有没有人想过做房地产开发的?

龙飘飘

帮顶一下。有猫本的人感兴趣的吗？

qiufengass

顶起来！
我是搞电的，来澳洲的第二年开始一直跟一个黎巴嫩的builder合作，给他布线接警报装空调，他很守信用价格也公道。
我知道他的项目中有自己买的地，然后改duplex或者unit卖出去。
上个月他突然说我是个很不错的business partner，问我是否想入股他在某区的一个项目，地已经到手，那个区越南人居多、脏乱出名。不过看他信心十足的样子，我还在犹豫。

upforward66

阴差阳错 发表于 2013-10-10 11:57
合作开发地产的难度确实比较大，但既然有坛友发表了议论，咱也来凑凑热闹。

本人知道有这么一块地，在悉尼 ...

有点儿兴趣，可你为什么才只是个新人喃？！

catparrot

阴差阳错 发表于 2013-10-10 17:50
杠杆原理谁都懂，但向银行筹资要交利息，要pre-sale, 要受诸多限制...

所以，我知道有些小开发商，就是 ...

很难啊，
senior loan应该是必须的，不过有的是从一个银行走，有的是走sydicate  loan

capital一般大致上可以分成inter的和外部引进的，

房地产公司（不光是房产公司了） 完全不靠senior loan的基本不存在

不过随着公司的规模逐渐变大， 对senior loan的依赖会慢慢变小

happy121

想过但合伙人太鸡贼，我放弃了

李十三

happy121 发表于 2013-11-23 14:42
想过但合伙人太鸡贼，我放弃了

雞賊系乜野?

asas111

lss123 发表于 2013-10-5 22:03
1870的土地，盖7/8层，算每层最少10个
70套公寓，每套建筑价格算22万，共1540万
做得好的项目应该是全部 ...

您好，您是在做地产相关的事情吗？我在墨尔本，也想多了解一下这些情况，您是墨尔本还是悉尼的啊

飞儿

朋友是很好的builder, 去年与人合作在悉尼开发了一点房子，赚得不错。

他还有能力与更多人合作哦

asas111

老顽童 发表于 2013-10-6 23:16
如果纯粹讲利润率，澳洲房地产的利润率不高。把投资和融资成本算进去，最后的纯利润一般就10%。
澳洲很多产 ...

我最近也想多了解些这边的行业，想多了解些然后自己做事，您说的其他的净利润高的行业还有些什么呢？我是考虑到一是兴趣，二是不想做餐饮和体力的生意。

shangpin

做开发有几个基本点, 能达到, 放手去做 ：

1。能发现土地的潜在价值， 别人看不到， 你能看到。
2。自己有设计能力， 和设计师一起争取最大的，最好的设计方案。
3。自己是BUILDER， 能控制所有建筑成本。
4。建筑，装修材料， 直接从中国进口。 不需要经过2-3层澳洲本地流通渠道。
5。有中介，设计，会计，供货商，施工队伍，律师一个完整的团队。

   满足以上要求， 你的事业就开始了。

   我的说法： 插中主动脉。

steelau

顶

Farmerchris

先买地做duplex, 卖掉能赚钱了再考虑下一步

jasonfaye

不是所有的house用地都能做duplex，虽然两者同属低密度，地的面积，宽度等满足DCP要求的也不很多，再加上DA和建造的成本和财务成本，小型开发（主要指旧房推倒建house或者duplex）利润空间现在已经越来越被压缩了。

jasonfaye

另一种类型就是低密度符合建中高密度的开发，操作相对复杂，各个环节各个阶段都需要做好成本管理，造价控制。从找地开始，前期的可行性报告，市场评估预测，设计规划土木等顾问的图纸报告，和批建部门人员的及时联系，预售阶段的市场营销及价格定位，银行融资阶段的沟通协调，到开建前的builder选择，建设过程中的诸多变动应对，还有验收交付期间的种种，估计每一点都可以单独开帖展开讨论。简言之，找对的人，做对的事。

cc513

jasonfaye 发表于 2014-3-10 22:04
另一种类型就是低密度符合建中高密度的开发，操作相对复杂，各个环节各个阶段都需要做好成本管理，造价控制 ...

其实地产开发说复杂也不复杂，成功于否取决于市场，对流程的把控和资金。其中市场看你对宏观经济的把握，资金是公司的融资能力，很难界定，只有对流程的把控是通过项目开发的过程可以学习到的，当然要看个人的悟性和能力。

我见过有华人从house做起，现在5年时间做到一年有100million的turn over. 这个行业，不开始，只是听人说，永远没办法获得任何经验。

里面水深着呢

steelau

学习

alexander911

作为一个房地产从业者， act nsw 执照的builder cpeng，building surveyor， 同时还是tafe的trainer。曾经一心想拿到license就自己干搞开发。 结果这两年看到时常有人倒下，果断的决定不做。

cc513

地产开发这个领域就象小马过河，有人说水深有人说水浅，对于局外人都是看热闹，对于操作人是看项目中每一步的把控，最后给投资人的汇报率。10年前刚入行的时候，可能30-50套就算中型开发了，现在的市场100套已经是很正常的开发规模，3-5个townhouse已经不能算地产开发，最多算试试水，给自己找个工作。

现在销售市场好，地价跟着水涨船高，利润在买地的时候已经被卡的死死的，开发过程中每一个环节的把控都必须要精准，否则还不如存银行吃利息呢。对于所有想进入这个行业的人，需要问自己第一个问题就是到底需要什么，房地产在澳洲是一个费心费力的行业，当然整体回报率还是不错的。没有经验的话，最好从头开始，做完一个小项目，自己就知道这到底是否适合你。我也是花了5-6年的时间完整的经历过几个项目的开发建筑过程后，现在才准备和几个朋友独立开始开发。

出国吃考拉

感兴趣！学习了！！

Elmoelmo

学习中

yuxuanlin

我朋友有地，有海景，是商业用地，有意向开发，有没有感兴趣的，或者是这个行业的?

他有非常独特的创意，但是需要有能力的有经验的或者有实力的，可以做起来，并且做成模式。

Elmoelmo

有兴趣，没资金，继续学习！

zxp002

关注！

cc513

yuxuanlin 发表于 2014-3-23 11:35
我朋友有地，有海景，是商业用地，有意向开发，有没有感兴趣的，或者是这个行业的?

他有非常独特的创意， ...

墨尔本的情况不是特别清楚，悉尼来说，商业用地需要土地变性后才能开发，要去planning department 申请才行，你需要找town planner.现在赚钱的事把商业改建成公寓，单做商业，回报率低，升值慢

yuxuanlin

cc513 发表于 2014-3-23 13:11
墨尔本的情况不是特别清楚，悉尼来说，商业用地需要土地变性后才能开发，要去planning department 申请才 ...

海景出租房，投资公寓，客栈都是可以的啊

cc513

yuxuanlin 发表于 2014-3-23 16:50
海景出租房，投资公寓，客栈都是可以的啊

中国人做地产开发，都是希望能马上变现，卖了做下个项目。碰出租房，客栈，和service apartment很少。
因为没有人愿意投精力去长期管理，都是希望能马上卖掉，和鬼子不同的操盘思路。

只能说感兴趣的人太少。

yuxuanlin

cc513 发表于 2014-3-23 19:14
中国人做地产开发，都是希望能马上变现，卖了做下个项目。碰出租房，客栈，和service apartment很少。
因 ...

管理有专门的管理公司，外包。现在这个坛子里火的，就是包租婆包租公。

Flower123

現在找builders可能很難找吧

cc513

今年项目比较多，builder 都很忙
但作为开发商，必须要搞定BUilder, 要不没法控制项目成本，要不自己懂，要不找的人懂。

Ppluo1

请问开发贷款最多能贷款百分比是多少啊？