对在Epping团盖有兴趣的留个名。

cn_yy

原帖由 袖底风 于 2006-12-8 15:13 发表
几千元的建造费，楼上的是不是喝多了你

Plan First Levy - (Department of Planning Fee) For Applications $ 50,000 +        
$50,000+        6.4% of the estimated cost of the development

这个LEVY才几千块，不对吧

[ 本帖最后由 cn_yy 于 2006-12-8 16:36 编辑 ]

袖底风

反正是申请费就是了，具体我的数学不好哈

黑山老妖

原帖由 袖底风 于 2006-12-8 16:37 发表
反正是申请费就是了，具体我的数学不好哈

JJ啊！把我那帖看完了再说不好吗？
我说是十几二十万呢。

袖底风

哦，偶英文太烂，又不想查字典，，，你说了算

cn_yy

黑山，我算了一下，第一个应该是按建造费算，我是按照30万的建造费算要交的费用应该在27000左右，和我以前问的情况很接近

黑山老妖

原帖由 cn_yy 于 2006-12-8 16:51 发表
黑山，我算了一下，第一个应该是按建造费算，我是按照30万的建造费算要交的费用应该在27000左右，和我以前问的情况很接近

应该是了。
如果是这样就可以省下很多钱了。我觉得买地(带房子)要一百万多。房子按27万一幢算，6幢就是162万。加上别的东西如水、电、下水道、绿化等等。一共算两百万价格建造。也就是14万左右的DA费用。上次贝贝说DA过的贵20-30万也差不多了，因为要花很多时间和精力的，还有图纸等别的费用。

我爱猫

这么说来, 如果6家的话, 每家大概40万左右....

没有翅膀的鸟

不知道我能不能等啊......

黑山老妖

原帖由 我爱猫 于 2006-12-8 17:05 发表
这么说来, 如果6家的话, 每家大概40万左右....

不对吧？算买地120万，分6家。每家20万。造房子27万一幢。DA14万。
从表面上看MS50万。但是别忘了还有一些开支，我能想到的有：
1。图纸
2。贷款利息（可能是大头）
3。管理项目中的的一些必须开支

我觉得应该在55万左右。大家看看还有其他的我或不知道的、没算的么？

cn_yy

原帖由 黑山老妖 于 2006-12-8 17:03 发表


应该是了。
如果是这样就可以省下很多钱了。我觉得买地(带房子)要一百万多。房子按27万一幢算，6幢就是162万。加上别的东西如水、电、下水道、绿化等等。一共算两百万价格建造。也就是14万左右的DA费用。上次 ...

不过我觉得这里是有公司专门做审批的，因为我发现有些建筑公司只在某些区建房子，别的区他们就直接回答你我们不在那里起房子，这些公司一般都是比较大的建筑公司，但是有些小的就那里都说可以，这些公司都是由他们来帮你作DA的，所以我有了有公司专做DA的看法，不知道对不对

黑山老妖

原帖由 cn_yy 于 2006-12-8 17:20 发表
不过我觉得这里是有公司专门做审批的，因为我发现有些建筑公司只在某些区建房子，别的区他们就直接回答你我们不在那里起房子，这些公司一般都是比较大的建筑公司，但是有些小的就那里都说可以，这些公司都是由 ...

应该是这样的。
我的感觉是这样的：这儿的盖房是一件肥差，council里的人有拿钱的。已经好几个政府报告说一些council的人从中牟利。那些说只在哪里哪里做的可能就是有关系户的或是对这块特别熟的，这样他省事又赚钱。如果真的有而且收费合理我们可以请他们做。

jungle

原帖由 黑山老妖 于 2006-12-8 17:24 发表

应该是这样的。
我的感觉是这样的：这儿的盖房是一件肥差，council里的人有拿钱的。已经好几个政府报告说一些council的人从中牟利。那些说只在哪里哪里做的可能就是有关系户的或是对这块特别熟的，这样他省事又 ...

看来天下乌鸦一般黑！

我是买不起北区的房子，只好站在边上给老妖兄摇旗呐喊了。。像俺这等穷人，能在Auburn买个房子混混，也就知足啦。。。

袖底风

55万一个TOWNHOUSE再加上利息，有点贵哦

黑山老妖

原帖由 袖底风 于 2006-12-8 17:57 发表
55万一个TOWNHOUSE再加上利息，有点贵哦

JJ我真是败给你了。。。

看帖能不能好好看？

袖底风

哦，55万是全部费用，。。。。算凑合

袖底风

现在EPPING的DUPLEX大概65万，EASTWOOD的DUPLEX 50万，你觉得55万的TOWNHOUSE合算呢？

黑山老妖

原帖由 袖底风 于 2006-12-8 18:43 发表
现在EPPING的DUPLEX大概65万，EASTWOOD的DUPLEX 50万，你觉得55万的TOWNHOUSE合算呢？

'nuf said. can't really be bothered to answer stupid questions...

袖底风

给点讨论而已，偶几年前就参股投资房子了，多少好事晓得一点

黑山老妖

又找到一点新的信息．
6x2bed/2bath/1gge two storied costings around $1200m2 (at 150m2 per dwelling)
6幢 两睡房、两浴室、一车库的双层townhouse，占地面积150平方米，每平方米的价格约为$1200。包括了所以的绿化、小径、fence等等。这个用的是newcastle的标准样板房价格。如果算200平方米一幢可以是3-4房了。算$1400一平方。房子的建筑价格上面看来没有沽得太离谱。

黑山老妖

再度更新：
花了好长时间看了别人的经验谈，得出以下结论：
1。大多数的project有赚钱，大概有20-30%的利润。但是事先要看好地价，如果地价太高就不值得了。
2。图纸、DA、等等应该请当地的好的architec来做。图纸收费在一万到一万多。可以省去很多麻烦。如果要便宜，图纸可以让draftsman给画一个样板房，1千多到2千搞定，DA就要分开做了。architect比较了解当地的DCP(development control plan)，这样他们在设计的时候会把所以的都考虑进去，DA比较方便。
3。房子的密度、高度、出车的位置等等是有很多规定的。这些都要考虑到。
4。资金方面还没有结果。看到例子里的都是一个人自己贷款投资的。贷款还不能去一般的homeloan地方贷。好像不太愿意接，因为有较大的风险。这个还是等我银行的business banking给我打了电话再说吧。

看了这些以后有以下的想法：
1。如果是所有投资的20-30%的利润，不过加上leverage、去掉利息可能高一点。投20万下去几年是否值得？投在别的地方可能回报更高？但是这个没有考虑房地产的价格变化。
2。还是资金的问题。要想办法确认一下。。。
3。法律上的程序。这个还没有咨询过。不知道是不是应该去问问了？如果这个project不做的话还是算了。
4。时间上的问题。看了很多人说的经验，要花非常多的时间和精力。可能还有很多的frustration因为(很)可能会遇到挫折。
5。在开发的那些人都是长期投资房地产的对房地产有很大的信心和执著。他们有些是第一次开发，有些已经干了几次了。我们是一次性的而且性质不一样，可能到时候人的看法变了，想法不一样了。就像很多人提出的一样这个可能是最大的麻烦。

我的作业就先做到这儿，别人想不想帮个忙，最好有人看看法律方面上的问题。大家讨论吧。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2006-12-9 11:18 编辑 ]

贝贝

我来说说我的感觉吧。。。如果资金不充裕这事别碰，最后弄到自己身心俱疲。很多不可预计的支出你要考虑。

如果家里有个2－300万的，是一个可以投资的方向。

反正来去就一个钱。

谢谢老妖的奉献，我也从中学到很多东西，我还是那句话，有闲钱这事我会做，也就是说手头上我有可以控制的100万，我拿出首期贷款。

如果家里连个10万存款都没有，我建议投资股票吧，回报快＋高。

黑山老妖

原帖由 贝贝 于 2006-12-9 11:57 发表
我来说说我的感觉吧。。。如果资金不充裕这事别碰，最后弄到自己身心俱疲。很多不可预计的支出你要考虑。

如果家里有个2－300万的，是一个可以投资的方向。

反正来去就一个钱。

谢谢老妖的奉献，我也从中 ...

非常赞同。我也是这个看法。

看来我还是自己买自己的吧。生命在于奋斗啊。。。

holly_shen

还是买一个方便呀

cn_yy

原帖由 黑山老妖 于 2006-12-9 11:15 发表
再度更新：
花了好长时间看了别人的经验谈，得出以下结论：
1。大多数的project有赚钱，大概有20-30%的利润。但是事先要看好地价，如果地价太高就不值得了。
2。图纸、DA、等等应该请当地的好的architec来做。 ...

谢谢老妖，辛苦了。

初来澳洲，帮不上什么忙，只有给你加分

austeps_join

没有足够的钱,再好的投资计划都是空谈.

黑山老妖

今天早上银行来电话告知关于贷款的事宜。我看看写个作业吧。
看来又没有太大的希望了。让大家空欢喜一场。不过总算还学到点东西了。

holly_shen

国内现在也有人这么做的

红杉

先报个名

红杉

报个名,现在还来的急吗?

红杉

:)现在报名还不晚吧