买房的时间点，看运气了

hxsh2000

alfredbird 发表于 2022-6-21 09:24
Westpac 1-5年的固定都加了0.5%

非常感谢分享哈！

WestPac, Residential, Fixed Rates, With Package:

1 year fixed term: 4.19% p.a.
2 year fixed term: 4.89% p.a.
3 year fixed term: 5.29% p.a.
4 year fixed term: 5.39% p.a.
5 year fixed term: 5.49% p.a.

前几天才在说，WestPac的利率还非常不错，需要固定的尽快，结果也才仅仅一周，两年的固定就从4.29%涨到了4.89%，而三年的固定从4.69%涨到了5.29%。就如我之前说的，抓住机会尽快出手的人们，远比不停的说“之前的固定利率比较低，还值得固定，但现在不了”的人们，能够更加的有收获。从二月份开始的二年期，到现在都涨了这么多了，这些人们还是只能原来的好，因为对比的永远是原来的低利率，觉得晚进去就亏了。却独独忽略了，从未来看，到底是赚是亏，而这也恰恰是做决定的基础，如果是赚的话，为什么不呢。

也许现在就真的不了呢！

hxsh2000

2020年RBA启动了YCC的购债计划，目标是维持三年期的国债利率在0.25%以下，提供市场的流动性并且极大的融资成本，进而给予经济和就业提供支持和帮助。这也是2020年底到2021年十月前，大家能够固定到超低利率的最核心的工具和原因。而这个工具，RBA在2021年十月的最后一次$1B购债后，并没有继续坚持，进而使得多年期，即三年，四年，五年期的债券利率飙升，进而这些多年期的固定房屋贷款也飙升。这也是我在开篇说的，RBA一旦没有坚持这个工具和购债计划，那么无论央行的利率有多低，都是无法维持多年期国债的0.25%的超低利率，以及保持三年期的固定房屋贷款在2%以下的。

今天RBA发布了对于YCC的整个过程和Review，回顾整个过程以及中间的政策得失(Review of the Yield Target: https://www.rba.gov.au/monetary- ... d-target/index.html)

其中的一点，讲的就是去年十月停止购债维持YCC，过于仓促，没有做好沟通。由于YCC的计划是紧贴着2024年前不升息的承诺的，也是具体化的重要实施工具之一。最后这种无序的推出，导致了市场上的混乱，使得多年期的债券大涨，进而影响到了RBA的名声和承诺的可信任感

*The target was met for the bulk of the period, but the exit in late 2021 was disorderly and associated with bond market volatility and some dislocation in the market. This experience caused some reputational damage to the Bank.

hxsh2000

ANZ继续大涨固定利息，一到五年的固定利息，全部涨0.9%

ANZ owner-occupier principal and interest fixed rate changes

Term        Old rate        New rate        Change
1-yr fixed        3.79%        4.69%        0.90%
2-yr fixed        4.59%        5.49%        0.90%
3-yr fixed        4.99%        5.89%        0.90%
4-yr fixed        5.09%        5.99%        0.90%
5-yr fixed        5.19%        6.09%        0.90%

hxsh2000

这次Westpac和ANZ大涨利息后，CBA和NAB的一年期相比来说非常有竞争力，很好的利率了

Rate type         CBA        Westpac        NAB                  ANZ
1-yr fixed        3.59%        4.09%        3.59%        4.69%
2-yr fixed        4.39%        4.79%        4.59%        5.49%
3-yr fixed        4.99%        5.19%        4.99%        5.89%
4-yr fixed        5.19%        5.29%        5.39%        5.99%
5-yr fixed        5.29%        5.39%        5.49%        6.09%

hxsh2000

特别喜欢或者着迷这种超长年限的股票走势，特别是周期性的股票，那种循环和复刻，实在是太有特点了。

这个SBM的股票，之前说过，我是在2014年买进的，11.5c的时候买了三十万股。之后在2015年涨到22.5c的时候就清空了。主要是因为当时还在不停的出坏消息，并且挖矿成本比金价的每盎司价格还高，每年还在亏钱中。可之后的故事呢，就是一直涨，一直涨，一直涨……涨到了2018年和2019年做出双头，超过5刀。接着之后呢，金价一直维持在高点，可股价却一直跌，一直跌，一直跌，除了中间的大反弹外，一直持续到现在的一刀以下，并且图形漂亮的无以复加。

现在这个股票又回到了我的watch list，又有希望可以慢慢的等，慢慢的等待什么时候到了价格，又可以入货了，在再跌个85%左右吧。哈哈哈哈哈哈……………………，而且等待的感觉，也是非常的美好的

超过二十年的月线图，太漂亮的图形了，对称加循环

hxsh2000

SBM继续大跌，到达80c以下了。在金价几乎不变的时候，股价下跌了那么多，这就是趋势和个股的特性。所以股票市场，很多刚入门的人们，总觉得股票是线性的，在大涨或者大跌时，总是喜欢以学习的心态，询问为什么会有这些变化，总想找出其中的因果关系。其实，这些很多的都是大庄家收割的方式，没什么具体的原因。

所以那种都是新手的群，然后团购一个股票，互相壮胆互相鼓励越跌越买的，其实是最危险的。因为套进去，本想割肉出逃的，可里面的人们总会相互的鼓励，继续抄底喊单，又使得大家都有了勇气。“酒壮怂人胆”

hxsh2000

CBA“狂涨”固定利率，从一年到五年，全线涨1.4%！！！！！！
(Source: https://www.commbank.com.au/home-loans/fixed-rate.html)

CBA FIXED CHANGES: owner-occupiers principal and interest – contact us for investor changes

Term        Old rate        New rate        Change
1-yr fixed        3.59%        4.99%        1.40%
2-yr fixed        4.39%        5.79%        1.40%
3-yr fixed        4.99%        6.39%        1.40%
4-yr fixed        5.19%        6.59%        1.40%
5-yr fixed        5.29%        6.69%        1.40%

hxsh2000

hxsh2000 发表于 2022-6-22 14:07
这次Westpac和ANZ大涨利息后，CBA和NAB的一年期相比来说非常有竞争力，很好的利率了

Rate type         CBA        Westp ...

CBA已经全线大涨了1.4%，NAB还没有动，要固定的快点了，这个时候还得加上rate lock的

Rate type         CBA        Westpac        NAB                  ANZ
1-yr fixed        4.99%        4.09%        3.59%        4.69%
2-yr fixed        5.79%        4.79%        4.59%        5.49%

oldqin

所以这是要把人全都赶到浮动然后再收割的意思？

hxsh2000

oldqin 发表于 2022-6-30 12:55
所以这是要把人全都赶到浮动然后再收割的意思？

应该是发出信号，暂时别联系CBA做固定贷款了。今年固定贷款比例已经降到了20%以下，比去年的接近50%差距巨大。虽然最终固定的人很少，可联系以及咨询的人却很多，会弄得这门生意赚的钱不多，却耗费大量人力物力，不如直接给个高利率，劝退对有兴趣固定的咨询。提高了利率，在有兴趣的，也有足够的利润值得做。

leoyin2014

oldqin 发表于 2022-6-30 12:55
所以这是要把人全都赶到浮动然后再收割的意思？

意思就是傻叉来贷我们欢迎
智商正常的人就别问了，明知是宰人的

haomaomaojj

leoyin2014 发表于 2022-6-30 14:22
意思就是傻叉来贷我们欢迎
智商正常的人就别问了，明知是宰人的

你固定了吗？

hxsh2000

hxsh2000 发表于 2022-6-30 12:25
CBA已经全线大涨了1.4%，NAB还没有动，要固定的快点了，这个时候还得加上rate lock的

Rate type         ...

昨天说的，NAB固定还没涨，要申请要快，加上rate lock。结果今天NAB也跟着涨了，只给了一天的window

hxsh2000

NAB续涨固定房贷，一年到五年至少加0.8%。具体如下：

NAB FIXED CHANGES: owner-occupiers principal and interest

Term        Old rate        New rate        Change
1-yr fixed        3.59%        4.69%        1.10%
2-yr fixed        4.59%        5.59%        1.00%
3-yr fixed        4.99%        5.79%        0.80%
4-yr fixed        5.39%        6.19%        0.80%
5-yr fixed        5.49%        6.29%        0.80%

alfredbird

hxsh2000 发表于 2022-7-1 11:29
昨天说的，NAB固定还没涨，要申请要快，加上rate lock。结果今天NAB也跟着涨了，只给了一天的window ...

一天肯定批不下来的。

hxsh2000

到了最后的时刻，银行才开始打算套还想做固定利率的人们。看看这两天CBA以及NAB的固定利率，已经完完全全脱离了之前我讲的比较正常的1.6~2.0%margin rate。这段时间澳洲债券利率大跌，比如四年债券利率跌到了3.059%，即使加上了2.0%的margin，到达5-5.5%的固定利率就已经足够高了。而最近这两个银行分别把四年的固定利率涨到了6.59%和6.19%！

前一段时间，由于通胀一直超预期的节节高，于是涨息的预期越来越高，影响了各种资产的估值和买卖。然而近一周多以来，资本市场的关注点已经开始转向，由于公布的各种经济数据都超预期的差，于是大家都更多的关注于滞涨和衰退，甚至硬着陆了。所以也许涨息并不如预期的那么激进，却由于经济的奔溃，影响就业和消费，也会更大的影响到房价。这次的等待期，从去年十月起开始走下坡路，没有个两年，非常可能没有什么机会的

alfredbird

我觉得明年可以看起来了，特别是加息速度变缓以及越来越多的固定利息到期之后。

Runn

今天西北学区房拍卖异常火爆，感觉又是海外买家入场了

Runn

hxsh2000 发表于 2022-7-2 11:52
到了最后的时刻，银行才开始打算套还想做固定利率的人们。看看这两天CBA以及NAB的固定利率，已经完完全全脱 ...

4年固定涨到6.几%

是不是意味着未来5年，利息还可能上涨

我想要的生活

买房确实是个时间点，而不是时间段，这是高手说的，他们享受的刺激感的是成功的时间点，而不是赚多少钱。

hxsh2000

RBA七月继续加息0.5%，再加一次就回到一九年中，上一次降息前的贷款利率了。

只打内线

现在还敢买房的人，不是财大气粗，就是看不清形势

hxsh2000

六月底CBA做了六月里的第二次固定利率的加息，也是一次彻底的固定利率的增加，一到五年的固定利率全线加1.4%。由于这次大涨，CBA的所有固定产品，已经变得完全没有竞争力了

四年的固定也从5.19%大涨了一百四十个点到6.59%。

4 year fixed rate: 6.74% p.a.
4 year fixed rate (with Wealth Package): 6.59% p.a.

1. 去年九月三十号，四年期债券的收益率是0.583%，CBA四年固定贷款利率是2.29%，银行收取的息差是1.707%
2. CBA第一次涨四年固定(十月十五号)，从2.29% --> 2.39%，十月十号四年的债券收益率0.868%，息差：1.522%
3. CBA第二次涨四年固定(十一月五号)，从2.39% --> 2.89%，十月三十一号四年的债券收益率1.188%，息差：1.702%
4. CBA第三次涨四年固定(十一月二十六号)，从2.89% --> 3.09%，十一月二十一号四年的债券收益率1.27%，息差：1.82%
5. CBA第四次涨四年固定(十二月十六号)，从3.09% --> 3.34%，十二月十二号四年的债券收益率1.305%，息差：2.035%
6. CBA第五次涨四年固定(二月三号)，从3.34% --> 3.54%，一月三十号四年的债券收益率1.53%，息差：2.01%
7. CBA第六次涨四年固定(二月二十一号)，从3.54% --> 3.69%，二月二十号四年的债券收益率1.818%，息差：1.872%
8. CBA第七次涨四年固定(三月二十五号)，从3.69% --> 3.99%，三月二十号四年的债券收益率2.401%，息差：1.589%
9. CBA第八次涨四年固定(四月十二号)，从3.99% --> 4.39%，四月十号四年的债券收益率2.538%，息差：1.852%
10. CBA第九次涨四年固定(六月三号)，从4.39% --> 5.19%，六月三号四年的债券收益率3.238%，息差：1.952%
11. CBA第十次涨四年固定(六月三十号)，从5.19% --> 6.59%，六月三十号四年的债券收益率3.359%，息差：3.231%

hxsh2000

由于超预期的通货膨胀，各国央行继续超预期加速升息，使得原本缓缓下行的房价，也有了加速下降的趋势，经济衰退和房价下跌的预期，也越来越强。房价的下跌，也从高价区，慢慢的传导到了中低价的区了。

继续慢慢等吧，这个过程肯定会很磨人，也不会一蹴而就的。那要等到什么时候呢，至少要等到通货膨胀到顶后渐渐回落到3.5%，且下降的趋势已经形成；加息到顶后维持一段时间；高价区已经触底，且拐点已现。那么到时候机会就会出现，可以去买计划中想买的区了Keysborough，耐心点的话也应该可以买到非常好的房子，以更低的价格

ToughBubble

很理性的分析，谢谢分享

oldqin

hxsh2000 发表于 2022-7-16 12:58
由于超预期的通货膨胀，各国央行继续超预期加速升息，使得原本缓缓下行的房价，也有了加速下降的趋势，经济 ...

是不是bunnings对面那片新区

hxsh2000

澳联储继续加息，猜测这次继续加五十个点。

天涯浪客

hxsh2000 发表于 2022-8-2 08:05
澳联储继续加息，猜测这次继续加五十个点。

应该是50点起，加息这事情要快刀斩乱麻，拖的时间长了，效果就差了。

alfredbird

这个月和下个月应该都是50吧，在美国9月份开会前加到差不多一个level。

刮胡刀

天涯浪客 发表于 2022-8-2 08:22
应该是50点起，加息这事情要快刀斩乱麻，拖的时间长了，效果就差了。

快刀斩乱麻有两种结果，一种像美国那样短痛之后快速发展，还有一种是像日本一样停摆30年。
澳洲有足够的就业率和出口撑着，有资本慢慢试水市场，效果差一点不是不能接受。rba傻就傻在瞎g霸保证误导市场，今年反映太慢又错失了最佳加息时机