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本帖最后由 李闲闲 于 2022-10-24 17:11 编辑
【房地产经纪人预测,由于经济原因将有 "创纪录 "数量的房地产经纪人辞职。】
自从《边缘财经》 成立以来,我已经搜索了很久,试图为博客带来一个关于房地产的观点。这观点既不是废话,也是我了解和信任的未经过滤的实地意见(可以为我的读者增加价值)。
说实话,我也没多费力气,因为我的一个好朋友是费城房地产界的一个杰出的后起之秀。我曾与她合作过几次,认识她也有好几年了。她富有洞察力、很务实、很认真,对这个行业有着深刻的把握。我知道她每天工作、吃饭、睡觉和呼吸都围着房地产转。
因此,我的好朋友,屡获殊荣的房地产经纪人Kira Mason,同意偶尔来为我的读者提供她对这个行业的脉搏的看法。基拉经营着Substack Gritty City Real Estate,你可以在她的Twitter上是@kmasonrealtor 阅读和关注。
今天的文章是在获得Kira的许可的,她也将继续为《边缘金融》的读者提供独家内容。
房地产经纪人正感受着火的炙烤
在今年秋天我们发现自己在经济漩涡中挣扎的时候,已经有很多人在谈论未来潜在的房地产崩溃和裁员,但我只看到了一些关于房地产行业本身的失业和减薪的评论。
根据房地产执照法律官员协会 (ARELLO) 的数据,在美国有超过300万人持有有效的房产执照。这些人中的绝大多数都没有工资,没有任何福利,收入100%基于佣金。由于代理人和经纪人的收入对市场条件的极端和直接敏感性,他们是第一批受到经济衰退影响收入的人。
即使房价在2023年保持相对稳定(这是一个很大的假设),低迷的销售活动可能会减少这300万经纪人的相当大比例的收入。根据全国房地产经纪人协会的数据,9月份的现房销售同比下降23.8%。按照这个速度,如果销售量不再下降,价格保持不变,一个年收入10万美元的经纪人,年收入将下降到76,000美元左右。有充分的理由相信,这两个指标在2023年都会下降,我们只能说预测是相当严峻的。
我将冒着暴露风险分享我的故事,因为我认为这是一个说明问题的故事。2019年夏天,我拿到了房地产执照,兼职卖了几套房子。当COVID袭来时,我离开了工作,随后全职投入到房地产中。虽然我已经有了执照,但我实际上是2020年和2021年进入该行业的那波破纪录经纪人的一部分。在这两年里,有超过15.6万名新经纪人开始了他们的职业生涯,这比前两年多出60%。
虽然房地产执照考试不是玩笑,但相对于其他具有类似收入潜力的职业来说,开始成为一名经纪人几乎是令人尴尬的容易。强制性的执照前课程可以在3个月内完成,费用约为400美元(用团购的方式更便宜;我不是在开玩笑)。有更长、更严格、更昂贵的路线来达到同样的目的,但正如每个经纪人会告诉你的那样,为了通过考试而必须记住的95%的东西在你开始职业生涯后是没有用的,房地产是一个真正的学徒职业。由于这个原因,许多正在接受培训的经纪人选择了快速获得执照的途径。
至少有20%的美国工人在大流行期间决定转行。房地产的低准入门槛、高收入潜力和创纪录的住房繁荣都是强大的激励因素。根据谷歌搜索趋势,2021年最热门的工作相关搜索是 "如何成为一名房地产经纪人"。那一年,我们都反复听到媒体的调侃,说美国的经纪人比待售房屋还多。虽然低库存确实意味着一个人与买方的工作可能会很长和艰巨的,但对于那些愿意投入时间的人来说,在房地产领域赚钱就像在桶里打鱼。每个人和他们的兄弟都在买房,至少在我所在的地区,认真的购物者最终都住进了新家。
作为2020年春天的一个新的全职经纪人,两年来我几乎每周都工作70个小时左右。辛勤的工作加上蓬勃发展的市场,使我在成为全职经纪人的第一年,就把5年的销售目标翻了一番。
事实是同样积极的新经纪人不太可能在 2023 年取得同样的成绩。在房地产领域起步很艰难,为了做好事你真的需要把学习当作一份全职工作。这基本上是一个无薪的实习。在你设法说服别人相信你知道自己在做什么之前,你不会赚到任何钱。在此期间,你必须支付一长串的会费和费用以维持机器的运转。正是由于这个原因,87%的经纪人在5周年之前就把他们的执照托管了。
我预测到2023年,将有创纪录数量的经纪人挂起 Realtor ® 帽子并寻找其它收入来源来支付账单。许多首次购房者,即最有可能与较新经纪人合作的人群,正在被挤出市场并选择租房。而那些即将退休的老经纪人可能会决定这是一个合适的时机退休。我们以前看到过这种情况。在2005-2006年,25万美国人拿到了他们的房地产执照(甚至比2020-2021年还要多)。在2008年的崩溃之后,10%的经纪人离开了这个行业。
如果你看见戴着这顶帽子的,请给个飞吻。
我们可能在2023年看到的是倾向优质房产,将有更少的交易完成,留在市场上的买家和卖家可能会感到焦虑,需要专家帮助他们驾驭市场。没有其他办法,随着房地产专业人员的过度饱和,以及住房市场像一个泄气的气球一样被遗忘,只有有经验的人和有能力的人会坚持下去。
我甚至还没有提到许多与房地产相关的职业,这些职业正准备分享痛苦:贷款人、检查员、经纪人、产权公司、批发商、评估师、房地产律师、开发商、承包商等等。我最喜欢的费城房屋检查员最近告诉我,他已经有16年没有生意这么清淡了。我们谈论的是一个庞大的相关就业领域。无论价格如何,低迷的交易量将影响他们所有人。使经纪人特别容易受到这些住房市场变化的影响的是,如果我们没有完成交易,我们就得不到报酬,不是在六个月内,而是今天。这里没有安全网,我们中的这些人要想熬过未来几年,需要有很高的痛苦承受能力,很高的技能水平,以及很高的储蓄账户余额。
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