物业管理权生意介绍交流

Poweregg

zync1001 发表于 2014-11-5 20:32
昨天晚上乱七八糟地想了一下，今天还是决定把一些想法写下来。因为我觉得同胞们一定要把这个思路弄清楚了， ...

机会成本其实就是银行利率。也就是说，如果你持有199.5万元资本存入银行的收益。或者说银行把这个199.5万元钱的资本借给你，银行的收益。
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199.5万的钱存银行，除了利息，10年后还是199.5万
199.5万买房子，生意，只要不是太衰的话，10年后都该远远不止

happystep

Poweregg 发表于 2013-8-20 22:03
飞儿你和你LG想买这个生意可以咨询我 请我中午吃个盒饭就行 呵呵
QLD不熟悉 NSW我还是很熟悉的（当时做了 ...

不知Poweregg有没有时间，让我LG请你和家人吃个饭，我们想咨询一些这类生意有关的信息。

这个周末花了2晚时间，总算翻完了这个61页的帖子，信息量真丰富！

其实之前就考虑过这类生意，因为其他事情耽误了，现在又重新回到起跑线。

我们俩之前迟迟没有迈出这一步，就是被这个onsite office hour吓退了。我们本身的工作都处于上升期，而且各自的公司都不太可能让我们像飞儿姐那样半天工作，就是不知道雇人onsite的话，收益是否合算？

还有不知道你对strata management的生意熟悉吗？这些的这些，是否能向你当面请教。

方便的话，可以pm我你的微信吗？

再次感谢你在这个长帖里的无私分享！

Poweregg

happystep 发表于 2014-11-17 00:32
不知Poweregg有没有时间，让我LG请你和家人吃个饭，我们想咨询一些这类生意有关的信息。

这个周末花了2 ...

微信不太用，最近也比较忙，有事PM吧，必回复

个人观点， 不管什么生意，一定是亲生参与，哪怕是full managed的生意，老板也要做到踢掉谁都能顶上，然后才能放心的让人家去full manage

生意和纯粹的投资不同，回报率和风险都高些，自己亲身参与管理提高了回报率，也降低了雇人引起的风险
反之，如果双方都有事业，想纯粹请人管理，个人觉得风险大增而且回报也降低了

Poweregg

happystep 发表于 2014-11-17 00:32
不知Poweregg有没有时间，让我LG请你和家人吃个饭，我们想咨询一些这类生意有关的信息。

这个周末花了2 ...

QLD是特例，很多生意几乎没有office hour

NSW更像花钱买个传达室大爷的工作

strata manage的工作如果是生意的话，方方面面需要用到的人多，也更杂（涉及不同building）

huqingqing

kentwang 发表于 2013-7-2 14:19
好吧，这个属于不可抗拒力

这个问题同样可以通过保险来解决：

1、物业是应该有保险，一般情况下，能通过保险将物业恢复到损失前的状态，说白了就是重建。
2、生意本身也是有Business Overhead Insurance的。一旦出现外力造成你收入和支付成本，保险公司会赔偿。

huqingqing

momoying 发表于 2013-7-5 12:21
我在brisbane呆了差不多5年搬来雪梨 其实当初我真的有想过买来自己做property manager，大布很多的twonhous ...

QLD 这种Management Right的生意是一种商业模式的创新（相比Property Management来说）。保障了Building的日常管理。这点也是QLD独有的法律保障（比如25年的管理权的保障）。

zhangwei7461

zync1001 发表于 2014-11-5 21:32
昨天晚上乱七八糟地想了一下，今天还是决定把一些想法写下来。因为我觉得同胞们一定要把这个思路弄清楚了， ...

反驳下您的所谓letting pool 下降问题。

首先 运营这个生意最好是个持full 牌的地产中介， letting pool 下降无非就是本来是投资房的，现在卖了之后变成自住了， 这种情况下 一定要帮卖价卖他们的房子，就算卖给一个自住的 这样的中介费顶你好几年的letting commission了。

其次是外卖中介竞争的问题， 这就牵扯到你是否on site了， 一般on site的物业，外面的中介和你相比较一点优势都没有。 很简单的，on site 24 hours on call 基本上， 你房子丢给外面中介租， 你房子就算着火了外面中介也无法第一时间赶到救的。 onsite 比起外面中介，占尽优势， 如果这样还会out side 的话。 只能说自己做的实在太差。

登陆

如果说出租管辖内的房子有一定的优势还对， 但卖房子就远不是你有持牌就比得过经验丰富，口碑高的地产经纪了。还有一个很重要的因数是续约，如果只能保证10年的约，像NSW，花了5 年的时间为银行和strata工作，只有5 年为自己和接着为银行工作。。。。。。

Poweregg

登陆 发表于 2014-11-19 10:23
如果说出租管辖内的房子有一定的优势还对， 但卖房子就远不是你有持牌就比得过经验丰富，口碑高的地产经纪 ...

买房看能力了

我认识一个bm卖了楼里十几套房子，有了口碑楼里都找他
还有一个厉害的足迹mm，刚接手生意就卖了几套

如你所说，开始n年的确是给银行打工，最大的变现就是n年后还清贷款，卖了生意，你就有了百万资金

youxuan1420

登陆 发表于 2014-11-19 11:23
如果说出租管辖内的房子有一定的优势还对， 但卖房子就远不是你有持牌就比得过经验丰富，口碑高的地产经纪 ...

拿listing实际上就是靠减少commision，和经验丰富和口碑无关。onsite manager的成本比外面的低，随时可以看，不像外面的中介还要大老远的跑来。
另外我发现悉尼management right真的是太少了，大概只有30多个，每三四年大概放出来四五个。好处就是不愁找下家了。

youxuan1420

Poweregg 发表于 2014-11-21 08:23
买房看能力了

我认识一个bm卖了楼里十几套房子，有了口碑楼里都找他

一般这种生意每年大概20%的return吧，贷款利率一般是多高？替银行打工恐怕不至于吧。

Poweregg

youxuan1420 发表于 2014-11-21 09:35
一般这种生意每年大概20%的return吧，贷款利率一般是多高？替银行打工恐怕不至于吧。 ...

不算房子的确不止，算上房子，贷个75%的话，差不多和银行打工

当然，打工也有高低，足迹平均年薪不是20W嘛

xiaodong368

Poweregg 发表于 2013-10-17 17:44
XD
分析一下看生意的经验呢
200多，绝大多数是垃圾，被吓着了

Here are the primary considerations in any assessment of your 物业管理权:
1. Net profit
The value of the MLR will always be based on your net profit, after all operating costs. A business does not sell on turnover or occupancy rates. The capitalisation of net income is the primary method of valuation. Management Rights: Multipliers can range from 1x to 6x, across the spectrum from a low-tenure, distressed asset to a unique, highly desirable, high net profit business. Generally the average range is from 3.5x and 5.5x.
2. Location location location
This old real estate mantra always rings true. Location is certainly a consideration in determining the value of your property. But remember, location is a primary driver of profit. The two are inextricably linked. So, because your net profit is the result of many variables including location, efficiency of management, occupancy levels and so on, it is a much stronger indicator of value.
3. Term of the lease / management agreements
The longer the period remaining on your agreement/s, the more secure the business. The longer the term, the more appealing it will be to buyers, and the easier it will be for them to secure finance. Long term agreements help ensure you attract the best possible price for your property.

一心一意

NSW有这个生意吗？

TheGreatWall

136mydream 发表于 2010-12-8 20:14
这个肯定要包括房子了，否则根本就是抢钱啊，谁会买这个

一般你查到的这类生意的报价都是包括房子的，而 ...

是的，一定要有一套房子才算是body corporate pool里的一员，才可以去开业主大会。

TheGreatWall

136mydream 发表于 2010-12-23 13:29
哼哼，又拿听说的东西来糊弄俺。有小龙虾的地方我去下过网，啥也没捞着
还是回主题吧

第三点补充一下，以前有个小混混用了illegal的fob早上五点进入公寓，跑进了公共厕所，然后呆了一个多小时，最后学是被清洁工去打理厕所的时候发现的。混混走了以后，整个厕所都堵了，还叫了plumber来清。过几天，一群人用同个fob进来，都是纹身大汉，直奔公共厕所，出来之后又生气又打电话，然后跑到车库最底层进去了，在屏幕上盯了他们许久。想着要不要把这卡给deactive了，但后来怕怕的，就不敢了，怕惹事上身。

cutejason

zync1001 发表于 2014-11-5 21:32
昨天晚上乱七八糟地想了一下，今天还是决定把一些想法写下来。因为我觉得同胞们一定要把这个思路弄清楚了， ...

多谢分享

登陆

盘山公路又转回来了。

nancykay

好帖，获益匪浅，也入行啦，哈哈

miya2013

136mydream 发表于 2010-12-8 20:40
需要一个leasing license，学习一个星期就可以考到了

如果还想代理小区内房产的买卖，就还需要一个real e ...

你好前辈，我是新州的。我也想进入这个行业，我拜读您的文章。可以请教一下在新州需要的licence是什么。我google NSW leasing licence, 竟然查不到。可以请教一下新州j这个licence 叫什么名称吗。谢谢

ggt20

cutejason

一个过来人还是提醒一下大家：一定要看清楚你找的中介，banker和会计等等的一群人，是否有一定的联系。。。

中国人坑自己人的实例多的是。。。

cutejason

zync1001 发表于 2014-11-5 21:32
昨天晚上乱七八糟地想了一下，今天还是决定把一些想法写下来。因为我觉得同胞们一定要把这个思路弄清楚了， ...

分析得不错啊，MARKED

qiqithompson

mark

cathy0103

筱夜

作为一个8年brisbaner了，现在才对这行业感兴趣，才看到这个帖子，只能说自己太闭塞，太不常上网了。边上班边看完了所有内容，很羡慕搂主和其他前辈们在合适的时候进入了这个行业，感谢大家的分享。这帖子沉了这么久了，不知道还有没有前辈能出来给点建议，现在才来买这个生意还合适吗？

falexcn

我加了微信了，为什么没有人呢？

april3c

受用，赞一个

Teddybear2015

Mark下。有人知道新州或墨村类似的物业管理的资料，或相关网站吗？

604

花了3天终于认真读完了。请问梦姐现在还在做么？