更新在305楼，回到主题，写澳洲地产投资，给那些决定或者正在选择楼花的朋友

LinuxXp

原帖由 oyeah 于 2012-6-14 09:42 发表
看了另外一个朋友的好贴，和房地产中介捣浆糊，地址
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1
大家买房可以参考，决定还是直接写投资吧，需要很长的篇幅，晚上还有事，写到哪里算哪里。
投资说 ...

求更多分享！！！ 现在没分了，等一下给你加！

i1888

多谢楼主分享，最近正在看房子

oyeah

原帖由 yayoyi 于 2012-6-14 09:55 发表


那对于双职工来说，是55万在内西买个unit呢还是65万在没火车的山区买个小house呢？如果工作不在西区的话。
谢谢

帮你理一下思路，算是做个case study吧，呵呵

您是需要买投资房，对吗？

oyeah

先做几个case study,帮大家理一下投资的思路。有问题的，拿着具体的想法和项目来问。

LinuxXp

我想听澳洲主流投资方向和华人主流投资方向，那些区，什么样的房子？他们投资的时候，主要考虑哪些因素？等等。。

oceanhan

收藏一下

oyeah

原帖由 LinuxXp 于 2012-6-14 11:11 发表
我想听澳洲主流投资方向和华人主流投资方向，那些区，什么样的房子？他们投资的时候，主要考虑哪些因素？等等。。

其实我一直在强调一点，要跳出自己的思维边界，不要管什么区。

打个比方，西面离城50km的区，一个项目回报25%，
Toorak，回报10%,在相同的资金投入的情况小，就因为一个是所谓的好区就投？
还是没有逃出自己情绪的左右。

投资看回报和风险，还有你自己的目的和实力

避税？高增长？高租金？还是快钱？

简单讲的话，就几点
看你想听哪个了？

LinuxXp

原帖由 oyeah 于 2012-6-14 11:27 发表




其实我一直在强调一点，要跳出自己的思维边界，不要管什么区。

打个比方，西面离城50km的区，一个项目回报25%，
Toorak，回报10%,在相同的资金投入的情况小，就因为一个是所谓的好区就投？
还是没有逃出自己情绪的左右。

投资看回报和风险，还有你自己的目的和实力

避税？高增长？高租金？还是快钱？

简单讲的话，就几点
看你想听哪个了？

可以都想听吗？每个具体有哪些考虑因素？

oyeah

原帖由 LinuxXp 于 2012-6-14 11:37 发表



可以都想听吗？每个具体有哪些考虑因素？

呵呵，你想写死我啊，每一个都可以写本书了。
打字很累的，要讲的又太多了
正在考虑，要不要做个语音讲座，有人要么？还是做网络会议，大家一起讨论？

dulalatutu

能不能比较一下悉尼kellyville的3室town house， 预期租金回报600一周和Zetland 的一室apartment不带车库,预期租金回报570一周，都是楼花，如果同样投资 51 -53万，在考虑增值为主兼顾现金流的情况下哪个更适合长线投资？

m2thez

收获量多，很多很好的观点。
跳出自己的思维！！
支持，加分！！！

thomas-wang

原帖由 微胖儿 于 2012-6-13 14:49 发表


孤陋寡闻

[ 本帖最后由 thomas-wang 于 2012-6-14 12:40 编辑 ]

wykdy

thomas-wang

原帖由 oyeah 于 2012-6-13 11:53 发表
那事实呢？
客观的讲，就我接触过的不下100个项目来说。澳洲的apartment几乎都具备了以下特点，好地段，好的view的话，水景，海景，交通方便，设计漂亮，做工精良（相对于国内来说）
如果是由于自身原因的话，选择自住的话，有些方面不失为一个 ...举个最简单的例子，哪位可以告诉我澳洲那些真正有钱的，谁是拿apartment作为避税工具？

I am a business service manager in a top 100 accounting firm. I have seen a lot of the High Net Wealth Individual clients investing in property, that includes apartments, commercial buildings and office suites.

myfuturezhang

MARK.

oyeah

原帖由 dulalatutu 于 2012-6-14 12:09 发表
能不能比较一下悉尼kellyville的3室town house， 预期租金回报600一周和Zetland 的一室apartment不带车库,预期租金回报570一周，都是楼花，如果同样投资 51 -53万，在考虑增值为主兼顾现金流的情况下哪个更适合长线投资？

先谈现金流
只看预期租金回报来说，
有2个问题，租金是否真实，我一般都会给他打个8折。算下来，2个都过了5%每年的回报，还算可以。
当时，刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市，所以在一段时间内会供大于求，造成出不去，或者压低价格租
第2， 最重要的一点是物业管理费，这个来说apartment是个很大的问题，除非你是避税

长线来说，house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用，非要2个挑的话，选town house,同样可以折旧避税。

但是，这个不是绝对不是投资首选，因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性，town house和apartment在这点上面做的并不好，增值很慢。

在这个价位里，我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报

oyeah

原帖由 thomas-wang 于 2012-6-14 12:40 发表


I am a business service manager in a top 100 accounting firm. I have seen a lot of the High Net Wealth Individual clients investing in property, that includes apartments, commercial buildings and of ...

谢谢指出，
我也觉得这个说的太武断了，
不过真正会避税的，都是用混合的形式，不会只单一的买这些高折旧和高negative geared property.

simplyjean

刚一买就10%的租金回报率。。。好稀罕啊，只有mining town有吧

LinuxXp

原帖由 oyeah 于 2012-6-14 11:42 发表


呵呵，你想写死我啊，每一个都可以写本书了。
打字很累的，要讲的又太多了
正在考虑，要不要做个语音讲座，有人要么？还是做网络会议，大家一起讨论？

强烈支持！！！

oyeah

原帖由 simplyjean 于 2012-6-14 12:51 发表
刚一买就10%的租金回报率。。。好稀罕啊，只有mining town有吧

猜对了，不过不是唯一
这是一个项目，还有很多其他的做法

包括自己开发，然后不套现，留物业，回报比这个还高

海外地产投资，租金回报20%左右
风险和回报永远是成正比

长安悉尼

lz谈谈开发商开发一个楼盘大概的利润空间！如果利润在房价的5%左右，那么公寓的价格还是降不下来，新房开不了工，需求还在增长

roy99883630

原帖由 thomas-wang 于 2012-6-14 12:40 发表


I am a business service manager in a top 100 accounting firm. I have seen a lot of the High Net Wealth Individual clients investing in property, that includes apartments, commercial buildings and of ...

兄弟，如果你能另开一篇写写内幕，我也去凑个热闹。这活我也干过，相关故事也知道一些，不过把握不好度，不是太敢写。

你先起个头？

qichxi

原帖由 oyeah 于 2012-6-14 12:58 发表


猜对了，不过不是唯一
这是一个项目，还有很多其他的做法

包括自己开发，然后不套现，留物业，回报比这个还高

海外地产投资，租金回报20%左右
风险和回报永远是成正比

包括自己开发，然后不套现，留物业，回报比这个还高-------这是不是李嘉诚的做法？
美国的地产投资，租金回报也没有20%啊

我想听听楼主的新见解，开拓一下我们的思路。

仙客来

原帖由 oyeah 于 2012-6-14 11:27 发表




其实我一直在强调一点，要跳出自己的思维边界，不要管什么区。

打个比方，西面离城50km的区，一个项目回报25%，
Toorak，回报10%,在相同的资金投入的情况小，就因为一个是所谓的好区就投？
还是没有逃出自己情绪的左右。

投资看回报和风险，还有你自己的目的和实力

避税？高增长？高租金？还是快钱？

简单讲的话，就几点
看你想听哪个了？

投西区，主要就是租金收入相对于房价来说回报高些。

投toorak，租金收入低，但追求的是capital gain。

房地产赚钱的好日子已经过去了。

仙客来

说句实在话，真心现在还想在房地产行业赚钱的同学，就赶快去tafe学个木匠，或者plumbing

现阶段整个房地产行业已经是投资回报处于很低的水平。

所有你觉得可以赚的钱都已经被labor cost和银行利息这两个部分抵消了。

oyeah

原帖由 仙客来 于 2012-6-14 14:47 发表


投西区，主要就是租金收入相对于房价来说回报高些。

投toorak，租金收入低，但追求的是capital gain。

房地产赚钱的好日子已经过去了。

市场上挣钱的人永远都在，不能以同样思路用在今天的市场。
只能说，外行挣钱的好日子过去了，就好像中国，0几年，你在大城市随便买个房子，都是翻几个跟头，你能说这个叫懂投资么？
在这个行业，懂得人还是在挣钱，只是要开阔思路，过去的路不好走了，就开新的。

fifi

原帖由 thomas-wang 于 2012-6-14 12:40 发表


I am a business service manager in a top 100 accounting firm. I have seen a lot of the High Net Wealth Individual clients investing in property, that includes apartments, commercial buildings and of ...

Top 100 Accounting Firm? 澳大利亚一共有几家Accounting Firm?

roy99883630

楼上的，这个还真是你不懂行。
会计行业，特别是在招人的时候，都是这么说的，top 10, top 20, top 50, top 100。不过似乎还没见过100以上的数字。

qichxi

楼主，想到一个引申的话题

如果自己开发，留物业的话，是开发什么物业好呢？House，townhouse，还是apartment？
我理解是apartment，这样可以成立物业公司，继续收钱啊。

oyeah

原帖由 qichxi 于 2012-6-14 17:43 发表
楼主，想到一个引申的话题

如果自己开发，留物业的话，是开发什么物业好呢？House，townhouse，还是apartment？
我理解是apartment，这样可以成立物业公司，继续收钱啊。

思路不要局限，

举个简单的例子，之前做的一个3套townhouse的项目，glen的一个corner的地，土地70w，开发75w，前面一套独立的卖了94w。后面2套留着。
加上路七八糟的利息等等，等于买入价60多万2套，现出租一套500，一套535。

所以不管什么项目，只要有钱赚，都是可以的