物业管理权生意介绍交流

paladinyw

zhubaiyin 发表于 2013-10-16 21:09
嘿嘿，我个人也认为现在是卖的时机，而不是买的时机。你拣到漏，就落袋。预期的再大，也不如落袋的来得有 ...

这个生意波动不大，现在算不上卖的时机，市场上也没什么好货。
我一直认为这个生意不是个赚钱的途径，而是给你另一种工作/生活选择。纯投资就算了，不怎么划算。
至于税，这个至少比上班交的少得多。

bigkev

paladinyw 发表于 2013-10-17 09:39
这个生意波动不大，现在算不上卖的时机，市场上也没什么好货。
我一直认为这个生意不是个赚钱的途径，而 ...

说得太对了。也就是换一种工作生活的方式，也特别适合我们这些奔五的人，不图快钱，只图稳。

sydneydodo

看到一半了，有个问题问一下poweregg兄，，在可以保证office hour都有人在的情况下，building manager的房子我买下来可以不住在哪里么，如果可以我可以自己租出去么？

hellochina

paladinyw 发表于 2013-10-14 20:07
买好做了一个多月了。确实没什么大事，是个混日子的差事。我觉得做个3-5年还行，再久估计就不会做了。说下 ...

感谢分享！那些鸡毛蒜皮的扯淡事大概都有些啥呢？能否举几个小例子？我刚刚买了一个很快settle了，请教settle时有什么要注意的吗？

Poweregg

HAL 发表于 2013-10-15 21:33
我太太公司可能过段时间有物业管理生意要卖，不知道是不是有人感兴趣。

卖这个的中介都来了啊，呵呵
贴点数据上来？

Poweregg

paladinyw 发表于 2013-10-15 22:01
至于利息其实是个不用考虑的因素。像我前面说的，这个生意如果太小，根本就不值一做，根据目前澳洲的平均 ...

XD
分析一下看生意的经验呢
200多，绝大多数是垃圾，被吓着了

Poweregg

paladinyw 发表于 2013-10-17 09:39
这个生意波动不大，现在算不上卖的时机，市场上也没什么好货。
我一直认为这个生意不是个赚钱的途径，而 ...

agree

不管什么生意，哪怕不能逃税的生意，也比打工少缴税
可以往公司上面靠的费用太多了

Poweregg

sydneydodo 发表于 2013-10-17 13:01
看到一半了，有个问题问一下poweregg兄，，在可以保证office hour都有人在的情况下，building manager的房 ...

如果合同明确要求onsite，这么操作不太好
万一有个急事，你住很远要开车一小时赶来人家很不爽的
当然，你在几分钟/十分钟内可以赶到，你住外面估计没人管你

hellochina

Poweregg 发表于 2013-10-17 17:46
agree

不管什么生意，哪怕不能逃税的生意，也比打工少缴税

比如说？

Poweregg

hellochina 发表于 2013-10-17 16:37
感谢分享！那些鸡毛蒜皮的扯淡事大概都有些啥呢？能否举几个小例子？我刚刚买了一个很快settle了，请教se ...

抱怨邻居noise啊
抱怨有人占停车位啊
抱怨什么东西不好啊

Poweregg

hellochina 发表于 2013-10-17 16:49
比如说？

电脑，买车，油钱，手纸

飞儿

Poweregg 发表于 2013-10-17 16:44
XD
分析一下看生意的经验呢
200多，绝大多数是垃圾，被吓着了

就是啊，象偶这种只看一个就买的，怕是极少极少。。。
话说今年悉尼上北岸的几个MR生意一下子就被买光了。据某中介讲，现在的MR生意火爆着呢

Poweregg

zhubaiyin 发表于 2013-10-15 19:40
尽量不自己做的话，净收益应该很少，扣掉税和利息，压力应该还是不小的，要以此状况来还清贷款的话，恐怕 ...

尽量不自己做的话，净收益应该很少，
市面上99%任何生意，不自己做的话，净收益都不会大吧
一般小生意，你请人全职管理的话，你要担心他卖不卖力，现金生意要担心他捞不捞钱，或者把店里的东西拿去自用
这个生意没有所谓的存货，现金问题，虽然少了“现金不交税”的漏洞，但是起码你请人管理时，不用担心这担心那
收入是固定的，不会被他做砸掉，至于他表现好不好，每年几次EC/OC开会，你去旁听一下，表现不好就换，丝毫不会影响你的收入

别的生意，你买时看利润20万，你要担心到你手上有没有20万，你请人做，花了5万，按理说该剩下15万，但实际？
这种生意，报表数字就是实际数字，你花5万请人，就是5万开销，没有物流损耗，仓储损耗，不必每天去店里兜兜



扣掉税和利息，压力应该还是不小的，

利息和税正好是相反的东西，利息高，可以抵消的income就多,taxable income就低
至于税，这个问题属于Tax Planning该咨询你的会计，除非你现金逃税，不然这个生意的税收和别的生意一模一样
我不是CPA，但也知道公司税30%，你要是个人税高，大不了把利润留在公司，买股票，定存，或者trust买房都行，等哪年收入低了（退休了），再慢慢拿出来喽

说道现金生意，我也想扯两句，小生意起步时，现金生意绝对有很大诱惑，毕竟少缴税甚至不交税，但是一个生意要成长起来，早晚要走正规开票的路子
我去水井坊，中厨之类大点的饭店吃饭，哪怕付现金，他们都会给我发票，我想发票一方面是要交税，一方面也帮助“远程管理”的老板减少了员工捞钱的漏洞吧

至于还款压力，因为不是现金生意，每年收入多少，利息多少，还款多少都可以预先计算好，除非你打肿脸充胖子，不然我还觉得真不会有压力
倒是别的现金生意，买的时候你要担心卖家会不会做高taking，经济不好水电煤照涨你却不敢随时涨价，一年下来利润达不到预期，这时候真是压力不小




要以此状况来还清贷款的话，恐怕不是三年五年的事吧。
除了餐饮业和盘子小的生意，大点的生意，哪怕邮局，所谓几年回本，都是说的不吃不喝不交税，毛收入可以还本
真要3-5年可以还清贷款，那大家不抢疯了？然后价格上去，又变成3-5年还不清了

看了楼主耐心细致的介绍，对此行有了些认识和想法，看来，澳洲的市场真的是公平成熟。物业管理权这门行当的确是给了大家一个选择，得失有术。这天底下，谁都不傻，都愿意去选择自由稳定，舒适，高收益，无风险的工作或是投资。

Agree，市场是最公平的，所以这个生意价格不菲，而且生意本身银行都肯贷款，本来就是一种证明
当然，我也不是说这个生意天上人间仅有，朋友们电话问我这个生意，特别是NSW的
我第一句就是“你喜欢这种life style吗？”在NSW，我觉得要比较静得下心，喜欢稳定的人才能做这个生意，如果你喜欢到处乱跑，不停换工作的，肯定不适合
第二句就是“你喜欢生活在这个suburb吗？”和别的生意不同，你可以工作生活分开，这个生意不一样，你工作在这个区，生活也在这个区。比起前面的朋友说“挑一个工作量最少的生意”相比，我“挑了一个自己喜欢的区”，今后我的子女在这个区成长，读书，都没什么问题：）
另外，除了打工，做生意就别谈什么“享受生活”了，都要要用“耐得住寂寞”换取“多赚点，早早退休”；但聊胜于无的是，比起很多小生意一年也就复活节，圣诞节休息，这个生意有周六，有周日，有public holiday。



细想一下，为何这门生意也是大都只做三五年？

呃，这个我还真不知道，起码我是准备做到我儿子大学毕业的～～～甚至，甚至臭小子要是读书不认真，给我做个医生律师这种的话，那就子承父业吧，哈哈


思来想去，我个人就是感觉这份工作固然好，就是现在炒得不低了，考虑到利息的因素，压力是不轻的，所谓几十万收益的生意，一年能最终落入口袋的恐怕不多，架不住投资大，利息和税实在太重，好就好在时间多，不过，工作时间内的PAPER WORK也不是懒人做得来的，比如我这样的就做不来。。。。。
投资有风险，入市要谨慎
特别买卖生意，就算是同样价格卖掉，律师费，印花税，杂费开销不少
做任何事，自己都要做好预算，毕竟，这个生意的数字都是明的，配合银行利率，做预算和实际不会有太大误差

“架不住投资大，利息和税实在太重”这句话很好玩
我们羡慕有钱人，有钱人的投资好像都很大哦～～～既然做不了富二代，甚至可能做不了富一代，但也该博一下，让子女有一个比我现在更高的起点
利息和税，就像矛和盾，就看你怎么看待，怎么规划了，房产版那么多买投资房的，不一个个拼命让自己交更多税嘛，呵呵




不算住房，这个生意也动不动七八十万，说白了，也就是给自己一个办公室的工作，工资不算低而以，责任也还是有的，当然，任何生意都不过是给自己买了份工作，这个更稳定轻松，所以代价自然也就要比其它生意要高。

买清洁生意说不定只要七八千就行了，但是，也是辛苦活
买鱼薯，奶吧只要七八万就行了，但是，要耐得住寂寞，担心有没有竞争对手
能值“七八十万的”生意，必然有他的价值，不然，卖家/买家都不是白痴：）除了这个生意，没有别的生意可以保证你的收入每年按照CPI涨～～特别是QLD，nnd可以有25年的合同，碉堡了～～～


楼主显然胜任有余，但也一直提醒大家，不能期望太高的回报。此行是不是适合我们每个人，我想，不可以抱太多幻想。我还是坚信，哪里都没有馅饼，适合你的才是最好的。有得有失，凡事都有代价，除非你是富二代。嘿嘿

Agree，天下没有馅饼
这个生意，和一般生意相比，还有一点就是要求买房子，所以，我最喜欢像老和尚念经一样问大家“你确定你喜欢这个区吗？你能够在这个区呆十年吗？”

要买房子和一般生意只需要租房，又是这个生意和别的生意的一大差别
1，        你需要投资另外的一大笔钱
2，        你不同交租金，不用担心landlord不续租，租金每年会上调，利息只会下降，呵呵～～房子在你卖出的时候，有可能涨价，当然，也有跌价的可能哦（房产泡沫论，哈哈）

Poweregg

飞儿 发表于 2013-10-17 21:24
就是啊，象偶这种只看一个就买的，怕是极少极少。。。
话说今年悉尼上北岸的几个MR生意一下子就被买光了 ...

我看了3个，还是买了第一个～～～NSW选择太少了


买第一套房，总共看了4-5套房子吧
买第二套房，适合老婆散步回来的路上，看到有套房子for sale，就买了（后来卖了，没亏 ）
后来再次去买第二套房，是因为邻居要卖，就顺便买了 （不是house，apt而已，偶可没有开放商的雄心壮志）

paladinyw

hellochina 发表于 2013-10-17 17:37
感谢分享！那些鸡毛蒜皮的扯淡事大概都有些啥呢？能否举几个小例子？我刚刚买了一个很快settle了，请教se ...

参考居委会大妈的工作
settle前仔细把文档查一遍，查账和账目的交接，还有就是最好能把每户的情况看一下。

飞儿

Poweregg 发表于 2013-10-18 07:34
我看了3个，还是买了第一个～～～NSW选择太少了

您有魄力着哪

MINTOMAX

Poweregg 发表于 2013-10-18 07:27
尽量不自己做的话，净收益应该很少，
市面上99%任何生意，不自己做的话，净收益都不会大吧
一般小生意， ...

“架不住投资大，利息和税实在太重”这句话很好玩
我们羡慕有钱人，有钱人的投资好像都很大哦～～～既然做不了富二代，甚至可能做不了富一代，但也该博一下，让子女有一个比我现在更高的起点
利息和税，就像矛和盾，就看你怎么看待，怎么规划了，房产版那么多买投资房的，不一个个拼命让自己交更多税嘛，呵呵


绝对赞同，看生意不能觉得利息和税太高就不好，相反是大大的好。

有银行愿意贷给你三百万来买这个生意，你一分钱都不用掏，还息一年是20万左右， 还省下最少30万，再付给打工的大楼经理一年7万，你啥活都不用干，白白落袋23万， 随便交几万的税打发ATO， 近20万的收入呀。你们说投资大好不？要是投资小还玩不起来呢。

得，以后就干这个了。

有四五百万的不？

Poweregg

MINTOMAX 发表于 2013-10-18 11:26
“架不住投资大，利息和税实在太重”这句话很好玩
我们羡慕有钱人，有钱人的投资好像都很大哦～～～既然 ...

银行门槛最精 不肯让你空手套白狼的
500万的盘子 你贡献个100万银行会考虑 大不了世道不好贱卖了400 万 他拿回本 你拿。。。

zhubaiyin

Poweregg 发表于 2013-10-18 08:27
尽量不自己做的话，净收益应该很少，
市面上99%任何生意，不自己做的话，净收益都不会大吧
一般小生意， ...

陌生总是让人心生恐惧的，可能是我保守的个性吧，嘿嘿。有哪位大侠能把这个行业的来龙去脉，以及房东和你和给你付钱的机构之间的关系勾化一下吗？它到底是基于什么样的市场背景而发展形成的呢？
又比方说，一个三百万的生意，包含一百万的房子，工资是十万（是谁在付你工资？他的钱是从哪来的？你和他各扮演了什么角色？），实际收入是四十万一年的。如果自己出了五十万，贷了二百五十万。那么，利息和税以及还付本金的占比情况大致是什么样的呢？工作内容和开支的情况细化又是怎么样的呢？虽然对数据我绝不怀疑，但还是怕有资金链断裂的担忧。既然有这么多的人在愉快的从事着这一行，一定是我杞人忧天了。
有哪位前辈给个数据细化的分享吧。
不是来抬杠的，因为有兴趣，才想了解。

zhubaiyin

MINTOMAX 发表于 2013-10-18 12:26
“架不住投资大，利息和税实在太重”这句话很好玩
我们羡慕有钱人，有钱人的投资好像都很大哦～～～既然 ...

网上有的是吧，六百万的也有。。。。。

Poweregg

zhubaiyin 发表于 2013-10-18 15:01
陌生总是让人心生恐惧的，可能是我保守的个性吧，嘿嘿。有哪位大侠能把这个行业的来龙去脉，以及房东和你 ...

google it
research it
我上论坛主要是吹水，心情好就随便侃两句而已，呵呵

像你说的，no free lunch
当时足迹飞儿咨询我，还被我猛斩一顿大餐呢

Poweregg

zhubaiyin 发表于 2013-10-18 15:01
陌生总是让人心生恐惧的，可能是我保守的个性吧，嘿嘿。有哪位大侠能把这个行业的来龙去脉，以及房东和你 ...

呵呵，我也很保守

不过要是求安全，QLD绝对是圣地 可惜我已沉迷于悉尼

Gelen

Poweregg 发表于 2013-10-18 16:32
google it
research it
我上论坛主要是吹水，心情好就随便侃两句而已，呵呵

你是悉尼MR前辈，大餐应该的

paladinyw

zhubaiyin 发表于 2013-10-18 16:01
陌生总是让人心生恐惧的，可能是我保守的个性吧，嘿嘿。有哪位大侠能把这个行业的来龙去脉，以及房东和你 ...

我简单回复一下吧，实际上这个行业说简单也很简单，说繁琐也很繁琐。

1. 起源：50年代起源于QLD，由于小区及高层的兴建，从而引出了这么一个产业。你可以这么理解，国内的小区不是都有物业吗，只不过国内的人口多，小区规模大，所以物业管理公司都是在小区里办公的，有一套人马在工作，而澳洲的小区规模很小（所谓200多户的小区在这算大的了，在国内就是个屁），不值得弄一套人马在这工作，但没个on site的管理人员确实不方便。那为什么不是物业管理公司雇人来on site呢？这还是个规模的问题，物业公司雇人on site的话雇佣关系复杂，成本高，还要提供住所等等，同时雇员也很难对小区的业务负责。

2. 各方关系：业主委员会是小区的业主们选举产生的，他们有权换物业公司，也有权换on site manager。物业公司和国内的物业公司差球不多，都是坐在办公室里，负责管理收物业费，sink funds，组织开会这些无关痛痒的屁事，而且也不怎么负责。on site manager就是我们买的这生意，说白了就是干活的。很多人搞不清楚物业公司和on site manager的关系，实际上这种关系确实很扯蛋，这也是为什么近年来QLD不断有人要求取消这个行业的原因：作为业主，我为什么要付两份钱来做同样一件事？而且效率更低。这里的基本流程往往是：业主反映问题给物业公司--物业公司要求你报价--你报好价给物业公司--物业公司同意--你找人去做或者自己做--把结果反馈给物业公司--物业公司反馈给业主@……&#%……！
   所以on site manager往往和物业公司狼狈为奸，但你不用太鸟他们。业主要伺候好，因为合同是你和所有业主签的。三者之间往往相互扯皮，你推我我推你，不过我相信中国人大多是此中高手。

3. 生意就分两部分：caretaking和letting
    caretaking就是日常维护，具体需要干啥去看你的合同，各不相同。letting就是出租业务，帮一些业主打理出租房。
  想做体力活，赚稳定收入就选caretaking占大头甚至是纯caretaking的，想做出租，赚活钱就做letting多甚至是holiday的，但记住高风险高回报这个道理。

4. 谁付你钱
  回到你的问题，你的收入从哪来。你的收入分为两部分，caretaking的部分由所有业主支付，这部分由你的合同来保证，除非你严重违反了合同，不然这个钱是旱涝保收的，相当于你的工资了。letting那部分是可变的，今天业主给你打理你就赚钱，不给你打理了你就没钱。

5. 至于你问的投资收益比，贷款，税务这些问题。即使我自己是个会计，我也没法回答你，因为这不是一两句能说清的，必须根据你自己的情况和你准备投资的物业来判断。

就这些，希望对所有新手都有些帮助吧

Poweregg

paladinyw 发表于 2013-10-18 16:15
我简单回复一下吧，实际上这个行业说简单也很简单，说繁琐也很繁琐。

1. 起源：50年代起源于QLD，由于小 ...

这里的基本流程往往是：业主反映问题给物业公司--物业公司要求你报价--你报好价给物业公司--物业公司同意--你找人去做或者自己做--把结果反馈给物业公司--物业公司反馈给业主@……&#%……！

这个看起来昆士兰好复杂啊

我这边是
小问题，我直接修理或者安排人修理，直接把invoice发strata 公司
大问题，我搞几个报价，和业主委员会的老大说一下，然后做了发给strata公司


strata公司相当于就管管账本付付invoice，他们连楼里坏了什么东西都不知道，业主们也有啥问题都找我汇报

所以，在这里
BM是管理大楼维护的
Strata是负责制定预算，收钱的

这样起到互相监督的作用，一个连健身房在几楼，啥样子的都不知道的strata公司，能安排维修，也是够呛，他们做的，也就是根据居民报告，派各类tradesman
可惜，居民有时候的信息也不准，所以，在nsw是居民汇报给BM，BM看了问题再决定如何修，tradesman来的时候BM也会监工，这样防止tradesman乱报价

另外，大楼的一些设施，例如机房，电表室，统一热水，BM也会每天巡视，不然爆了水管，要等水淹出来才知道，这样损失就大了

zhubaiyin

paladinyw 发表于 2013-10-18 17:15
我简单回复一下吧，实际上这个行业说简单也很简单，说繁琐也很繁琐。

1. 起源：50年代起源于QLD，由于小 ...

多谢回复，非常清楚，学习了。
网上的信息太玄乎，您解释的很明白。现在就是这个生意卖得太贵了，这么大一笔钱，玩起来还是比较担心。

paladinyw

Poweregg 发表于 2013-10-18 17:55
这里的基本流程往往是：业主反映问题给物业公司--物业公司要求你报价--你报好价给物业公司--物业公司同意 ...

差不多，这个也要具体看的，有的随意点，有的教条些。
时间长了大家也就痞了

paladinyw

zhubaiyin 发表于 2013-10-18 18:13
多谢回复，非常清楚，学习了。
网上的信息太玄乎，您解释的很明白。现在就是这个生意卖得太贵 ...

卖的贵不贵和你什么时候买关系不是太大，你不可能指望一个净收益10万，房产价值50万的生意只卖80万。。。
这个只和你的个人选择和预期有关。

另外给我加分啊

飞儿

Gelen 发表于 2013-10-18 15:43
你是悉尼MR前辈，大餐应该的

是，回头咱再大餐前辈哦

今天某中介同学说，他们上周末一伙人聚会，后悔没叫上咱，我说下回请他叫上咱大家哦。。

Networking 在哪个行业都重要。。

Poweregg

zhubaiyin 发表于 2013-10-18 17:13
多谢回复，非常清楚，学习了。
网上的信息太玄乎，您解释的很明白。现在就是这个生意卖得太贵 ...

所以要QLD啊
25年合同王道

混饭吃oc也不能炒你，最多帮你top了要你卖