房产投资是个套吗？

MU

那上北涨的够少的，10年前我看在西面跟一些华人区50%都有了吧

andrewboy

买房会上瘾....
agree...

sunhaicheng

tanshen 发表于 2013-6-23 08:12
这个理论谁不知道啊？涨价涨多少？

每年的物价上涨考虑过没有？

物价上涨也分什么东西，食品肯定不会上涨多少，现在的白面和十年前的价格差不多，牛奶，蔬菜都基本上是原价，吃的东西不涨其他容易适应，最多不去花费就是了。当然有些服务类的费用确实上涨了不少，主要还是人工暴涨所致。但是，如果不买房，钱可能就花掉了，或存在银行吃利息，那也只是在少量的首付，如果钱多了，利息要算收入。而买房的利息可以扣税。这样多年之后就可以有一件属于自己的资产，可以继续出租收取租金，也可以卖掉干其他事情，这时房子肯定会升值。总之，买房还是划算，可以强制储蓄，除非有更好的投资渠道，否则还是房产能保值增值。

phoboshero

每年涨20-25%？十年涨20-25%？ 10年存银行回报是160%的说

Rong13

rainy118 发表于 2013-6-18 08:50
楼主，你持有5年，房子翻倍不现实，但是租金cover贷款和所有expense问题不大，其实投资房就是相当于hold 5 ...

太同意了

菜刀v小姐

10年存银行回报是160%， 10年以后房子能翻一番么？再去掉这10年来的种种花销，交的税，是不是还是存银行更划算啊。
很多中介忽悠我买房，最后我把两个中介忽悠的想辞职了

rainy118

菜刀v小姐 发表于 2013-6-25 11:34
10年存银行回报是160%， 10年以后房子能翻一番么？再去掉这10年来的种种花销，交的税，是不是还是存银行更 ...

小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

20万，贷款80万购买一个房子，总价100万，租出去，租金cover 利息，你自己每年出3万付各种开销。10年后，总付出30万，加上首付20万，总成本50万。房子长了70%，你卖出，总价170万，减去总成本50万，你一共赚了120万。

这就是杠杆原理，房子最吸引人的地方就是用银行钱赚钱，你想明白了吗？

hahaer

lucinda1230 发表于 2013-6-21 14:39
EBITA LEVEL是什么 有兴趣了解下

earnings before interest, taxes and amortization

北京老汉

rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

给我看糊涂了，100万的房子，周租算1000好了，仅够还利息的，本金没还呢？10年之后你怎么能赚120万呢？你还欠银行80万呢

privateercn

rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

贷款80万，每周利息1000块左右， 但是100万的房子，好像很难租出1000块的，尤其是house
买2套unit几年后倒是有可能租1000

北木山人

rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

太能忽悠了。

lingyang

rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

ingeer

rainy118 发表于 2013-6-25 13:58
小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

银行是你家开的吧?  

shangpin

  是个套, 用了既爽, 又安全 !

12oz

rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

not really.

You will have to pay back the 80w bank loan.

should be like that:

170w - 20w (first pay) - 80w (bank loan) - 30w (negative) = 40w in total in your pocket. and you take the risk.

the 32w is risk free.

rainy118

哈哈哈，我忽悠的。现在说正经的：

20万存银行，5%利息，10年后手上是32万。

20万首付，买个100万的房子，租出去，只付利息，每年借朋友3万，用于支付租金和利息差额，还有房屋维护费用。
10年后房子卖了170万，还给银行80万，还给朋友30万，自己手里剩60万。

比存银行多赚了一倍。

12oz

之前投资板块有老妖的一个置顶贴，很清楚阐述了买房就是强制储蓄。另外对于华人来说有个房子感觉是安了家，多点安全感，心里舒服点。但是很多鬼佬租一辈子房（例如我同事做了10年contractor)，房东不会叫他搬，他享受相对低的房租同时也有些安全感。

幸亏又找到了InputKing可以输中文

ingeer

rainy118 发表于 2013-6-25 17:20
哈哈哈，我忽悠的。现在说正经的：

20万存银行，5%利息，10年后手上是32万。

哪个朋友这么够义气？求联系方式  

wowmygame

我真脑残，还认真找个指数计算器给不买房的这同学算帐。
就算年存款6%的利率，不打税1.06指数个10年，才1.79。你20万才利息158000。怎么跟人40万比呀。
真罪过，把我智商算这事。

清咖一杯

rainy118 发表于 2013-6-25 16:20
哈哈哈，我忽悠的。现在说正经的：

20万存银行，5%利息，10年后手上是32万。

这帐算的，不仅能找朋友借到钱，还免息

数学家

北京老汉 发表于 2013-6-25 15:38
给我看糊涂了，100万的房子，周租算1000好了，仅够还利息的，本金没还呢？10年之后你怎么能赚120万呢？你 ...

算一下两种投资的回报就知道了：

假设某人有现金10万，通过不同形式投资十年：

1. 存款方式
按年存款利率5%复利计算，十年后现金回报62.89%，及在不打税的情况下，得到$62890现金。

2. 投资房形式
以八万首付加两万印花税，购买40万房产。出租回报5%，利息支出5%，持平（其实会有些盈余，因为只有80%的房款需要付利息）。各种杂费，包括物业，水，市政等，每年估算$4500, 十年共计$45000。

假设房产的CG为3%复利（已经很保守了），那么十年后的现金回报为34.39%，折合现金为13.756万，减去印花税及各种杂费，137560-45000-20000=72560。

两项投资相比，72560-62890=$9670，投资房更高些。

但请注意，以上投资房的CG按年3%复利计算，十年后的CG只有34.39%，就是说40万的房子十年后只值54万。这个假设其实严重低估了房产的保值作用。

以过去二十年的经验，十年增长70%是个合理假设，那么投资回报就会猛增到20+万，超过定期存款回报的三倍。

当然你可能说房产投资比存银行风险高太多，那这个讨论就转到风险控制上去了。

北京老汉

rainy118 发表于 2013-6-25 16:20
哈哈哈，我忽悠的。现在说正经的：

20万存银行，5%利息，10年后手上是32万。

还是不对，就算你有朋友愿借这钱给你，如果从第一年开始你就每年存3万进银行，到第10年肯定比这个收益高

wcsydney2000

投资要量力而行，影响生活质量就不好了。而且还要注意买的地点和价位，不能乱买。

北京老汉

数学家 发表于 2013-6-25 16:39
算一下两种投资的回报就知道了：

假设某人有现金10万，通过不同形式投资十年：

如果你存款利息按5%算，那贷款利息就一定要比这个高，要不然后银行吃什么呢？一般说来，这二者有个1%左右的利差。然后你说的关于风险的观点我同意，买投资房其实就是赌房产长期上涨，上涨的幅度高过这个利息差。

damogao

rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

“20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

20万，贷款80万购买一个房子，总价100万，租出去，租金cover 利息，你自己每年出3万付各种开销。10年后，总付出30万，加上首付20万，总成本50万。房子长了70%，你卖出，总价170万，减去总成本50万，你一共赚了120万。”


计算错误太多了，假设存款利率5%，20万存银行10年后总额为32万，赚了12万

总成本不是50万。 而是 71万 = 20万（本金） +  12万（假如20万不投资房子存银行的利息）+ 10年30万（每年3万各种杂费支出）+ 10年30万的利息9万（不是一下子投入30万，逐年投入，所以利息收入打个五折）

租金只是cover了利息，但是欠银行的80万本金一分钱没还

卖了170万，减去成本71万，减去欠银行的本金80万，到手19万。这个19万是和存银行相比较多挣出来的钱。

不过呢存银行的钱的利息算收入，要交30%的税。但是卖房子要交CGT。

所以最后算下来很麻烦的。哈哈

mxgong

rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

100万的房子，租金COVER 利息。。每年借朋友3万。10年30万，那个朋友这么借钱给你， 朋友也要算10年30万，他去投资可能也是翻倍60万。

你忽悠小姐呢？人家小姐说了，忽悠她的最后都是辞职。你准备好辞职。

damogao

还有最重要的假设是

银行利息一直维持不变。

数学家

北京老汉 发表于 2013-6-25 16:47
如果你存款利息按5%算，那贷款利息就一定要比这个高，要不然后银行吃什么呢？一般说来，这二者有个1%左右 ...

你说的对，5%是不太合适的例子。

如果以现在的利率为例，定期存款利率4%，贷款利率5.15%左右，再计算一遍收益，还是房产超过存款 - 因为现在的利率实在太低了

gabrielleyc

房子是硬通货无论在什么地方什么年代，投资房产都是最安全可靠的方式，当然前提是不可以勒紧裤腰带为了投资而投资，基本一套自主，有闲钱买一套投资出租都可以。投资回报高风险高的领域太多了。
还是那句话，自住房什么时候买都不错，投资房量力而为。

中澳特快

也不能这么说