新来的刷分 - 我现在澳洲干城市规划。大家有什么问题可以问我

Jillinsydney

Ryde council 后院有一条污水管 但title上没有easement  买的时候 一个律师说上面可以建的 因为不是easement 如果将来sydney water要修的话 是他们自己的问题 我可以不同意 如果sydney water要在全街的贩子上放easement的话 要跟全街协商 协商不妥的 syd water只能改道 譬如把管子挪到前院 、、、(感觉律师说的不太负责任） 中介说的是 如果我要在这管子上面盖 就要concrete一下（不太懂 就是用水泥把管子包围一下？） 楼主能不能帮忙解释一下呢 谢谢哦

Bojiu

Jillinsydney 发表于 2016-2-10 09:34
Ryde council 后院有一条污水管 但title上没有easement  买的时候 一个律师说上面可以建的 因为不是easemen ...

照道理来说，自来水管还好， 可是污水管就算没有easement 在买地的时候也应该算成easement，因为是 ‘public health and safety’ 的问题。 不过你的律师说没事， 就证明如果你要盖东西的话应该不用递交 ’build over sewer/easement’ 之类的申请了， 而且没有建筑退后的保护了 （我们这里有Council 要求easement 两边各两米，地面到空中两米之内不能有任何建筑，包括屋檐）。 不过 Building Application 还是要递交的，到时候Council 自然会让你保护这个污水管，就像律师说的， 需要concrete 之类的。

污水管是挪不到前院的。虽然从法律角度讲，你的律师说的没错， 但是污水管的位置肯定不会变。因为污水只会往下流。你的污水管在后院证明你后院地势低，如果污水管放在前院，污水就流你家里来了 （律师的话确实不负责任，供水靠水压，所以自来水管可以换位置，可是污水只能往下流）。。。  所以要换位置的话很复杂。 就算没有easement， Council 也会竭尽全力的保护这个污水管。 我估计只要你递个什么planning的申请， 马上sewerage easement 的condition 就会被加进来。。

具体盖房子的时候需要有什么保护措施，需要一个qualified engineer 帮你弄。 基本上来讲就是不要让污水管受力，要不然被压坏了。 所以要干盖什么建筑，虽然从法律上讲不难，可是会贵，因为规划上和工程上有需要解决的问题。 尤其是污水管牵扯到 ’public health and safety issue’，如果你要在污水管上面盖个dwelling，又没有很好的保护污水管的方法的话， Council是可以根据 ‘public health and safety’ 这个理由来拒绝的 （如果盖个shed还好， 可是如果你盖个房子，污水管一坏，Syd Water要修污水管的话闹不好要拆你家房子，整条街要臭几个月，换谁负责这事都不愿意答应啊）。

Jillinsydney

Bojiu 发表于 2016-2-10 11:11
照道理来说，自来水管还好， 可是污水管就算没有easement 在买地的时候也应该算成easement，因为是 ‘pub ...

太感谢您了 说的真清楚 因为污水管的位置 其实也未必会盖到那里 就算盖到 最多也就是后院的deck而已了 感谢感谢 公众号可以私信吗 呵呵

Jillinsydney

Bojiu 发表于 2016-2-10 11:11
照道理来说，自来水管还好， 可是污水管就算没有easement 在买地的时候也应该算成easement，因为是 ‘pub ...

那怎么区分自来水管和污水管嗯。。。

海之女

请问，地块上easement的具体位置尺寸去怎么查？是免费的吗？因为合同里只有大概的标识图，没有非常具体的尺寸。

Bojiu

Jillinsydney 发表于 2016-2-10 10:51
那怎么区分自来水管和污水管嗯。。。

可以看你的 land title，或者easement schedule， 买地的时候律师会帮你 request 这些材料的。

Bojiu

海之女 发表于 2016-2-10 11:35
请问，地块上easement的具体位置尺寸去怎么查？是免费的吗？因为合同里只有大概的标识图，没有非常具体的尺 ...

和合同贴在一起的还有survey plan 或者 disclosure plan， 里面有尺寸。

海之女

Bojiu 发表于 2016-2-10 12:47
和合同贴在一起的还有survey plan 或者 disclosure plan， 里面有尺寸。

合同里只有这样一张图纸，尺寸不怎么仔细，你看看造奶奶房的话有多大影响？要离管道多远才可以建？地是800平米，宽是22m左右

海之女

我不太看得懂这图纸中标的数字都代表什么意思。比如里边界是多少距离，因为整个管道走向是斜的

Bojiu

海之女 发表于 2016-2-10 13:46
我不太看得懂这图纸中标的数字都代表什么意思。比如里边界是多少距离，因为整个管道走向是斜的 ...

汗。。 这个图够草的。如果有合同的话， 你可以问问你的律师有没有 survey plan。。买卖地的话，律师一般都会从Department 要来的相关的材料的。 可能合同和合同不一样，你这个图就是一个sewerage service 的 diagram， 标着管在哪，然后怎么连到厕所的。相关lot的信息都没给。

不过图上也可以看出来，这个sewerage line 基本上是沿着边走到马路上，连着Council 的trunk infrastructure。 所以你不用担心。你房子后面有大片空地可以盖奶奶房。 Sewerage line 的话隔出个两米，保险起见隔出个2.5米就足够了。

小白猪猪

Bojiu 发表于 2016-2-5 12:17
要看你的zoning 和overlay。 不过一般来说， 双车库改成卧室（secondary dwelling）很简单， 不过要注意 ...

macaw

Bojiu 发表于 2016-1-28 14:57
可以。 只要新建的房子和旧房子差不多 ‘similar in density, intensity and scale' 就可以。  一般来说1 ...

是所有的conservation area都可以，还是只是Hornsby Council

Bojiu

macaw 发表于 2016-2-12 12:45
是所有的conservation area都可以，还是只是Hornsby Council

不管是什么地方，只要住宅是合法的，有人住的，都可以拆了在原地盖个一样的。 基本上来讲，一年之内盖起来就成了。

Bojiu

小白猪猪 发表于 2016-2-12 12:38
谢谢楼主的热心答疑解惑。
我去brisbane interactive mapping把房子的信息打印出来了，在pdf附件。

不知道你所说的office 或者playroom 主要是做什么？ 规划里有一些对visitor，customer ，employee，噪音和车流量等的要求。可是如果不牵扯这些就很简单， 确定你的office 不大于50平米或者30%的居住面积。 然后就不用规划审批。  你的floor plan里面没有给距离。可是我估计这个double garage 不到50平米，而且你家两层楼，面积也应该也超160平米了，所以规划上讲没问题。



另外如果你只是加一个卧室，也不用规划审批。因为不牵扯到土地使用的变化。你完全可以把车库直接改成home based business, 然后在另一个方向单加一个卧室。755平米的地足够。

把车放在covered carport里面没问题，不过最好看看距离前面的boundary有多远。

不过注意我说的是不用DA审批，可是Building Approval 应该是还要申请的。找个靠谱的builder就帮你弄就成了。不用非要走Council，走private certifier 也可以。应该还蛮简单的。

小白猪猪

Bojiu 发表于 2016-2-12 14:34
不知道你所说的office 或者playroom 主要是做什么？ 规划里有一些对visitor，customer ，employee，噪音 ...

ayzlgs

围观

Bojiu

小白猪猪 发表于 2016-2-12 14:35
车库36平米，family room 30平米。以play room或者office的名义申请改造是不是容易一些？改造好了后通过c ...

.我的意思是说，不用走Council 申请。不管是playroom 还是office，如果你符合我之前说的那些条件就直接可以找个builder去做了。 所以不存在Council 批不批的问题。

如果不符合我说的那些条件，比如这个office 有客人来，有进货出货这种的，或者playroom 会有family过来玩，是盈利性质的，那我需要更多的资料才能告诉你。

如果就一个卧室的话，不用申请Planning Approval，一样，找个builder去做就行了。

关于车库的地面用不用和屋里一样高的问题，规划上无所谓的。 building 方面我就不清楚了。 个人感觉没事，就是高个台阶低个台阶的问题应该算个设计问题。 我也很愿意听building方面的专业人士来解答一下。

所以你这个案子从planning的角度讲没事，什么都不用。

我说的building application, 那是工程上的审批，也就是具体怎么施工的审批。那是肯定能批下来的，放心吧。 Building Application 可以递到Council 也可以递到private certifier，差不多。

xiaomajia

lz, how to check if granny flat has been DA approved by council?

Bojiu

xiaomajia 发表于 2016-2-12 15:01
lz, how to check if granny flat has been DA approved by council?

呵呵，如果你是买房子的话，简单来说找业主要Approval就行了。。 然后看看图纸和现场对得上对不上就好了。

稍微复杂一点就是打个电话到Council， 找个 Planner问问。 如果没有认识的Planner 可能就要看人品了。

再复杂一点就是从Council买这些信息。分几种。比如你可以做个 Request of Official Information， 或者申请要个 Full/standard/limited Planning Certificate （如果是别的州可能叫法不一样）。

最贵的办法就是找个Lawyer帮你做个Due diligence，就什么都清楚了。

AUDRMB

Bojiu 发表于 2016-2-5 12:03
如果你的173 subdivision agreement已经签了字交回去了， Council只要做plan sealing就可以了。 速度不应 ...

楼主，谢谢你的热心解答。

昨天已经收到council寄过来的seal of 173 agreement，让我送去land title office注册和交钱，我打电话给suveyor，他让我照做然后把lodgement summary report交还council就行了。

我今天去land title office交了119块lodgement fee后，把report交还给council，貌似还没能完成certificate of subdivision吧？剩下还有哪几步呢？我的land survoyer已经不管了。

另外：我用的的private building certifier，他说必须拿到certificate of subdivision才会issue building permit，我也不清楚为啥？有些人说其实拿到certificate of comply of condisions 就可以了，我也不清楚。

小白猪猪

Bojiu 发表于 2016-2-12 15:56
.我的意思是说，不用走Council 申请。不管是playroom 还是office，如果你符合我之前说的那些条件就直接可 ...

谢谢楼主解答。今天只剩1分了。明天补上。

playroom或者office肯定不盈利，只是“曲线救国”，最终还是要归结到卧室。如果直接能合乎规范的改造成卧室，肯定选择这种直截了当的做法。

我想申请owner builder来做这个小项目，owner builder的申请表已经填好了。作为owner builder，是不是要我本人直接去council申请building approval？这需要哪些材料和文件？

谢谢楼主。改天请楼主喝茶。

Bojiu

小白猪猪 发表于 2016-2-12 20:20
谢谢楼主解答。今天只剩1分了。明天补上。

playroom或者office肯定不盈利，只是“曲线救国”，最终还是 ...

呵呵 owner builder应该是自己去coordinate这个项目，一样可以找licenced builder来干活。

可是具体怎么做这个项目，咱们瞎聊还行，一步步的实施过程还是找个building方面的专业人士问问吧。出了planning这个圈子，我就不敢保证自己答案的正确性了。。 足迹有不少大神都自己做owner builder的， 应该对你有不少帮助。

小白猪猪

Bojiu 发表于 2016-2-12 23:18
呵呵 owner builder应该是自己去coordinate这个项目，一样可以找licenced builder来干活。

可是具体怎 ...

谢谢啊。
主要是council那边没问题就行了，该找水工电工就找他们做，其他小活自己零碎做做。

Bojiu

小白猪猪 发表于 2016-2-12 22:20
谢谢啊。
主要是council那边没问题就行了，该找水工电工就找他们做，其他小活自己零碎做做。 ...

呵呵 是的。

Bojiu

AUDRMB 发表于 2016-2-12 20:17
楼主，谢谢你的热心解答。

昨天已经收到council寄过来的seal of 173 agreement，让我送去land title off ...

汗 。。 不好意思把你这个问题漏了。。 刚刚看见。

你这个land surveyor 下次不要用了。 太烂了。 我们也是个planning + Surveying 的公司，必然是要帮着客户把 survey plan 交到Department，然后拿到新的 certificate of title 才算完事。这是一个professional ethic。 因为虽然剩下只是把材料递到 title office，然后注册title，可是也不排除Department 会有 ‘requisition notice’ 的可能性。 当然如果一切顺利，那下来的应该很快。

从planning的角度来讲，Council 完成了plan sealing，planning的任务也就完成了，剩下的全是surveying的事儿了。 所以你递交到title office之后怎么样我也不敢多说。总之这是最后一步，如果顺利的话很快搞定。

呵呵 关于private building certifier 说的这些我不好多说，因为我没有看你的Approval。 个人分析有可能是你Approval 的 condition给了他限制（比如173 agreement）之类的， 所以你的 certifier 只能等着。 其实如果之前应该和 Council 交代清楚，building 和 planning 一起走或者说好了谁先谁后肯定可以的。 估计你的surveyor 觉得牵扯到更多的工作量所以不愿意去做吧，毕竟都是按小时收钱的。。

不过你这个最后一步了， 很快的。我回你问题这两天 certificate of title 已经下来了也说不定。。。

AUDRMB

Bojiu 发表于 2016-2-14 19:45
汗 。。 不好意思把你这个问题漏了。。 刚刚看见。

你这个land surveyor 下次不要用了。 太烂了。 我们 ...

谢谢解答，这家land surveyor的确不敢用了。

By the way，这次分地建房，我最大的糊涂就是：如果一块地分割成为前后两套，共用车道，如果town planning下来，究竟是先subdivision还是可以先建好再subdivision？我这个case被land surveyor搞得太复杂了，我都迷惑了。

dingyipu

悉尼，申请duplex需要注意什么。能盖granny flat的地方是否都可以推倒新建duplex？不想分地。

LWLJH2010

楼主大神！佩服。看完这个贴我都想盖granny flat了。盖granny flat的步骤是啥？

白雲山民

感谢分享！

Bojiu

AUDRMB 发表于 2016-2-14 22:56
谢谢解答，这家land surveyor的确不敢用了。

By the way，这次分地建房，我最大的糊涂就是：如果一块地 ...

其实怎么做都行。就看你和Council 怎么沟通。如果要必须先割地再盖房很显然不对，如果真的这样的话，所有的dual occupancy 和duplex这种岂不是都切不了了？或者说切完了地，地上的房子的building permit 都要重新申请才行？

其实怎么递申请还有申请里面怎么写这些问题都很灵活的，planning 本身也很灵活。甚至很多时候不存在谁对谁错，只是对谁更有利，谁的理由听起来更让人信服。但是 Approval 下来了以后就不灵活了， 因为要照着里面的condition走。 condition 多，严，就复杂，condition少，松，就更灵活更简单。  我们之前有个case，Council 的批文里忘了提放 access 的condition了，然后我们直接申请 plan sealing， Council不愿意，可惜不愿意也不行。我们还蛮给Council面子的，说因为赶时间所以先做plan sealing，access 以后会补的。然后Council只能接受，因为condition 里没写。

我每天大部分的时间都是在和Council 沟通各种condition （尤其是Infrastructure charge，修路修基础设施的，做Operational Works的这种），因为这块儿才是大头，也是客户花钱的大头，也是看一个公司水平的地方。 相比之下，递个 granny flat ，subdivision 或者 duplex 的申请这种都很简单，像我们公司都是个刚毕业一两年的junior planner 在做。 所以如果哪个干规划测绘的公司和你说Planning Approval 下来了就万事大吉了，甚至后面都不管了，那你应该离它越远越好。