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楼主:曲奇柔情

[其他讨论] 房产投资是个套吗? [复制链接]

发表于 2013-6-23 10:32 |显示全部楼层
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那上北涨的够少的,10年前我看在西面跟一些华人区50%都有了吧
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发表于 2013-6-23 11:39 |显示全部楼层
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买房会上瘾....
agree...

发表于 2013-6-23 14:49 |显示全部楼层
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tanshen 发表于 2013-6-23 08:12
这个理论谁不知道啊?涨价涨多少?

每年的物价上涨考虑过没有?

物价上涨也分什么东西,食品肯定不会上涨多少,现在的白面和十年前的价格差不多,牛奶,蔬菜都基本上是原价,吃的东西不涨其他容易适应,最多不去花费就是了。当然有些服务类的费用确实上涨了不少,主要还是人工暴涨所致。但是,如果不买房,钱可能就花掉了,或存在银行吃利息,那也只是在少量的首付,如果钱多了,利息要算收入。而买房的利息可以扣税。这样多年之后就可以有一件属于自己的资产,可以继续出租收取租金,也可以卖掉干其他事情,这时房子肯定会升值。总之,买房还是划算,可以强制储蓄,除非有更好的投资渠道,否则还是房产能保值增值。

发表于 2013-6-24 08:55 |显示全部楼层
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每年涨20-25%?十年涨20-25%? 10年存银行回报是160%的说

发表于 2013-6-25 10:53 |显示全部楼层
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rainy118 发表于 2013-6-18 08:50
楼主,你持有5年,房子翻倍不现实,但是租金cover贷款和所有expense问题不大,其实投资房就是相当于hold 5 ...

太同意了

发表于 2013-6-25 11:34 |显示全部楼层
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10年存银行回报是160%, 10年以后房子能翻一番么?再去掉这10年来的种种花销,交的税,是不是还是存银行更划算啊。
很多中介忽悠我买房,最后我把两个中介忽悠的想辞职了

评分

参与人数 1积分 +4 收起 理由
hjx1000 + 4 你太有才了

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2014年度奖章获得者

发表于 2013-6-25 12:58 |显示全部楼层
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菜刀v小姐 发表于 2013-6-25 11:34
10年存银行回报是160%, 10年以后房子能翻一番么?再去掉这10年来的种种花销,交的税,是不是还是存银行更 ...

小姐:

20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。

20万,贷款80万购买一个房子,总价100万,租出去,租金cover 利息,你自己每年出3万付各种开销。10年后,总付出30万,加上首付20万,总成本50万。房子长了70%,你卖出,总价170万,减去总成本50万,你一共赚了120万。

这就是杠杆原理,房子最吸引人的地方就是用银行钱赚钱,你想明白了吗?

发表于 2013-6-25 15:23 |显示全部楼层
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lucinda1230 发表于 2013-6-21 14:39
EBITA LEVEL是什么 有兴趣了解下

earnings before interest, taxes and amortization

发表于 2013-6-25 15:38 |显示全部楼层
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rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐:

20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。

给我看糊涂了,100万的房子,周租算1000好了,仅够还利息的,本金没还呢?10年之后你怎么能赚120万呢?你还欠银行80万呢

发表于 2013-6-25 15:53 |显示全部楼层
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rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐:

20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。

贷款80万,每周利息1000块左右, 但是100万的房子,好像很难租出1000块的,尤其是house
买2套unit几年后倒是有可能租1000

发表于 2013-6-25 15:56 |显示全部楼层
此文章由 北木山人 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 北木山人 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐:

20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。

太能忽悠了。
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发表于 2013-6-25 16:12 |显示全部楼层
此文章由 lingyang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lingyang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐:

20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。

发表于 2013-6-25 16:16 |显示全部楼层
此文章由 ingeer 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 ingeer 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
rainy118 发表于 2013-6-25 13:58
小姐:

20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。

银行是你家开的吧?  

发表于 2013-6-25 16:16 |显示全部楼层
此文章由 shangpin 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 shangpin 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
  是个套, 用了既爽, 又安全 !

发表于 2013-6-25 16:17 |显示全部楼层
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rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐:

20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。

not really.

You will have to pay back the 80w bank loan.

should be like that:

170w - 20w (first pay) - 80w (bank loan) - 30w (negative) = 40w in total in your pocket. and you take the risk.

the 32w is risk free.
生死有命,富贵在天
知易行难,行而不缀

2014年度奖章获得者

发表于 2013-6-25 16:20 |显示全部楼层
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哈哈哈,我忽悠的。现在说正经的:

20万存银行,5%利息,10年后手上是32万。

20万首付,买个100万的房子,租出去,只付利息,每年借朋友3万,用于支付租金和利息差额,还有房屋维护费用。
10年后房子卖了170万,还给银行80万,还给朋友30万,自己手里剩60万。

比存银行多赚了一倍。
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发表于 2013-6-25 16:24 |显示全部楼层
此文章由 12oz 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 12oz 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
之前投资板块有老妖的一个置顶贴,很清楚阐述了买房就是强制储蓄。另外对于华人来说有个房子感觉是安了家,多点安全感,心里舒服点。但是很多鬼佬租一辈子房(例如我同事做了10年contractor),房东不会叫他搬,他享受相对低的房租同时也有些安全感。

幸亏又找到了InputKing可以输中文
生死有命,富贵在天
知易行难,行而不缀

发表于 2013-6-25 16:26 |显示全部楼层
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rainy118 发表于 2013-6-25 17:20
哈哈哈,我忽悠的。现在说正经的:

20万存银行,5%利息,10年后手上是32万。

哪个朋友这么够义气?求联系方式  
头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2013-6-25 16:30 |显示全部楼层
此文章由 wowmygame 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 wowmygame 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我真脑残,还认真找个指数计算器给不买房的这同学算帐。
就算年存款6%的利率,不打税1.06指数个10年,才1.79。你20万才利息158000。怎么跟人40万比呀。
真罪过,把我智商算这事。

发表于 2013-6-25 16:31 |显示全部楼层
此文章由 清咖一杯 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 清咖一杯 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
rainy118 发表于 2013-6-25 16:20
哈哈哈,我忽悠的。现在说正经的:

20万存银行,5%利息,10年后手上是32万。

这帐算的,不仅能找朋友借到钱,还免息

发表于 2013-6-25 16:39 |显示全部楼层
此文章由 数学家 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 数学家 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
北京老汉 发表于 2013-6-25 15:38
给我看糊涂了,100万的房子,周租算1000好了,仅够还利息的,本金没还呢?10年之后你怎么能赚120万呢?你 ...

算一下两种投资的回报就知道了:

假设某人有现金10万,通过不同形式投资十年:

1. 存款方式
按年存款利率5%复利计算,十年后现金回报62.89%,及在不打税的情况下,得到$62890现金。

2. 投资房形式
以八万首付加两万印花税,购买40万房产。出租回报5%,利息支出5%,持平(其实会有些盈余,因为只有80%的房款需要付利息)。各种杂费,包括物业,水,市政等,每年估算$4500, 十年共计$45000。

假设房产的CG为3%复利(已经很保守了),那么十年后的现金回报为34.39%,折合现金为13.756万,减去印花税及各种杂费,137560-45000-20000=72560。

两项投资相比,72560-62890=$9670,投资房更高些。

但请注意,以上投资房的CG按年3%复利计算,十年后的CG只有34.39%,就是说40万的房子十年后只值54万。这个假设其实严重低估了房产的保值作用。

以过去二十年的经验,十年增长70%是个合理假设,那么投资回报就会猛增到20+万,超过定期存款回报的三倍。

当然你可能说房产投资比存银行风险高太多,那这个讨论就转到风险控制上去了。

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发表于 2013-6-25 16:39 |显示全部楼层
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rainy118 发表于 2013-6-25 16:20
哈哈哈,我忽悠的。现在说正经的:

20万存银行,5%利息,10年后手上是32万。

还是不对,就算你有朋友愿借这钱给你,如果从第一年开始你就每年存3万进银行,到第10年肯定比这个收益高

发表于 2013-6-25 16:46 |显示全部楼层
此文章由 wcsydney2000 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 wcsydney2000 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
投资要量力而行,影响生活质量就不好了。而且还要注意买的地点和价位,不能乱买。

发表于 2013-6-25 16:47 |显示全部楼层
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数学家 发表于 2013-6-25 16:39
算一下两种投资的回报就知道了:

假设某人有现金10万,通过不同形式投资十年:

如果你存款利息按5%算,那贷款利息就一定要比这个高,要不然后银行吃什么呢?一般说来,这二者有个1%左右的利差。然后你说的关于风险的观点我同意,买投资房其实就是赌房产长期上涨,上涨的幅度高过这个利息差。

发表于 2013-6-25 16:47 |显示全部楼层
此文章由 damogao 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 damogao 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 damogao 于 2013-8-26 14:41 编辑
rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐:

20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。


“20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。

20万,贷款80万购买一个房子,总价100万,租出去,租金cover 利息,你自己每年出3万付各种开销。10年后,总付出30万,加上首付20万,总成本50万。房子长了70%,你卖出,总价170万,减去总成本50万,你一共赚了120万。”


计算错误太多了,假设存款利率5%,20万存银行10年后总额为32万,赚了12万

总成本不是50万。 而是 71万 = 20万(本金) +  12万(假如20万不投资房子存银行的利息)+ 10年30万(每年3万各种杂费支出)+ 10年30万的利息9万(不是一下子投入30万,逐年投入,所以利息收入打个五折)

租金只是cover了利息,但是欠银行的80万本金一分钱没还

卖了170万,减去成本71万,减去欠银行的本金80万,到手19万。这个19万是和存银行相比较多挣出来的钱。

不过呢存银行的钱的利息算收入,要交30%的税。但是卖房子要交CGT。

所以最后算下来很麻烦的。哈哈

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参与人数 2积分 +3 收起 理由
任逍遥 + 2 我很赞同,这才是正确的!
Rong13 + 1 太给力了

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您觉得有用,请给我加点分。

发表于 2013-6-25 16:51 |显示全部楼层
此文章由 mxgong 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 mxgong 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 mxgong 于 2013-6-25 16:53 编辑
rainy118 发表于 2013-6-25 12:58
小姐:

20万,存银行回报给你 160%,你净赚32万。


100万的房子,租金COVER 利息。。每年借朋友3万。10年30万,那个朋友这么借钱给你, 朋友也要算10年30万,他去投资可能也是翻倍60万。

你忽悠小姐呢?人家小姐说了,忽悠她的最后都是辞职。你准备好辞职。
情何以堪
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发表于 2013-6-25 16:52 |显示全部楼层
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还有最重要的假设是

银行利息一直维持不变。

发表于 2013-6-25 16:52 |显示全部楼层
此文章由 数学家 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 数学家 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 数学家 于 2013-6-25 17:00 编辑
北京老汉 发表于 2013-6-25 16:47
如果你存款利息按5%算,那贷款利息就一定要比这个高,要不然后银行吃什么呢?一般说来,这二者有个1%左右 ...


你说的对,5%是不太合适的例子。

如果以现在的利率为例,定期存款利率4%,贷款利率5.15%左右,再计算一遍收益,还是房产超过存款 - 因为现在的利率实在太低了

发表于 2013-6-25 16:53 |显示全部楼层
此文章由 gabrielleyc 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 gabrielleyc 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
房子是硬通货无论在什么地方什么年代,投资房产都是最安全可靠的方式,当然前提是不可以勒紧裤腰带为了投资而投资,基本一套自主,有闲钱买一套投资出租都可以。投资回报高风险高的领域太多了。
还是那句话,自住房什么时候买都不错,投资房量力而为。
头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2013-6-25 17:06 |显示全部楼层
此文章由 中澳特快 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 中澳特快 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
也不能这么说

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