杀敌八百，自损一千-也谈以负扣税为目的进行房产投资

Clovelly12

出国吃考拉 发表于 2014-11-30 09:02
他这个逻辑不对. 不是为了杀敌而自损, 而是因为自损是不可避免的, 所以要想办法自损的时候顺便杀杀敌.  ...

出国吃考拉 发表于 2014-11-29 23:49
反正那些税也退不回来, 不如买个投资房拿负扣税养房, 房产还有增值, 怎么也比存银行强啊, 利息还得交税呢:i ...

上面的话是你说的，买个投资房不就是＂自损＂吗？＂自损是不可避免的”那就不买就得了。你损了一千，才得475刀，有什么好玩的。

大江东去

DBOY123 发表于 2014-11-30 11:44
就算是104%吧， 那新的也得前去之前top up 出来的8万吧

这个不能白交你，请我吃龙虾的时候我再告诉你。

或者花钱找个会计师问问具体的操作步骤。

Clovelly12

大家看看这篇科普文章。

澳洲房屋贷款权威指南：什么是负扣税？

http://house.tigtag.com/story/176248.shtml

出国吃考拉

Clovelly12 发表于 2014-11-30 10:58
出国吃考拉 发表于 2014-11-29 23:49
反正那些税也退不回来, 不如买个投资房拿负扣税养房, 房产还有增值 ...

我可能没说清楚, 因为工资无法避税, 买投资房负扣税, 用退税的钱去补贴投资房, 合理避税的同时等房产增值获得更好的收益. 这个适合领工资的人, 如果你有100万现金找投资渠道, 那可选就多了不一定投资房子.

liu263

出国吃考拉 发表于 2014-11-30 12:08
我可能没说清楚, 因为工资无法避税, 买投资房负扣税, 用退税的钱去补贴投资房, 合理避税的同时等房产增值 ...

为了退回475元的税，你必须在投资房产生1000元负现金流。这就是杀敌475，自损1000。

出国吃考拉

liu263 发表于 2014-11-30 11:27
为了退回475元的税，你必须在投资房产生1000元负现金流。这就是杀敌475，自损1000。 ...

应该是我花1000, 投资了1475的物业.

tonnyxu

大江东去 发表于 2014-11-30 09:33
谁说4%不可以报税的？

你4%拿来干嘛的你心里清楚，自己打个电话给ato不就好了？

liu263

出国吃考拉 发表于 2014-11-30 12:33
应该是我花1000, 投资了1475的物业.

这个是怎么算的？

大江东去

tonnyxu 发表于 2014-11-30 12:34
你4%拿来干嘛的你心里清楚，自己打个电话给ato不就好了？

交印花税，合理合法，ato认可。

如果装修104+%都有。ato也认可。

tonnyxu

大江东去 发表于 2014-11-30 12:38
交印花税，合理合法，ato认可。

如果装修104+%都有。ato也认可。

你的头贴里没说清你的4%是什么。 假如是stampduty，确实可以报税。 问题是那又怎样呢？我还是那个观点，你为了一部分的退税大量的交利息，完全没有意义。 如果房价暴涨，你会从中获利，但是如果房价暴跌，你就得每天熬着支付大量利息最后房子卖了还赚不到钱。

买投资房是为了赚钱不是为了Ng，楼主的帖子里意思很明确，有很多人觉得自己税交多了，为了NG而投资，本末倒置了。

Clovelly12

出国吃考拉 发表于 2014-11-30 11:33
应该是我花1000, 投资了1475的物业.

哈哈，you wish...

大江东去

tonnyxu 发表于 2014-11-30 12:42
你的头贴里没说清你的4%是什么。 假如是stampduty，确实可以报税。 问题是那又怎样呢？我还是那个观点， ...

这么基本的事都要说？

和一个这么外行的id聊天，真累。

sorry

出国吃考拉

liu263 发表于 2014-11-30 11:34
这个是怎么算的？

就是用负扣税去养投资房啊. 好比说你有4万工资, 要交5000的税. 买个比较新的投资房, 负现金流+折旧能负扣大概4000多的税, 相当于拿应该上缴的钱去养房. 这是投资+避税的组合, 利用杠杆原理获得更好的收益.  如果不买投资房的话就是每年白交5k税, 首付放银行, 利息还得交税. 你觉得哪个合算?

出国吃考拉

Clovelly12 发表于 2014-11-30 11:44
哈哈，you wish...

只是夸张了而已, 意思就是用负扣税去养投资房.

liu263

出国吃考拉 发表于 2014-11-30 12:48
就是用负扣税去养投资房啊. 好比说你有4万工资, 要交5000的税. 买个比较新的投资房, 负现金流+折旧能负扣 ...

请把数字列出来，方便各位读者一目了然。

出国吃考拉

liu263 发表于 2014-11-30 11:59
请把数字列出来，方便各位读者一目了然。

那几个数字都是真实的, 我懒得详细写. 我的情况是负扣税能把投资房每年的亏空填上, 不需要再往里垫钱, 付了首付就交给中介不用管了, 坐等升值. 你自己建个模型算算就明白了. 或者找个会计问问.

liu263

出国吃考拉 发表于 2014-11-30 13:05
那几个数字都是真实的, 我懒得详细写. 你自己建个模型算算就明白了. 或者找个会计会计问问.  ...

请各位读者自行判断

casterchen

liu263 发表于 2014-11-30 11:55
是不是打错了？cashflow 好，upfront高，应该导致postive，而不是negtive gearing啊？ ...

cashflow 好, upfront capital cost就高，贷款就高，利息支出就高，就把高的cashflow拉下来了，就又negative gearing了。

我的意思是市场会调节你的cashflow的，不可能钻到空子。有positive cashflow的，肯定有风险之类的问题。
所以觉得楼主是在批评澳洲的市场，想听听楼主市场预期的高见。

我用的是正常的debt funding investment例子哈，现金买房的大款们请无视哈。

davidludut

负扣税算法是啥样的？房租收入如果少于利息会退多少？假如每年亏2万能给退多少？谢谢

笨鸟飞飞

如果我把投资房贷款还清了，然后收房租，正收入，缴税，是不是很傻？

格美

有没有人碰到过，现在负扣税的时候税率是32%，等卖房的时候税率是46.5%。

DBOY123

笨鸟飞飞 发表于 2014-11-30 13:32
如果我把投资房贷款还清了，然后收房租，正收入，缴税，是不是很傻？

我的会计师是这样建议的，这是最保险的方法，再没有其他投资渠道情况下

DBOY123

大江东去 发表于 2014-11-30 13:26
就你这种知识水平，也是属于理财白痴。没必要教你。

不知道你要表达什么观点，附扣税永远是顶初使透支额。

大江东去

笨鸟飞飞 发表于 2014-11-30 13:32
如果我把投资房贷款还清了，然后收房租，正收入，缴税，是不是很傻？

很傻或者是钱多不在乎的人

大江东去

格美 发表于 2014-11-30 13:43
有没有人碰到过，现在负扣税的时候税率是32%，等卖房的时候税率是46.5%。

持有超过12个月，卖房的时候税率相当于是45%＊50%

Clovelly12

出国吃考拉 发表于 2014-11-30 11:48
就是用负扣税去养投资房啊. 好比说你有4万工资, 要交5000的税. 买个比较新的投资房, 负现金流+折旧能负扣 ...

你这点小钱还NG，无语。。。。

15%的税率，有意思吗？

李十三

格美 发表于 2014-11-30 12:43
有没有人碰到过，现在负扣税的时候税率是32%，等卖房的时候税率是46.5%。

因為超過一年，增值額是減半計算，所以相當於23.25%，
而且，賣出的時候是多年以後，你還賺利息了。