问下大家，我这个case算正现金流吗？更新#307楼

elight

elight 发表于 2015-4-13 10:49
不对吧你自住房欠80%的贷款在没有还清或者快还清的的情况下

你的第二套投资房银行会给你贷款104%？

这个问题我请教过我的贷款broker，他给我的答案是你自住房贷款至少要快还掉的情况下，你买的下一套投资房才有机会可以贷款104%

希望大江哥解释

elight

xiaoyuewanli 发表于 2015-4-13 10:59
你问错人了。。。我也想知道

呵呵我问的是大江哥借用你的帖子回了，sorry

xiaoyuewanli

elight 发表于 2015-4-13 11:03
呵呵我问的是大江哥借用你的帖子回了，sorry

没关系，我只是怕他看不到你的问题而已

delivercn

恭喜你

anfernees

elight 发表于 2015-4-13 10:58
请教如果买房的时候没有特别注明，那就是half half。

但是现在可不可以改这个比例，因为老公工资比较高 ...

我也想问现在还能改不

nobmw89

大江东去 发表于 2015-4-13 10:02
不会。

本息一起还和只还利息对还款能力没影响

谢谢江爷 看来我要把自住房改成投资才能贷多点 烦人阿

大江东去

elight 发表于 2015-4-13 10:58
请教如果买房的时候没有特别注明，那就是half half。

但是现在可不可以改这个比例，因为老公工资比较高 ...

可以改

但nsw要交对应份额的印花税

如50万的房子从1：99改成50：50，差不多要1万刀

大江东去

elight 发表于 2015-4-13 11:01
这个问题我请教过我的贷款broker，他给我的答案是你自住房贷款至少要快还掉的情况下，你买的下一套投资房 ...

我建议你换掉你的broker

大江东去

elight 发表于 2015-4-13 10:49
不对吧你自住房欠80%的贷款在没有还清或者快还清的的情况下

你的第二套投资房银行会给你贷款104%？

会的，

相当于是减少你自住房的贷款额度

比如两个房子都是50万，

修改后的贷款额度就是，自住房贷28万，投资房贷52万

投资房的52万用于负扣税，就相当于把自住房的12万贷款用于抵税（多赚的）

加上折旧，这就是正现金流的负扣税

大江东去

elight 发表于 2015-4-13 11:01
这个问题我请教过我的贷款broker，他给我的答案是你自住房贷款至少要快还掉的情况下，你买的下一套投资房 ...

懂行的人是不会在自住房还清的情况下再买投资房的。

除非在房市下跌的情况，但现在悉尼不是

大江东去

nobmw89 发表于 2015-4-13 16:31
谢谢江爷 看来我要把自住房改成投资才能贷多点 烦人阿

不用客气。

不去报税，自己住，对ato来说就还是自住房待遇。

Jmfang

yayaer

大江东去 发表于 2015-2-9 05:37
自住房的80%贷款部分都可以用于抵押，我没看明白你的意思为什么一年内不能买多个投资房？有24%的首期就可 ...

请问如何操作?怎么可以贷104%?谢谢

大江东去

yayaer 发表于 2015-4-14 15:27
请问如何操作?怎么可以贷104%?谢谢

先有自住房，减少自住房的贷款额度（投资房的24%），就可以投资房104%贷款

tallgeese

大江东去 发表于 2015-4-14 16:07
先有自住房，减少自住房的贷款额度（投资房的24%），就可以投资房104%贷款 ...

不知道我这么理解对不对：
相当于投资房首付和印花税（24%） 这部分付给了自住房 ？

大江东去

tallgeese 发表于 2015-4-14 16:12
不知道我这么理解对不对：
相当于投资房首付和印花税（24%） 这部分付给了自住房 ？ ...

是的

大江东去

tallgeese 发表于 2015-4-14 16:12
不知道我这么理解对不对：
相当于投资房首付和印花税（24%） 这部分付给了自住房 ？ ...

我不肿，假发哥才肿了

yes168

大江东去 发表于 2015-4-14 16:07
先有自住房，减少自住房的贷款额度（投资房的24%），就可以投资房104%贷款 ...

又是菜鳥問題：投資房要是轉成自住房一年後，再買出，還要交CGT嗎？

大江东去

yes168 发表于 2015-4-14 21:02
又是菜鳥問題：投資房要是轉成自住房一年後，再買出，還要交CGT嗎？

要

按出租时间和总持有时间的比例交增值税

yes168

大江东去 发表于 2015-4-14 21:22
要

按出租时间和总持有时间的比例交增值税

明白了，謝謝

forrest_xu

大江东去 发表于 2015-4-13 16:52
会的，

相当于是减少你自住房的贷款额度

我去年拿到澳洲的，没想到澳洲房产玩法如此精妙，相比之下，在国内的房产投资实在是太单纯。

请问，我现在有一套投资房的情况下，可以长登澳洲后将其转成自住，然后第二套投资房贷款104%吗？

假设第一套投资房 50万买来（40万贷款），长登的时候银行估价达65万。

谢谢

大江东去

forrest_xu 发表于 2015-4-21 18:00
我去年拿到澳洲的，没想到澳洲房产玩法如此精妙，相比之下，在国内的房产投资实在是太单纯。

请问，我现 ...

可以。

如果你再买的投资房是50万，相当于你一分钱都不用花。

forrest_xu

大江东去 发表于 2015-4-21 18:29
可以。

如果你再买的投资房是50万，相当于你一分钱都不用花。

多谢了，这样等于第一套房投资10万，随着房价上涨，几年后免费付第二套首付。

然后，用租金支撑，同时还有点负扣税。
25年后，两套房转给下一代，那点贷款可能就是他们将来2-3年的收入。

顺便再问问，第一套自住，第二套104%贷款完成后，第一套还能转回投资房吗？

大江东去

forrest_xu 发表于 2015-4-21 19:21
多谢了，这样等于第一套房投资10万，随着房价上涨，几年后免费付第二套首付。

然后，用租金支撑，同时还 ...

可以。

雪球就是这么滚出来的

forrest_xu

国内一套房，澳洲可以滚 N套了。

看来移民澳洲一个很大的机会就是赚取这里的优质土地，把老祖宗几百年前大航海时代错过的机会拿回来。第一代移民先用贷款把地圈好，然后用2代人的时间真正的致富。

aulin

问过银行，如果投资房贷款账户104%，势必要把自住房和投资房捆绑在一起才行，这样卖的时候两个房子会牵扯在一起的。因为如果只有投资房这一个security的话，没银行会给你104%的，必须加上自住房的抵押才行。

forrest_xu

aulin 发表于 2015-4-21 20:41
问过银行，如果投资房贷款账户104%，势必要把自住房和投资房捆绑在一起才行，这样卖的时候两个房子会牵扯在 ...

请问自住房可以refinance房屋升值的 80%吗？
如果可以的话，两套房还是分开贷款比较自由

aulin

forrest_xu 发表于 2015-4-22 12:14
请问自住房可以refinance房屋升值的 80%吗？
如果可以的话，两套房还是分开贷款比较自由 ...

可以的。我刚做了top up,就是自住房升值的。我有个同事更极端，每个房产都找一家不同的银行做，来100%确保买卖这些房产互不干扰。

我个人不喜欢这种房产都捆绑在一起的做法。还有个极端的例子就是比如你投资房还不上贷款了，银行有权连你的自住房一起法拍，因为这个104%贷款账户有两个security(你的自住房和投资房）

forrest_xu

aulin 发表于 2015-4-22 12:19
可以的。我刚做了top up,就是自住房升值的。我有个同事更极端，每个房产都找一家不同的银行做，来100%确 ...

再请教下，如果刚长登澳洲，收入很低甚至没有的情况下，手上的房产升值部分还能refinance出钱吗？

aulin

forrest_xu 发表于 2015-4-23 11:04
再请教下，如果刚长登澳洲，收入很低甚至没有的情况下，手上的房产升值部分还能refinance出钱吗？ ...

需要最新的pay slips来证明你的收入的。具体要问你的银行了。