工党上台对房价的影响

sweetpotato

澳洲的房子真的便宜吗?
我觉得比美国贵多了,比中国和英国便宜不少.
美国佬就是NB,相对比收入几乎什么东西都比较便宜.

吃喝拉撒睡

原帖由 sweetpotato 于 2007-11-8 21:23 发表
澳洲的房子真的便宜吗?
我觉得比美国贵多了,比中国和英国便宜不少.
美国佬就是NB,相对比收入几乎什么东西都比较便宜.

平均值等等统一的统计看不出什么。但看看CBD的土地价格和量化后比较区域性的土地价格，比如说距离CBD2~5KMZ的土地价格，就会发现很便宜。尤其是澳洲的豪宅区。

夢回唐朝

没有可比性，即不便宜也不能说太贵，澳洲有自己独特的城市规划和人口比例，单纯的和欧美比实在没啥可比性，光人口密度一线城市根本就不是一个当量的
房价这个问题还是只能从本身来分析

吃喝拉撒睡

原帖由 夢回唐朝 于 2007-11-8 22:34 发表
没有可比性，即不便宜也不能说太贵，澳洲有自己独特的城市规划和人口比例，单纯的和欧美比实在没啥可比性，光人口密度一线城市根本就不是一个当量的
房价这个问题还是只能从本身来分析

同意同意。我的看发片面了。

铁枪

原帖由 黑山老妖 于 2007-11-8 15:41 发表
投资房产的Negative gearing的存在是因为如果其他资产的投资由税务优惠而投资房地产没有。势必使得资金流向其他有优势的资产种类。
投资房产的negative gearing使得投资资金能够比较平衡的投资在不同的资产上，增 ...

请教老黑，是不是这样理解你的话：

1，negative gearing的主要作用是补贴了租房人群。

2，它对房价的上涨起到了一定作用，但只是占很小的一块。

3，negative gearing对新建房的影响是间接的，间接的提高了供应。（我没有看出直接提高供应的可能）

qqyang

原帖由 铁枪 于 2007-11-8 23:48 发表


请教老黑，是不是这样理解你的话：

1，negative gearing的主要作用是补贴了租房人群。

2，它对房价的上涨起到了一定作用，但只是占很小的一块。

3，negative gearing对新建房的影响是间接的，间接的 ...

帮顶。

lsyca

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-8 15:59 发表
呵呵，舆论被$吸引。看看前两天史玉柱被骂的，呵呵。

政府的negative gearing也很大程度上帮助了租房者，增大了rental supply，这也是affordable housing的一部分。不然的话单靠一点点政府补助是不够的。

有 ...

史玉珠为啥被骂？

铁枪

原帖由 lsyca 于 2007-11-9 09:52 发表


史玉珠为啥被骂？

破坏了网游的游戏规则，征途被指责有道德问题。

不过我觉得他挺有两把刷子的

bulaohu

Christmas nightmare: banks to up rates again

http://www.smh.com.au/news/busin ... /1194329464130.html

黑山老妖

原帖由 铁枪 于 2007-11-8 23:48 发表
请教老黑，是不是这样理解你的话：

1，negative gearing的主要作用是补贴了租房人群。

2，它对房价的上涨起到了一定作用，但只是占很小的一块。

3，negative gearing对新建房的影响是间接的，间接的提高了供应。（我没有看出直接提高供应的可能）

1。是的。
2。是的。作用不大。
3。应该是间接和直接的作用都有。不要忘了投资房扣税depreciation是一个非常重要的考虑，而新房depreciation最高。。。

夢回唐朝

对于negative gearing对房价的上涨的作用，我觉得很难估计，因为其实negative gearing很多时候起到的是一种鼓励买投资房的效应，很多人把negative gearing作为买投资房重要原因，买投资房是因为可以“退税“， 把CAPITAL的升值放在第2，3位

qqyang

原帖由 夢回唐朝 于 2007-11-9 12:58 发表
对于negative gearing对房价的上涨的作用，我觉得很难估计，因为其实negative gearing很多时候起到的是一种鼓励买投资房的效应，很多人把negative gearing作为买投资房重要原因，买投资房是因为可以“退税“， 把 ...

同意，有心理暗示作用。

黑山老妖

原帖由 夢回唐朝 于 2007-11-9 12:58 发表
对于negative gearing对房价的上涨的作用，我觉得很难估计，因为其实negative gearing很多时候起到的是一种鼓励买投资房的效应，很多人把negative gearing作为买投资房重要原因，买投资房是因为可以“退税“， 把CAPITAL的升值放在第2，3位

只能说这些并不是真正的投资者。。。投资目的错了。

夢回唐朝

原帖由 黑山老妖 于 2007-11-9 13:01 发表


只能说这些并不是真正的投资者。。。投资目的错了。

对啊，可是老百姓又有多少懂得投资的，所以negative gearing对普通大众的暗示作用有多大真的不可估计，要知道那些投资讲座都会把negative gearing作为重点‘教学‘内容，negative gearing早已超出了其本身真正的作用，但它的暗示作用确实很难去衡量

qqyang

如果negative gearing只有misleading的作用，那何不废除？

夢回唐朝

原帖由 qqyang 于 2007-11-9 13:27 发表
如果negative gearing只有misleading的作用，那何不废除？

问题是这个很难界定，他的正面作用可以明明白白的讲，暗示作用有多少有多大谁又讲的出来，个人觉得废除的可能性不大，只要政府有别的方法来控制房价就不会去碰

qqyang

有道理。但我觉得稍微改良以下negative gearing就是一个很好的心理暗示动作。

夢回唐朝

回到这个贴子的主题，感觉无论工也好自也好，新政府都会考虑如何稳定去房市的，涨得太厉害无房的老百姓怨会有信贷危机，跌的太厉害有房的老百姓怨还会有危机，希望新政府够聪明能做到最好，个人倾向陆的智慧大于霍，而且年纪大的人不适合当领导，很多领袖皇帝在年纪大了后都昏庸了

阿宝

请教一个初级问题，
就算negative gearing再怎么退税，如果最后卖房子所得的capital gain也是要上税的吧，比如：
30w购入，5年后，涨到40w
这5年每年利息等negative gain=2w,于是退税30%,5年下来就是3w.
可是最后卖掉的时候，收入10w太高，交税 40% = 4w
如此看来，还是亏1w阿。

自住房的capital gain是不上税的吧。这样好象还是自住房划算吧。起码上面这个例子就5年下来不转不赔。

算得不对的，请多多指正阿

qqyang

原帖由 夢回唐朝 于 2007-11-9 13:48 发表
回到这个贴子的主题，感觉无论工也好自也好，新政府都会考虑如何稳定去房市的，涨得太厉害无房的老百姓怨会有信贷危机，跌的太厉害有房的老百姓怨还会有危机，希望新政府够聪明能做到最好，个人倾向陆的智慧大于霍 ...

老霍又老又丑又土，画起政治漫画来也是个丑角，破坏澳洲形象。最主要他做得太久了，该换换当家的了。

黑山老妖

原帖由 阿宝 于 2007-11-9 13:55 发表
请教一个初级问题，
就算negative gearing再怎么退税，如果最后卖房子所得的capital gain也是要上税的吧，比如：
30w购入，5年后，涨到40w
这5年每年利息等negative gain=2w,于是退税30%,5年下来就是3w.
可是 ...

你的算法不对。但是大致的意思就是negative gearing让政府帮你买单了一部分的亏损。但是亏得还是亏。

阿宝

谢谢老妖答复，所以我想问，那么房子到底是以自住的名义还是投资的名义赚得多呢？

一个人可以有多套自住房吗？

黑山老妖

原帖由 阿宝 于 2007-11-9 15:08 发表
谢谢老妖答复，所以我想问，那么房子到底是以自住的名义还是投资的名义赚得多呢？

一个人可以有多套自住房吗？

1 family can only have 1 principle residence.

CPA

挺热门的。

北风

学习一下

顺便
不会真的有那么多人，想拿negative gearing开刀吧
这可是租房市场的基石阿
没有这个，租房供应量会减少多少？房租还不涨上天去阿？
万万不行的

吃喝拉撒睡

negative gearing不可能废除的。

若废除的话，也会有相关的法律来平衡。就像当初废除CPI作为CGT的cost base同时，CGT减半开始实行。就算negative gearing废除，那也会有同样性质的taxation law进来。毕竟澳州政府实在无力提供足够的rental property

danial

好像都挺有道理的，就是不知道结果会怎样

raymondzh

我觉得大家都有些完全集中在澳洲的经济和房地产市场上了，看看全球的情况也许能有一个更好的判断。
现在是全球经济一体化了，美国和中国的经济发展变化对澳洲都会有影响的。中国是澳洲矿石和天然气的主要购买者，同时又是澳洲中低档日用品的供给者。而美国对澳洲的影响力那更是不用多说的。
但是，现在中国和美国内部的通货膨胀，金融市场，股市和房地产市场都是非常麻烦的。他们的经济权威都承认麻烦很大。应该说给澳洲一个很大的警告，因为这两个国家跟澳洲的利益联系太密切了。
我一直也不是很看好澳洲这两个党的执政能力。这两年澳洲经济是非常好，非常快，主要靠的是能源，矿产的大幅出口。敢问西澳洲和昆州的网民，如果没有中国这两年疯狂的买矿石，天然气和农产品，你们这两个州的经济会好起来吗？如果没有大幅出口了，这两个党都没有什么好办法来维持高速发展。
房子价格不仅仅是政府和选民来决定的，而是由经济决定的。经济快速增长可以让房子暴涨，但是经济下滑同样会让房子雪崩。大家还记得日本和香港的房价暴跌吧，起因都是经济衰退和经济泡沫。（当然还有其他原因）。但是，我记得香港房子暴跌的时候，不少人都跳楼了。政府也没有为房子崩溃而买单。所以我希望大家不要把希望放在政府为了保住票仓而作出的承诺上，认为政党为了拉拢大部分选民肯定要保住房价。。。。等等。

johnluo721

中国和美国的通货膨胀其实没有必要太担心, 应为汇率会自动调整的.  金融,股市和房地产,这些方面,还是美国的影响力比较大. 你什么时候听说中国股市跌的时候,澳洲股市受大影响的, 主要还是美国影响大. 虽然中国和澳洲的经济精密相连, 但是中国目前还不具备这样的影响力. 你看就算全世界跌的时候,中国股市说不定还来个新高呢. 至于美国,目前影响最大的还是次贷, 但是别忘记了, 虽然澳洲公司好多都买 美国SECURITY, 但是,这些只影响股市和汇市的发挥. 而澳洲本身是没有次贷问题的.  主要还是因为这里APRA,CB 政策比较严. 所以美国次贷短时间内只会影响金融市场,是对房产没有大影响的.
而执政党的政策从大方面指导了一个国家经济的发展策略. 如果我没记错的话, LOBOR是不估计利用矿产资源出口来发展国家经济的. 而在JOHN的执政党领导下,他们签了很多这样的合同. 就澳洲而言, 重工业和轻工业都没有什么竞争力啊. 为什么, 人工高. 澳洲的优势就是矿产资源, 然后再就是服务业. 如果不出口矿产, 澳洲经济必然不如往年. 这就是为什么讨论执政党的原因. 至于LOBOR会不会停止矿产开发了, 我们听听就好, 他也就是想拉一部分环境爱好者的选票而已拉
但是很同意政府不会为房子买单的实事, 很简单,买不起. 但是澳洲经济泡沫有没有呢? 没感觉到,因为没有什么经济过热的表现. 相反,澳币的高居不下,反而抑制了一定的出口. 要知道澳洲市场小, 好大一部分依赖出口. 除了房产,其他没有什么泡沫表现. 至于经济衰退, 就算整个亚洲都经济衰退, 你能说她们不需要石油和矿产吗? 毕竟中国和印度再这方面的需要还是很大的.

villa

[quote]原帖由 青山75 于 2007-11-8 12:14 发表
当然不这么简单，但是方向大体是这样的。

真的这样么？

去年9月到今年9月，墨尔本房价经历了非常迅猛的上升，整个大墨尔本地区房价几乎“鸡犬升天”，可就在这样的背景之下，墨尔本西区/西北区的Broadmeadows、Talors Lakes、Werribee等区的房价年增长率竟然是负数！

请参考吃喝同学的这个最新数据的帖子：猫本一年来house增长数据


悉尼房产市场近年的发展更是如此。  


宁可债务累累 不舍东区生活 悉尼富人区租房危机蔓延

[/quote]


2007年11月12日消息 悉尼西南区房产持续贬值 整个外西区受到拖累  


悉尼房产市场两极分化趋势加剧