物业管理权生意介绍交流

cavenn

Poweregg 发表于 2013-12-2 21:24
一般不好的话，业主会和你这样商量

我你给你续约，但是你把生意卖了吧，我们受够你了～～～

""一般不好的话，业主会和你这样商量
我你给你续约，但是你把生意卖了吧，我们受够你了～～～
关键看你有没有bargain power""

poweregg，再请教啊，怎样的情况有bargin power呢？ 相对于25年的contract，10年的是否bargin power小很多了?

Poweregg

清咖一杯 发表于 2013-12-2 23:50
请教飞儿，Poweregg，Burwood这个我正在考虑中，因为最近忙着建房子，还没有来得及跟中介详尽沟通。今天Mat ...

合同都是时间很长的，不然怎么算钱
其实能占用一半的工作时间都不错了

你LG白天上班，晚上就不能推个垃圾桶啥的？

Poweregg

cavenn 发表于 2013-12-3 05:23
""一般不好的话，业主会和你这样商量
我你给你续约，但是你把生意卖了吧，我们受够你了～～～
关键看你有 ...

bargain power和年数关系不大

像飞儿说的，
1，如果office能买在自己名下，最好，OC想请别人做也没有office
2，让你自己变得“不可抛弃”，就是他们不能没有你，这个要看你怎么理解了

clyychris

mark

paladinyw

清咖一杯 发表于 2013-12-3 00:50
请教飞儿，Poweregg，Burwood这个我正在考虑中，因为最近忙着建房子，还没有来得及跟中介详尽沟通。今天Mat ...

个人建议：

1. 如果你没这行的经验，一定要让你的律师给你仔细讲解你将要做的工作，很多工作很简单，但是你不一定愿意做的。我曾看过一个物业，要求每天把垃圾箱推出去，这一条在很大程度上使我否定了那个物业。每天必须做的事越少越好，别小看一个推垃圾箱，首先女的推不动，大部分亚洲男的推起来也很困难，而且一旦你每天早上都要推，那会比上班还烦。
  类似的东东还有很多，每份合同都不一样。再举个例子，看过的一个小区要求你每周把每户后院的草都除了，当然收入也会稍微高些。这类的也不建议你去碰，因为你做不了，你老公上班，你要请人的话一般得不偿失。

2. 还是我前面说的，不要光盯着收入和要价，系数更是扯蛋的东西，性价比才是最重要的东西。同样卖1m的小区，一个收入150k每周干40小时活，一个收入120k每周10小时，我毫不犹豫选第二个。

3. 维修这些事情我的观点是能不碰就不碰，有问题找人来修，赚这个钱会把你的时间弄得很零散---当然你要是闲的没事另当别论。

paladinyw

前面有筒子说利率的问题：

1. 对于这行你能考虑的大部分生意，如果你需要贷款50%以上，就别做了，得不偿失，我建议贷款额不要超过30%

2. 如果就是图个10%的资金回报率，做这个完全没必要。

3. 这个生意说到底就是你自己花钱给你找个份在家上班，可以自由散漫，随时溜走的工作。

paladinyw

joe.clayton 发表于 2013-11-15 22:55
弱弱的幾个問題,
1, 現在的商業貸款利率是多少?
2, 不算經理房, 請問生意部份真的可以貸到70%嗎?銀行批給大 ...

可以贷到，但你要真贷70%就没必要去做这个了---忙了一年白忙。。。。
除非摊子大到一定程度，几十万，1m 2m的规模没法做

小摊子贷个30%最多了，再多贷就不划算

目前利率的话物业部分6%左右，房产按房贷算

Poweregg

paladinyw 发表于 2013-12-3 08:55
个人建议：

1. 如果你没这行的经验，一定要让你的律师给你仔细讲解你将要做的工作，很多工作很简单，但 ...

其实很多活可以外包的，例如清洁部分，关键要看多出的钱和多出的工作的比例

清咖一杯

paladinyw 发表于 2013-12-3 10:06
可以贷到，但你要真贷70%就没必要去做这个了---忙了一年白忙。。。。
除非摊子大到一定程度，几十万，1m  ...

其实6%的贷款利息还好拉，自己的钱放在银行股里，每年的分红都高过这个。所以我要是做的话，有钱也不会全放进去。

Poweregg

paladinyw 发表于 2013-12-3 09:00
前面有筒子说利率的问题：

1. 对于这行你能考虑的大部分生意，如果你需要贷款50%以上，就别做了，得不偿失 ...

看来NSW和QLD差异不小啊

在NSW，大部分公寓楼，别就别指望可以整天溜出去了，没有office hour已经谢天谢地了

另外，在nsw做，条件允许的话还是要找大一点的，这样你还清贷款后，每年的收益不错，太小的话，不贷款每年收入10W的话，那也是就是上限了，没激情啊

飞儿

我觉得这个生意很适合夫妻合伙做，规模大的都全职，规模小的各一半时间或是以一个为主一个为辅助。

我们就是初步打算各投一办时间，我另外半职上班我LG另外接些生意，当然有清洁工和剪草工帮忙，这样各展所长，又不会太单调。。

飞儿

清咖一杯 发表于 2013-12-2 23:50
请教飞儿，Poweregg，Burwood这个我正在考虑中，因为最近忙着建房子，还没有来得及跟中介详尽沟通。今天Mat ...

Mm , 那个规模小，一个人半职足够，加清洁工。。

paladinyw

清咖一杯 发表于 2013-12-3 10:11
其实6%的贷款利息还好拉，自己的钱放在银行股里，每年的分红都高过这个。所以我要是做的话，有钱也不会全 ...

利息是会变的。。。。

一切的美好

paladinyw 发表于 2013-12-3 09:55
个人建议：

1. 如果你没这行的经验，一定要让你的律师给你仔细讲解你将要做的工作，很多工作很简单，但 ...

请问什么时候跟律师一起看合同？
会计帮忙申请公司gst 等大概多少钱？这个可以自己做吗？
我看网上都有，不知道MR有什么特殊要求没？
谢谢指点

一切的美好

cavenn 发表于 2013-12-3 06:23
""一般不好的话，业主会和你这样商量
我你给你续约，但是你把生意卖了吧，我们受够你了～～～
关键看你有 ...

一般10年不要低于7年。
25年不要低于15年。
不要听中介银行说没事，他们都希望你什么都买才好呢

paladinyw

一切的美好 发表于 2013-12-3 21:08
请问什么时候跟律师一起看合同？
会计帮忙申请公司gst 等大概多少钱？这个可以自己做吗？
我看网上都有， ...

尽职调查阶段吧
可以自己做，会计做不知道多少钱

sail

paladinyw 发表于 2013-12-3 09:55
个人建议：

1. 如果你没这行的经验，一定要让你的律师给你仔细讲解你将要做的工作，很多工作很简单，但 ...

这个每周除草你理解错了，是除草费每周charge owner,直接从 trust account的租金里扣除，而不是要求每周除草，只要草地看得过去就行，所以实际上是夏天2到三周除一次，冬天3到4周除一次。

飞儿

paladinyw 发表于 2013-12-3 21:30
尽职调查阶段吧
可以自己做，会计做不知道多少钱

这个要专业会计师做的

如果贷款，银行只接受专业会计师的报告，花费方面，数千刀了

飞儿

sail 发表于 2013-12-4 07:08
这个每周除草你理解错了，是除草费每周charge owner,直接从 trust account的租金里扣除，而不是要求每周 ...

Sail mm 也从事这一行么？
敬请握手：）

飞儿

Lastly, after our meeting, I reflected on the state of affairs in Queensland’s Management Rights Industry and this frankly worries me.
The Chinese are also buying up Management Rights in Queensland and from what I hear they are not always being treated as fairly and as honestly as one would hope. I do not sell in Queensland, I used to work up there on the Gold Coast many years ago and found that the standard of Real Estate ethics was very poor! I witnessed the Japanese investment frenzy of the 80’s-90’s and never got a chance to help one Japanese client...until they realised (a few years later) that they had bought overpriced property. My job then was to try and help them sell out again at ridiculously low prices. Many of them lost money and went back to Japan with their tails between their legs! Not a glowing endorsement of Queensland ethics to its overseas investors.
Now we have a wave of Chinese investors and THIS time I am right on the cutting edge...at least in NSW to be able to help them. However, it occurred to me that if you had investors bound for Queensland and thinking about buying Management Rights up there I could offer a service, to fly up there and meet them and help them buy the “right” property/business for the “right” price?
I would have to charge something of course but its very likely that I can always save them more from scrutinising the sale and negotiating hard for them than they would ever have to pay me? In any event they would at least have another opinion... a kind of insurance policy?
Think about it...there is no rush...its just something I thought about as I was driving home.


经中介朋友同意，我把他的邮件的一部分分享在这里。（他也有发给另外的同学）。正如他说的，＂It’s not all business and making money...it’s also about making our industry strong and building up a good ethical base. I hope you understand.＂

我向来唯愿新移民同胞们都好和越来越好。所以祝愿在昆州买MR生意的同学们，获公平对待。

飞儿

飞儿 发表于 2013-12-4 09:27
Lastly, after our meeting, I reflected on the state of affairs in Queensland’s Management Rights In ...

他引用的早年日本投资者们的例子，很令人思虑。。。

paladinyw

飞儿 发表于 2013-12-4 09:14
这个要专业会计师做的

如果贷款，银行只接受专业会计师的报告，花费方面，数千刀了 ...

1. 看合同，讲解合同细节是律师的事，和会计关系不大
2. 贷款需要银行list上的会计，费用在qld这边2000左右吧
3. GST这些的你自己做也可以，找会计做也可以，和银行无关

paladinyw

sail 发表于 2013-12-4 08:08
这个每周除草你理解错了，是除草费每周charge owner,直接从 trust account的租金里扣除，而不是要求每周 ...

你和我说的不是一个意思

1. 这个没有法律规定，是各个小区的规定。有的小区要求你除每户后院的草，因为即使是private use，也是common area。有的小区里由于你和letting pool里每个owner的agreement都写明你除草，每周从租金里扣钱，这就是你说的情况。

2. 至于一般情况下common area的除草没有时间的要求，一般要求是保持美观和一定长度即可。

我上面说的意思是认真看清每个小区的合同和细节要求很重要。。。。

飞儿

paladinyw 发表于 2013-12-4 11:48
1. 看合同，讲解合同细节是律师的事，和会计关系不大
2. 贷款需要银行list上的会计，费用在qld这边2000左 ...

之前那位同学问的是 profit verification 吧？

paladinyw

飞儿 发表于 2013-12-4 14:40
之前那位同学问的是 profit verification 吧？

请问什么时候跟律师一起看合同？
会计帮忙申请公司gst 等大概多少钱？这个可以自己做吗？
我看网上都有，不知道MR有什么特殊要求没？
谢谢指点

他问的申请公司gst

paladinyw

飞儿 发表于 2013-12-4 10:27
Lastly, after our meeting, I reflected on the state of affairs in Queensland’s Management Rights In ...

他说的不错，昆州这边这个行业对华人多少是有歧视的---不过话说回来，整个澳洲不就是这样。
我也觉得这个生意并不适合大多数中国人。。。。。

飞儿

paladinyw 发表于 2013-12-4 15:51
请问什么时候跟律师一起看合同？
会计帮忙申请公司gst 等大概多少钱？这个可以自己做吗？
我看网上都有 ...

看您的发言好象很有经验的样子哦？

其实我觉得吧，这个东西真的主要在于自己把握和感觉，如果觉得生意类型和位置都适合自己，而且对自己来说还有进一步发展前景，其他的都是按部就班走形式了--除非有大的问题。

律师会出一个法律事务报告，把相关的法律内容和风险都列出来，还是很有信息量的。总之新人要做大量阅读了。

自己可以在网上申请GST啊。。。

paladinyw

飞儿 发表于 2013-12-4 17:00
看您的发言好象很有经验的样子哦？

其实我觉得吧，这个东西真的主要在于自己把握和感觉，如果觉得生意类 ...

我只是复制了提问题那哥们的帖子，不是我问的。。。。。
越来越混乱了@@

fzds

马克

bigkev

昨天和朋友们小聚，谈到了这个生意。大家都很感兴趣。但要具体到每家情况。问题不少，涉及到孩子教育，住宅条件，Qld 还是NSW. 所以生意合不合适，还真是看自己的情况和要追求啥。