物业管理权生意介绍交流

浮华如丝

买任何生意除了前期的数据分析和实际考察外，也要看运气和缘分的
理论分析固然重要，但是一味的去分析数据，就会越来越怕的吧，哈

浮华如丝

Poweregg 发表于 2013-10-18 17:55
这里的基本流程往往是：业主反映问题给物业公司--物业公司要求你报价--你报好价给物业公司--物业公司同意 ...

QLD也不是很复杂，我们小区的流程是
公共区域有问题业户直接会来找你，小问题，自己搞定或者找人搞定，发票直接给BC，大问题直接上报BC，搞几个报价，修完后直接让BC买单！

zhubaiyin

浮华如丝 发表于 2013-10-18 20:53
达尔文的进化论里说的好：能生存下来的不是最强壮的，也不是最聪明的，而是最能够适应的！
找到合适自己的 ...

十几年前，我也住过这样的小区，感觉还是很不错的，虽然租金的确是非常高。当时也知道物业办公的情况，真是清闲。可以想象入此行后的生活方式，应该是非常悠闲自在的，最起码比起开店，完全是依赖客人来消费产生收入是不同的心理，压力要小得多。就我个人而言，现在还是在找到稳定的投资渠道，一年有个近一成的回报就非常满意了，积累资本，实现早日退休。呵呵。

pukaki

好贴，学习

飞儿

悉尼今年买入MR生意的同学们，在 MANAGER'S UNIT这一块就已经有着数了，因为对房产的估价，在年初的时候就进行了，而SETTLE通常会在年底或明年初，这大半年的时差里，悉尼的房价已不可同日而语啊。。

Poweregg

浮华如丝 发表于 2013-10-18 20:20
QLD也不是很复杂，我们小区的流程是
公共区域有问题业户直接会来找你，小问题，自己搞定或者找人搞定，发 ...

是啊

前面另外一位BM说
这里的基本流程往往是：业主反映问题给物业公司--物业公司要求你报价--你报好价给物业公司--物业公司同意--你找人去做或者自己做--把结果反馈给物业公司--物业公司反馈给业主@……&#%……！

把我看晕了

Poweregg

zhubaiyin 发表于 2013-10-18 20:21
十几年前，我也住过这样的小区，感觉还是很不错的，虽然租金的确是非常高。当时也知道物业办公的情况，真 ...

一年有个近一成的回报，低位时如tls股票就行

我一直后悔2.8一股时买少了

Sara991

Poweregg 发表于 2013-10-18 08:27
尽量不自己做的话，净收益应该很少，
市面上99%任何生意，不自己做的话，净收益都不会大吧
一般小生意， ...

利息真的只会下降吗？但愿如此。不过这个生意倒真是底利息很重要。等利息高了，收益率就更低了

Poweregg

Sara991 发表于 2013-10-18 21:20
利息真的只会下降吗？但愿如此。不过这个生意倒真是底利息很重要。等利息高了，收益率就更低了 ...

你赚了钱不会还本金啊，就算不还本金不会放offset啊

利息下降，当然是靠自己的劳动偿还贷款，而不是盼着RBA赏赐

leinlee

Sara991 发表于 2013-10-18 22:20
利息真的只会下降吗？但愿如此。不过这个生意倒真是底利息很重要。等利息高了，收益率就更低了 ...

前面有个TX说过，这个生意最大的风险不是租客流失，而是利率，因为贷款太高
这个生意看着net income不错，但是如果按最高限额贷款，除去税和本息后，能到手的现金基本只有1/3多
这个生意适合对物质要求不算高但是希望生活稳定悠闲的tx，因为资本积累实在太慢了

Poweregg

leinlee 发表于 2013-10-18 23:07
前面有个TX说过，这个生意最大的风险不是租客流失，而是利率，因为贷款太高
这个生意看着net income不错 ...

恩，资本积累快，那肯定餐饮/清洁之类很辛苦的活
毕竟难有两全其美

资本在原始积累阶段，盘子小，不怕亏，一般选择风险大，辛苦的投资方式，争取早日赚满第一桶金·
实再不行卖卖粉啊，种种罂粟啊，资本积累就更快乐

等盘子大了，往往觉得亏不起，或者年龄也不小，不能像年轻人这样完完全全去博一下，往往会采取稳健的投资方式
买房子，股票，都算

zhubaiyin

Poweregg 发表于 2013-10-19 07:27
恩，资本积累快，那肯定餐饮/清洁之类很辛苦的活
毕竟难有两全其美

这话说得很实际。
不过，对于新考虑入行的人，考量一下风险还是很必要的，加上偿还本金，资金链是有可能出问题的，毕竟现在的价和几年前应该也不是一个水平上了吧？银行贷款利率的波动还是很吓人的，好在现在降了不少，预期暂时还没变，但是这的确是风险。对很多打拼中的家庭来说，十来万，甚至几万都不是小钱，多做做功课才能更安心吧。

zhubaiyin

就算是做辛苦的小生意也是有风险的，资本积累不怕慢，就怕倒退，特别是盘子大了，容易有顾忌。不过，不管干什么，怎么干才能又好又顺还是有学问的，目前在这行上满意的前辈们，也不是等闲之流啊。

Poweregg

zhubaiyin 发表于 2013-10-19 08:28
就算是做辛苦的小生意也是有风险的，资本积累不怕慢，就怕倒退，特别是盘子大了，容易有顾忌。不过，不管干 ...

是啊

要想每到倒退的风险，只有打工，定存之类的

比起做business，打工简直就是温室里的花朵，有这么多法律，条款保护你，老板不能怎样你
一旦进入business，就是在商言商，客户不会因为你经济困难同情你，landlord不会因为你过去好，就拒绝一个更好的offer，money talks

hellochina

有没有可能发生body corp经营不善付不出工资的情况？最近看的一个生意，body Corp salary很高，而出乎意料的body corp收费并不高，自己计算了一下，扣除给on side manager的工资和应付的保险费，body Corp只剩下3万多，还要负责小区的consumables以及各种维修，还有sinking fund, 这么点钱怎么够呢？他们自己不要赚钱的吗？

paladinyw

hellochina 发表于 2013-10-20 00:03
有没有可能发生body corp经营不善付不出工资的情况？最近看的一个生意，body Corp salary很高，而出乎意料 ...

会不够，那就增加物业费，这也是为什么物业费逐年上涨的原因。

一切的美好

@poweregg：
从帖子中看得出你对自己生意的年限很不满。我想请教的是：10年和25相比，除了贷款年限上的限制外，还有什么其它的缺点吗？

daniel2008

paladinyw 发表于 2013-10-15 23:01
至于利息其实是个不用考虑的因素。像我前面说的，这个生意如果太小，根本就不值一做，根据目前澳洲的平均 ...

对这行有兴趣啊，不过要买也是几年以后的事了。

lz 能举例说说 怎么样才是垃圾的MR. 给我们后来的人提个醒。

Poweregg

一切的美好 发表于 2013-10-20 23:50
@poweregg：
从帖子中看得出你对自己生意的年限很不满。我想请教的是：10年和25相比，除了贷款年限上的限制 ...

25年的，你过20年再去renew，还有5年时间可以扯皮呢

10年的，你过7年就要去renew，也只剩下3年时间扯皮了

一切的美好

Poweregg 发表于 2013-10-22 08:40
25年的，你过20年再去renew，还有5年时间可以扯皮呢

10年的，你过7年就要去renew，也只剩下3年时间扯皮 ...

去renew，通常要多久才能知道是否能继续经营？能有那么久吗？好恐怖啊。
看贴子说25年的通常过五年就去renew了，这样的话，批准时间是否会更快些？
像你10年的话，一般几年需要去renew了？

飞儿

一切的美好 发表于 2013-10-22 10:18
去renew，通常要多久才能知道是否能继续经营？能有那么久吗？好恐怖啊。
看贴子说25年的通常过五 ...

某broker 说，做了两年就可以要求RENEW，
这样贷款年限再延长到十年，现金流改善？

limtai

一切的美好

飞儿 发表于 2013-10-22 13:10
某broker 说，做了两年就可以要求RENEW，
这样贷款年限再延长到十年，现金流改善？ ...

不懂啊。
估计延长的话，就是重新计算吧。

BinBinGo

给力呀

jenny1999

请能给我推荐者律师及会计师？我准备下手了

Poweregg

一切的美好 发表于 2013-10-22 10:18
去renew，通常要多久才能知道是否能继续经营？能有那么久吗？好恐怖啊。
看贴子说25年的通常过五 ...

只要超过50%的投票同意你renew就行了

Poweregg

飞儿 发表于 2013-10-22 12:10
某broker 说，做了两年就可以要求RENEW，
这样贷款年限再延长到十年，现金流改善？ ...

可以的，乐意的话1年1次也可以，呵呵

QLD 25年的话，都可以做到退休了

抱抱，苦命的   

一切的美好

jenny1999 发表于 2013-10-24 13:11
请能给我推荐者律师及会计师？我准备下手了

哪个城市的？

jenny1999

一切的美好 发表于 2013-10-24 14:13
哪个城市的？

黄金海岸吧

luoluoyehua

仔细看3年前的帖子了，不知者几年楼主生意做得如何了呢？还是轻松稳步提升的么？可惜我们在perth没有qld这种模式似乎，昨晚我们商量这个钱也太轻松了吧，某人表示不相信~~搜搜你前面放的一个网站，wa也只有一个区在卖，卖价还是1.5m的，自住的2屋unit value是50多万。扫一眼觉得不值啊~~先留个脚印等有空好好看看这个生意可行度。另外再问一点，楼主当初你们多大勇气下定决心贷款60-70%的，哎我们不是生意人，不敢一下把钱全放首付进去。谢谢了~~~回头再仔细研读下每一页的~~~大家都好厉害啊