会影响房价。

有人工资涨不上去，总有人涨的上去的，谁买得起谁买

大家都觉得贵，那就在其他地方省省，把家庭收入的多一点百分比拿出来买呗

中国失业率多少？涨工资快得过涨房价么？不是照样房价涨？

hanxiu

amon0102 发表于 2015-9-4 16:03
有人工资涨不上去，总有人涨的上去的，谁买得起谁买

大家都觉得贵，那就在其他地方省省，把家庭收入的多 ...

国家经济不好，影响的不是少数人，而是多数人。如果多数人觉得经济前景不明，就会谨慎买房，因为怕失业等因素。国家经济形势不明，投资者也会谨慎，除非真的是大漏，就不太敢出手。 这个叫做市场预期。 当下的经济形势不是最重要的，最重要的是大多数人对未来的预期。大多数人预期房价会涨，大家就会买入，房价就涨。反之亦然。中国人可以省，可以向父母要支援。澳洲人和我们是很不同的。你要多听听别人的意见。俗话说兼听则明。自己分析下有没有道理，再去喷。

amon0102

hanxiu 发表于 2015-9-4 16:12
国家经济不好，影响的不是少数人，而是多数人。如果多数人觉得经济前景不明，就会谨慎买房，因为怕失业等 ...

国家经济不好，影响的不是少数人，而是多数人。如果多数人觉得经济前景不明，就会谨慎买房，因为怕失业等因素。国家经济形势不明，投资者也会谨慎，除非真的是大漏，就不太敢出手。 这个叫做市场预期。 当下的经济形势不是最重要的，最重要的是大多数人对未来的预期。大多数人预期房价会涨，大家就会买入，房价就涨。反之亦然。中国人可以省，可以向父母要支援。澳洲人和我们是很不同的。你要多听听别人的意见。俗话说兼听则明。自己分析下有没有道理，再去喷。
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这个贴里所有有内容的回帖我都兼听了，我分析了一下，这些个并没有道理还嘴硬，所以去喷了。这个答案不知道你满意不满意。

市场预期是会影响房价，但是能影响多少呢？ 什么时候我们看见大家说：“现在经济好啊，赶紧买房子啊”  从来没有吧？基本上大家不论何时都在说“现在经济不好啊” 但是房价呢？

中国人可以省，外国人也会省，你没看见而已。60年代都是丈夫出去工作老婆在家全职太太的，那时候买房费用占家庭收入的17%，现在呢？老公老婆都需要出去干活，而且买房费用占了家庭收入的36%。这是省么？

hanxiu

amon0102 发表于 2015-9-4 16:24
国家经济不好，影响的不是少数人，而是多数人。如果多数人觉得经济前景不明，就会谨慎买房，因为怕失业等 ...

能兼听就好。