房地产投资 - 之三：房屋贷款（提问请另发帖）

老杏

原帖由 Mandy99 于 2008-9-2 23:27 发表
请问个更原始的问题 那是不是说 我贷款20万 offset里面放20万 那就等于没有利息了 那么 我还欠银行钱么？

欠啊，只是不用还利息。每个月照样扣本金。

Mandy99

我们打算转投资房 我跟老公都一致认为要用offset   可是有个分歧就是 他比较保守 说用本金利息一起还 尽可能早还清贷款 说他一年的税最多少抵一点……
请问：如果“本金利息一起还”和“只还利息” 有哪几方面的影响？ 例如贷款20万 如果“本金利息一起还” 比“只还利息”每年会少扣多少税呢？

Mandy99

原帖由 clur 于 2008-9-2 23:42 发表


欠啊，只是不用还利息。每个月照样扣本金。

哦 明白了 谢谢

Mandy99

原帖由 黑山老妖 于 2008-6-27 13:39 发表

如果你把钱都放到offset里面而不是大手大脚的花掉就没有差别。

之前看到说 第一套房用只还利息+offset 买第二套房子的时候 就只还利息+loc 可是我想问 如果在我投资第一套房 还没买第二套的时候  是用只还利息+offset 还是 只还利息+loc ？

Mandy99

学习了两天 看了两遍 还是有很多不明白啊 ……555 继续学习

黑山老妖

原帖由 Mandy99 于 2/9/2008 23:27 发表
请问个更原始的问题 那是不是说 我贷款20万 offset里面放20万 那就等于没有利息了 那么 我还欠银行钱么？

你还是欠银行20万。如果用interest only就没有还款了，如果用P+I就要还本金部分。

黑山老妖

原帖由 Mandy99 于 3/9/2008 08:23 发表

之前看到说 第一套房用只还利息+offset 买第二套房子的时候 就只还利息+loc 可是我想问 如果在我投资第一套房 还没买第二套的时候  是用只还利息+offset 还是 只还利息+loc ？

LOC和offset是不同的概念。
LOC是贷款的一种。
offset是贷款的一种附带功能。

黑山老妖

原帖由 Mandy99 于 3/9/2008 08:30 发表
学习了两天 看了两遍 还是有很多不明白啊 ……555 继续学习

这一篇是比较难。里面包含了很多概念：现金流，资产和债务的分别，税务，贷款种类，贷款功能的选择等等。。。
慢慢看。吃透了对投资房产很有帮助。

Mandy99

感谢老妖解答 因为我们的计划是这样 因为现在只有一个人工作 最多只能贷款20万 所以打算第一套房子买个小的 住一年 转投资 然后第二年就搬去上班近的地方先租房 然后等两个人都有收入了  再购买第二套房 用以自住 像我这种情况 是只还利息还是本息一起还好？从第一套房转投资 到我们买第二套房 也许会有一两年的空档时间 那么这两年里面 我们是应该用offset 还是转 loc？因为好像如果我还是把钱放offset 好像不能实现利息最大化抵税  可是另外一方面 又还没有买第二套 offset里面的钱拿出来好像也没什么用 ？

这两天跑了几个银行对比了一下 （问题太多 我可怜的嗓子都问哑了 555）  还是还没决定用哪个产品 5天冷静期还有2天 所以希望老妖指点一下啊 谢谢

Mandy99

原帖由 黑山老妖 于 2008-9-3 09:04 发表

你还是欠银行20万。如果用interest only就没有还款了，如果用P+I就要还本金部分。

可是一般interest only只有5年 那就要每5年去换个产品 换家银行？我用老妖的offset和redraw的表算过 根据我们的贷款额 和 交税比例 ，5年内两个产品能报的税其实差不多，这样我还有必要用offset么？

谢谢耐心解答

[ 本帖最后由 Mandy99 于 2008-9-3 22:26 编辑 ]

黑山老妖

mandy99，请再去看看offset和LOC的解释。这两个是可以并存的。我建议你还是再静下心来慢慢的看一遍。
如果你对这些概念一点都不清楚，以后出了问题怪我所以我不能够给你建议。
如果冷静期还有2天你觉得Not ready就cancel掉。房子已经买了吗？

Mandy99

已经下小定了

黑山老妖

你的贷款只要在交接前完成就可以了。
只要你能够在settlement前1-2个星期拿到贷款就没问题。所以你有的是时间。

Mandy99

老公上班 没时间管贷款的事情 所以要我自己认真学习老妖的帖子 然后根据我们情况去选贷款产品 我一边带孩子 一边学习  又不是很有经济头脑 所以……见谅啊

可是律师怎么跟我说要我在冷静期内拿到贷款？也就是付10%之前就要拿到的？

黑山老妖

你的contract上面有没有说是subject to finance?没有就没关系。
如果你已经有10%deposit，贷款再等等也没事。除非你的settlement period非常短？

Mandy99

原帖由 黑山老妖 于 2008-9-3 09:48 发表
你的contract上面有没有说是subject to finance?没有就没关系。
如果你已经有10%deposit，贷款再等等也没事。除非你的settlement period非常短？

settlement period 是到10月13日

普普通通

经典啊，打印出来，慢慢研究。

黑山老妖

原帖由 Mandy99 于 3/9/2008 09:52 发表

settlement period 是到10月13日

Plenty of time. makes sure you get loan approved 3 weeks before settlement to be REALLY REALLY SURE. Some banks can do it even if you get the loan a few days before the settlement, but don't count on that.

btw. Banks do stuff up sometime. In that case you will just have to deal with it just like any other stuff-ups.

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2008-9-3 09:58 编辑 ]

Mandy99

明白了 那我就不急了 好好再学习几天 只要在冷静期内了解到银行是否可以给批20万就可以了是吧  因为我问st goerge银行说最多只能贷款19万 还让注销了其他信用卡才能给贷19万5 不够

黑山老妖

原帖由 Mandy99 于 3/9/2008 09:58 发表
明白了 那我就不急了 好好再学习几天 只要在冷静期内了解到银行是否可以给批20万就可以了是吧  因为我问st goerge银行说最多只能贷款19万 还让注销了其他信用卡才能给贷19万5 不够

你先到所有的银行去问问能不能贷款20万，如果任何一个说可以的就在它们那里做一个pre-approval。然后慢慢选一个合适的。明白了吧？
如果这两天内你一个pre-approval都拿不到那就要考虑一下了。。。

Mandy99

原帖由 黑山老妖 于 2007-12-1 16:47 发表

是的。

对。

那还没买第二套房 出租第一套 自己出去租房 这一段 要把offset的钱全部取出来才行是么

manubobo

Study again..again..and again.....Thank Laoyao SO MUCH....

hezi

请问老妖，我准备买了一处旧房子，先自主，准备3-5年后有能力带多些贷款后推到重建，现在申请连利息带本金的贷款好，还是只还利息的贷款好？还有我发现offset account的贷款利息都高于不是offset account的。不知道理解的对不对？

黑山老妖

原帖由 hezi 于 30/9/2008 14:02 发表
请问老妖，我准备买了一处旧房子，先自主，准备3-5年后有能力带多些贷款后推到重建，现在申请连利息带本金的贷款好，还是只还利息的贷款好？还有我发现offset account的贷款利息都高于不是offset account的。不知道理 ...

有各种功能的贷款通常会比基本贷款的利息高一点。

jurlique

请问老妖, 最近贷款25万以上仍然可以拿到0。7%-0.8%的浮动贷款利率折扣吗？

另外，如果买自住房利息不能抵税，但是出卖后没有capital gain tax. 这个和投资房利息扣税，以后交capital gain tax, 哪一个会比较好呢？房子价钱大概35万左右。

黑山老妖

原帖由 jurlique 于 2/10/2008 15:53 发表
请问老妖, 最近贷款25万以上仍然可以拿到0。7%-0.8%的浮动贷款利率折扣吗？

另外，如果买自住房利息不能抵税，但是出卖后没有capital gain tax. 这个和投资房利息扣税，以后交capital gain tax, 哪一个会比较好呢 ...

不清楚能不能拿到discount。0.7%大概还行，0.8%可能够呛。
哪个好就要自己算了。看税率，收入和回报。每个个例都不一样。

jurlique

多谢老妖！

zhouzhou

多谢老妖，看了好几遍也没完全明白为什么自住转投资用interest only+offset，投资用loc好。前段时间朋友给我们介绍昆士兰银行，那里的manager是朋友的朋友，对我们进行评估之后，银行建议我们用loc，我们也有问过有offset的，但银行说loc更适合我们。我们买得是第一套房，目前的想法是自住后转投资。请问老妖觉得我们这种情况用LOC和INTEREST ONLY+OFFSET有什么不同吗？谢谢

黑山老妖

原帖由 zhouzhou 于 4/10/2008 22:06 发表
多谢老妖，看了好几遍也没完全明白为什么自住转投资用interest only+offset，投资用loc好。前段时间朋友给我们介绍昆士兰银行，那里的manager是朋友的朋友，对我们进行评估之后，银行建议我们用loc，我们也有问过有o ...

还是有不同的。银行manager也不一定都明白税务上的事情。
基本上来说除去税务上的考虑LOC和interest only+offset是一样的作用。但是为了以后这房子转投资房以后扣税的时候让税务局happy,你就要用interest only+offset。里面的细节要问会计，而不是银行贷款经理。就像你买车子保险不会去问卖新车的人一样。

zhouzhou

多谢，多谢