买房子的要小心了

夏阳

原帖由 villa 于 2006-8-23 23:40 发表

自住型的房产，是在给自己供房，虽然前期的银行利息占多数；而付出去的租金却覆水难收，全在替别人无偿地供款；

其实如果自己有在本地扎根的长久打算，买房自住和高抛低吸关系已经不大了，至少个人认为房价涨也好，跌也罢，只要不是频繁进出，那些涨的也不过是纸上富贵，那些跌的也如同坐电梯罢了。

再者，自住房住进来的感觉和出租房相比岂可同日而语？自己的家，自己的房子，感觉就是好！再也不用小心翼翼墙上连一个小钉子都不敢钉了......所有的东西都可以安定了：心情，方向，孩子……

我觉得这段说得好！拖家带口的，生儿育女的，还是有个自己窝比较好啊。

chenzy0513

If you purely treat buying your house as an investment, it might be not so profitable as you invest in equities, options or other funds in the short terms.  But in the long run,  investing property is still the best way to secure your financial future.  And in some circumstances, such as you are planning to have a baby, you'll have to settle down and own a property before that.  So, the point is that you need to assess your own economic situation and find a property that suits you.

酷的

原帖由 水晶靴 于 2006-8-23 11:11 发表
就是就是，这个时候，更应该张大眼睛，好好找找自住房。买自住房，无论成色怎样，始终是自己的家；早住一天，早享受一天。

除了财务上的考量， 比如现在的利率趋势在走高， 经济面临降温的风险。。。


自住房虽然确实有很多优点， 比如可以随便在墙上打钉， 把墙漆成任何你喜欢的颜色等等，但是租房也有它的好处阿， 最重要的是它的灵活性。 如果过两年你要换一个区，城市工作，  或者你被外派到中国去做总裁了， 自住房也许就成了你的累赘了， 因为有些自住房要转成投资用途有一定难度。房子可不像股票那样容易交易的， 尤其是在市场气氛不好的不好。

最近有几个房产经纪上门不厌其烦的向我推销他们公司的投资房，这在两年以前是不可想象的， 可以嗅出市场降温的味道了。

休

http://www.yourmortgage.com.au/calculators/rent_vs_buy/

chenzy0513

"The appreciation rate on residential property is assumed to be 8% [average annual increase in median housing prices according to CBA-HIA figures from 1984-1998] "

This looks to be impossible at least in 5 years!

袋鼠

这么好的帖子，大家化了这么多时间认真的讨论。斑猪竟然不加精。

对斑猪的敬业态度或评审眼光严重怀疑。

水晶靴

原帖由 袋鼠 于 2006-8-24 11:25 发表
这么好的帖子，大家化了这么多时间认真的讨论。斑猪竟然不加精。

对斑猪的敬业态度或评审眼光严重怀疑。

哈哈，还没到火候，继续。。。。

酷的

原帖由 袋鼠 于 2006-8-24 11:25 发表
这么好的帖子，大家化了这么多时间认真的讨论。斑猪竟然不加精。

对斑猪的敬业态度或评审眼光严重怀疑。

不能怪斑猪， 她已经买了好几套房了。:)

错的是你， 谁让你唱反调的？ 自己到一边反省去吧。

袋鼠

原帖由 休 于 2006-8-24 11:05 发表
http://www.yourmortgage.com.au/calculators/rent_vs_buy/

刚看了下。没有意义，因为这个calculator计算是认为房子几年后会涨到多少多少，没意义，房子几年后涨多少没人能肯定。

而且这个calculator是提供mortgage loan的网站的，conflict of interest, 不可信。

villa

原帖由 philgu 于 2006-8-24 07:48 发表

One of the most commonly seen misconception I see is that if you rent, you are paying for someoneelse's mortgage and get nothing back. But remember you are just paying for someone else's cost of capital . I see 3-3.5% rental yield is a bargain. I view purchase a property now as a lifestlye choice rather than wealth creation in this market. Remeber everythiing comes at a cost especially capital (notwithstanding credit is still relatively easily available and cheap). However risk premium is on the rise and I wouldn't be surprised to see mortgage rate go up to 8-8.5% p.a. Wait to see the unemployment deteriorates. I still think the strong employment as the key support of this market. Still want to buy a house but that is more lifestyle.

事实上，偶早在一个多月前就写过一个帖子，提醒利率上升对房产市场的影响。

很明显，目前这个时候投资炒卖本地的房地产，绝不是一个最好的时机。除非有现成的地，自己建，又有足够的经验去控制成本（现在的建筑成本也升高了）。

但是买自住房就有所不同，如果大部分的人都把钱放在银行里，不去买自住房子，却去花费较高的租金租房子住，到头来还是使本地出租物业的空置率持续下降，仍然鼓励了一些人去购买投资出租物业。这就是为什么悉尼房价近年有所下降，而从今年年初以来，首次置业人士的数量却在增加。

墨尔本就更不用说了，目前出租房的空置率仅为 1.7%，已降至1998年以来的8年最低水平，这还是8月初加息之前的数据。8月份加息后，购房者支付能力下降，持币待购和观望的人士增加，租房市场将更加紧缩，出租房的低空置率还会持续下去。在这种情况下，房租的上涨是必然的，猫本一些地段的房租上涨幅度已高达20%。

从移民涌入的情况来看，目前澳洲的的移民人口比例已位居世界第一，据预计，未来20年内，澳洲的亚裔人口将占总人口15.4%，由于将近年来有大约一半移入墨尔本的外来移民是亚裔，20年后，猫本也将是全澳亚裔移民比例最高的城市。
　
土地资源是有限的，而人口的膨胀和增加是明显的，从长远看，我看不出在猫本买栋自住房风险在哪里？




:si171

西边雨

原帖由 chenzy0513 于 2006-8-24 11:11 发表
"The appreciation rate on residential property is assumed to be 8%  "

This looks to be impossible at least in 5 years!

这个自己可以改啊

休

原帖由 袋鼠 于 2006-8-24 11:33 发表


刚看了下。没有意义，因为这个calculator计算是认为房子几年后会涨到多少多少，没意义，房子几年后涨多少没人能肯定。

而且这个calculator是提供mortgage loan的网站的，conflict of interest, 不可信。

你可Change Assumptions

西边雨

各位说的opportunity cost所对应的the next best alternative是什么？存款利息么？

袋鼠

原帖由 villa 于 2006-8-24 11:34 发表


事实上，偶早在一个多月前就写过一个帖子，提醒利率上升对房产市场的影响。

很明显，目前这个时候投资炒卖本地的房地产，绝不是一个最好的时机。除非有现成的地，自己建，又有足够的经验去控制成本（现在的 ...

风险不是说房子会跌，而是在这贷款的20年间，如果失业之类，就危险了。
长期来说，房子肯定是升值的，但是如果升值的比率不比inflation rate高多少，就不见得值得。
自住房为了住的舒服自在买当然就不用考虑了，感觉这东西和钱无关。
短期内我觉得房子下跌一点还是可能的。

袋鼠

原帖由 西边雨 于 2006-8-24 11:47 发表
各位说的opportunity cost所对应的the next best alternative是什么？存款利息么？

不一定，投资工具多了去了。
不过一般人不太敢不太懂这些financial instruments.

有钱人有专门的人给他们设计这些投资方式。一般老百姓就不行了，所以说到底，小老百姓的大比投资还是投在房子上比较简单可靠。

西边雨

个人感觉买不买房的决定和租房还是买房的比较无关。
租房在中短期的短期压力肯定比买房小，不然人人都买房了。
着重在这方面考虑，按照楼上几位的观点所得到的结论就是永远也不要买

在考虑买不买房这个问题的时候，我个人认为其决定因素就是
1、个人自己本身的情况（包括经济，家庭因素）以及需要
2、以及对短期房市走势的判断

水晶靴

可是咱们普通人拿着钱，不去买自住房，却说什么机会成本。机会成本，如果是去做生意，一下翻了好几倍还差不多。可是普通人哪里就会去投资生意了，最多买个好点的基金。。其它的机会，还有什么又稳妥又升值的投资吗？挠头，想不出来。。。

西边雨

原帖由 袋鼠 于 2006-8-24 11:53 发表


不一定，投资工具多了去了。
不过一般人不太敢不太懂这些financial instruments.

有钱人有专门的人给他们设计这些投资方式。一般老百姓就不行了，所以说到底，小老百姓的大比投资还是投在房子上比较简单可 ...

各种投资方式能得到多少回报率也是未知数，拿来作为the next best alternative不科学，只有存款利息比较确切。
不过这种东西我不大懂，完全是凭想象~

酷的

支持袋鼠的都是无产阶级阿！　呵呵

休

买自住房还关系到养老的问题,没有自己的房子,光靠退休金,日子还是不好过.买了房,一般就会进入计划经济,N年下来省下的钱比不买房的多了很多.

袋鼠

是啊，我自己也认为，对于一般老百姓来说，买房子确实是简单可靠的投资方式。
不过短期内可以观望观望。

不过实际上有很多投资方式可以得到比买房子高的回报。
不过这些都是给有钱人设计的，不适合老百姓。
所以，有钱人就越来越有钱，穷人就总是穷人。

水晶靴

这个好像是休语重心长的名言啊。。

Eucalypt

买房。。。。。。。。。。。

烦！！

袋鼠

原帖由 酷的 于 2006-8-24 12:09 发表
支持袋鼠的都是无产阶级阿！　呵呵

是啊，我们都好穷啊。

要不咱们搞个澳洲共产党吧，先把西边雨共产了。

水晶靴

原帖由 袋鼠 于 2006-8-24 12:10 发表
是啊，我自己也认为，对于一般老百姓来说，买房子确实是简单可靠的投资方式。
不过短期内可以观望观望。

不过实际上有很多投资方式可以得到比买房子高的回报。
不过这些都是给有钱人设计的，不适合老百姓。
...

不光是给有钱人设计的，而且是符合有钱人的境况的，要高于一定门槛才行的投资。。
有钱人，最主要是要有自住房，然后有其他什么什么投资。再然后，有了闲钱，可以去做那种专人设计的投资。

江南叶

原帖由 袋鼠 于 2006-8-24 12:10 发表
是啊，我自己也认为，对于一般老百姓来说，买房子确实是简单可靠的投资方式。
不过短期内可以观望观望。

不过实际上有很多投资方式可以得到比买房子高的回报。
不过这些都是给有钱人设计的，不适合老百姓。
...

资金投资的渠道和方式也是看时机和市场的，很少会只做一种投资，而且永远是有钱人狠赚普通人的钱，房产市场也不例外。

西边雨

原帖由 袋鼠 于 2006-8-24 12:12 发表


是啊，我们都好穷啊。

要不咱们搞个澳洲共产党吧，先把西边雨共产了。

,我是勒紧裤腰带买的房，要共产一定要共产休，哈哈

goldenapple

袋鼠列个共产名单先，偶们去准备家伙。。。

休

大家还要注意一点,房价整体跌,但你喜欢的区秩了没? 象今年上半年,在下北岸录得上升5%,而在西区跌幅较大.

西边雨

原帖由 goldenapple 于 2006-8-24 12:39 发表
袋鼠列个共产名单先，偶们去准备家伙。。。

别上当，袋鼠当初看房都在离city5公里范围之内的~