技术贴,供对Granny Flat有兴趣的朋友参考交流

merryfield

H妈妈 发表于 2012-9-20 07:43
当然！应该是扣除人工+材料而不单单材料。

你知道你家GF用了多少砖吗？ ...

一平方米大概56块砖左右。

H妈妈

merryfield 发表于 2012-9-20 07:53
一平方米大概56块砖左右。

Thanks! That's very useful information

modhom

Gelen 发表于 2012-9-20 07:11
我当时问了轻钢，在emu plains 有一家，材料是三万多，人工也得三万多，合计造价过七万，拉倒。

我的gf， ...

版主，方便透露下你当时找的轻钢都用些啥标准的材料吗？那个材料费好便宜的。比如墙体保温指数，窗是否双玻等。还有你还有他们联系方式吗？我也想问问他们。我一直觉得我们的GF对设计要求过高了，所以材料费都降不下去。不过人工费用由于我们使用的施工方式不同，所以人工便宜点

Gelen

modhom 发表于 2012-9-20 11:13
版主，方便透露下你当时找的轻钢都用些啥标准的材料吗？那个材料费好便宜的。比如墙体保温指数，窗是否双 ...

不记得，好像是kit homes

H妈妈

modhom 发表于 2012-9-20 11:13
版主，方便透露下你当时找的轻钢都用些啥标准的材料吗？那个材料费好便宜的。比如墙体保温指数，窗是否双 ...

墙体保温指数- insulation will do. Not expensive...we are talking hundreds only

窗是否双玻--?? Is it necessary? Don't think so if it goes through CDC

modhom

H妈妈 发表于 2012-9-20 13:24
墙体保温指数- insulation will do. Not expensive...we are talking hundreds only

窗是否双玻--?? Is  ...

Those materials with or without Australian Certificate will make big difference...That is the reason I am asking. Insulation and windows are just examples. Any way, it is another story...

modhom

H妈妈 发表于 2012-9-20 13:24
墙体保温指数- insulation will do. Not expensive...we are talking hundreds only

窗是否双玻--?? Is  ...

其实很多几百块加起来数目也不小了，我说的那些都是随便举的例子，过CDC其实很容易的，GF都不是什么大项目，基本都过的。但毕竟这也是住人的，当然希望质量好点咯，不想造完了被投诉住了不舒服啦

modhom

还有就是厨房阿卫生间阿,是最消耗材料和人工的地方,价格也参差不齐

modhom

做做调查，大家造GF的目的都为什么？自住还是出租投资呢？

H妈妈

GF对房产增值的影响是多少

芝麻绿豆

请问lz，GF怎么出租？

garysu

自己租，中介租，都行

对价值的影响，能更加吸引有同样想法的人，但会赶走只想要大后院、自家舒心过日子的人

modhom

H妈妈 发表于 2012-9-23 13:16
GF对房产增值的影响是多少

10%左右吧

modhom

芝麻绿豆 发表于 2012-9-23 14:48
请问lz，GF怎么出租？

和house一样出租法

modhom

garysu 发表于 2012-9-23 14:58
自己租，中介租，都行

对价值的影响，能更加吸引有同样想法的人，但会赶走只想要大后院、自家舒心过日子的 ...

同意，有利有弊，需要自己权衡

H妈妈

garysu 发表于 2012-9-23 14:58
自己租，中介租，都行

对价值的影响，能更加吸引有同样想法的人，但会赶走只想要大后院、自家舒心过日子的 ...

就和游泳池一样，有人喜欢有人避之唯恐不及

芝麻绿豆

garysu 发表于 2012-9-23 14:58
自己租，中介租，都行

对价值的影响，能更加吸引有同样想法的人，但会赶走只想要大后院、自家舒心过日子的 ...

中介租怕是不行。至少在维州不行。
Granny flat就是给granny这样的亲戚住的，不能用于出租。

garysu

芝麻绿豆 发表于 2012-9-23 23:59
中介租怕是不行。至少在维州不行。
Granny flat就是给granny这样的亲戚住的，不能用于出租。 ...

悉尼可以

至少我问过的中介说可以出租，甚至share的都可以

H妈妈

芝麻绿豆 发表于 2012-9-23 23:59
中介租怕是不行。至少在维州不行。
Granny flat就是给granny这样的亲戚住的，不能用于出租。 ...

悉尼肯定可以

modhom

芝麻绿豆 发表于 2012-9-23 23:59
中介租怕是不行。至少在维州不行。
Granny flat就是给granny这样的亲戚住的，不能用于出租。 ...

新州很多granny flat都是用以出租的

芝麻绿豆

modhom 发表于 2012-9-24 12:59
新州很多granny flat都是用以出租的

怎样知道哪些可以哪些不可以？问抗扫吗？

modhom

芝麻绿豆 发表于 2012-9-24 22:11
怎样知道哪些可以哪些不可以？问抗扫吗？

能造就能租，问council最直接最放心

eric_hl88

garysu 发表于 2012-9-23 14:58
自己租，中介租，都行

对价值的影响，能更加吸引有同样想法的人，但会赶走只想要大后院、自家舒心过日子的 ...

很对头。
GF只增加Cash flow，对地价的加值很小，下面说地价的10%差不多，也最多了，地完全没有变化，uv是不变的。
另外还要看区。像H妈妈这样的区，多数潜在买家都注重life style，生活品质，而GF帮着还贷款的功能不那么重要，加上一年净收益9千一万的对那些消费得起1M房子的人来说并不多，反而要付出个人隐私，花园小，要share 车道，不能party和户外生活这些对他们是致命打击，许多想法不能太按照华人思路看问题。
当然GF在有些地方很适合，特别是投资房，前后两个物业出租当然划算，但是要缴税了。也特别适合想还款快些，自家地很大，盖了GF，都没有大影响的，也很适合。

garysu

如果地皮够大，建了GF之后还有相当宽敞的空间，我认为正面作用更大一些。就算未来的买家只想自己住，把GF当作娱乐室、guest room甚至storage都行。

比方说，不少local特别看重guest room，不惜花费来改造出主人和guest相对独立的居住空间，有GF他们肯定很高兴。

如果有买家就是看GF不顺眼，这不是你的顾客群，不需要理会。

所以我认为，吸引来的买家，要比赶走的买家更多。

garysu

我认为，如果顾虑未来针对的客户群可能更看中自己的生活环境，那么在建房时尽量从给未来的买家留下最大的选择余地。比方说，一个有大living area的一房GF，会比两房GF更容易改为别的用途。买家看到这个GF就会按自己的想法来构思，摆个桌球台，children room，adult retreat，bar，啥都行。要是两房的话，就不是那么好改了。整个GF尺寸得当一些，留出合适的绿地空间。

当然这和赚租金有矛盾。而且我个人认为越来越多的人会接受、考虑把自家分租一部分出去，所以不用太担心。

H妈妈

garysu 发表于 2012-9-25 13:21
我认为，如果顾虑未来针对的客户群可能更看中自己的生活环境，那么在建房时尽量从给未来的买家留下最大的选 ...

咖哩版主想的和我一模一样!!

当然,我对我自己的观点不做发表,因为我是屁股决定脑袋.现在看来,还是有相当一部分人也这么想的.我是想做个teenage retreat,因为很多十几岁的小孩都叛逆,索性让他们有自己的地方.

moonstar

garysu 发表于 2012-9-25 13:21
我认为，如果顾虑未来针对的客户群可能更看中自己的生活环境，那么在建房时尽量从给未来的买家留下最大的选 ...

不错的想法，开拓了新思路，我们也正在建与不建的考虑中，主要是担心以后想卖房限制了买家的群体。

eric_hl88

moonstar 发表于 2012-9-25 13:40
不错的想法，开拓了新思路，我们也正在建与不建的考虑中，主要是担心以后想卖房限制了买家的群体。 ...

我们讨论怎样增值再出售最划算吧。

如果是给未来teenage用，这个就限制了买家范围，因为你的需要不一定是买家的需要。现金收益，上面已经讨论过了。

我们只讨论增值，然后出售，或者有enquity 可以access，怎样才划算。

那么我认为如果你感觉你的地很适合盖GF，而你也想出售，或者没有精力自己盖，那么就花些时间自己设计，找concil approval，设计好大小，车位，隔离什么的，记住什么都要考虑好，一看就是精品那种，然后不要开工，直接在售房广告中加入这个approved GF plan，然后加个起码五万出售，你的开支是你的时间+几千元而已。但是对于潜在想做GF的人是很有诱惑的。看看这里论坛的朋友对GF的热情就知道了。这个才是做无本生意呀。

你说凭什么要多5万，就因为我的地合适造GF，而且这个区你就是喜欢，这个是unique的。另外plan已经approval，你没有烦恼，买家又可以自己组织builder直接开始干，没有必要给原房主赚大钱，特别是谁知道你GF造的好不好，买家自己造的才是可信的。
最最重要的是一切都只是plan，什么时候造都可以，多flexible，不喜欢设计可以随时更改，去再approve一下就ok了。

所以想造GF， 日后会卖了房子的朋友，我觉得不如试一下“空手套白狼”或者上海人说的“空麻袋背米”，反正你要是真开造，这些活都要干的。留着点给别人发挥，朦胧的才最性感。

modhom

garysu 发表于 2012-9-25 13:21
我认为，如果顾虑未来针对的客户群可能更看中自己的生活环境，那么在建房时尽量从给未来的买家留下最大的选 ...

这个观点很赞同啊，有越多的空间就会越有吸引力

modhom

eric_hl88 发表于 2012-9-25 15:28
我们讨论怎样增值再出售最划算吧。

如果是给未来teenage用，这个就限制了买家范围，因为你的需要不一定 ...

就像很多卖地附赠DA么~挺有意思的